⊙陈东海

  房产税开始试点后，也可能会带来一些始料不及的复杂局面，结果可能会出乎那些呼吁房产税的人的愿望之外，切望相关方面尽早体察。

  在开始对于一般住宅征收房产税以后，因为目前住宅的业主都不享有土地所有权，因而目前商品住房买卖的成交价格中包含有土地的价值，这自然不能成为计税的依据，所以须把土地出让金和土地增值部分给予剔出，然后再对剩下的价值征税。因为房屋增值和减值，主要体现的也是土地增值和减值，所以未来的房屋重估价值，同样也不能成为房产税的征税依据。需要将土地价值从房屋总价值中剥离，只对住宅的建筑部分的价值征税，由于房屋建筑价值在快速折旧，因此开征房产税，其税率必然远远低于目前西方国家的物业税税率，计税价值更远远低于房屋总价值。由此估计，房产税税额的绝对值应该相当有限。

  再者，如果推崇房产税，是要让房产税承担降房价的功能，那么房产税的命运注定是有限的。因为如果房屋价格一旦下降到某种程度，比如20%或者是50%，那么由于其已完成了使命，为了不给广大纳税人增加负担，这个税种就应取消或者是停征。而如果房产税在一定期限内，未能完成其促使房价降低的使命，那它是否还有继续存在的必要？

  房产税一旦出台，那么其来源属性也必须凸显。房产税本质上不是为了政府增加收入，而是为了集合社区各业主的财力为社区服务。因此房产税的征收和使用，必须全程置于社区百姓和业主的监督之下。同时由于网络化和数字化的发展，大量的数据登录、处理和公示变成了简单的事情。因此，房产税出台以后，每户业主、每个住宅，每个时期到底交纳了多少税以及这些税的使用，都须在网上公开展示。至于这些税到底如何分摊使用，更须经过社区业主表决。没有任何交纳房产税的人希望一边交纳税收一边打压自己财产的价值，而只是希望纳税能提升自身财产的价值。所以考察房产税的来源属性，又会发现第二个悖论，就是房产税开征以后，钱必须花在社区建设上，房产实际上是增值的，结果房屋价格实际上还是上涨的。

  如上所述，开征房产税，对财政税收制度的透明化提出了很高的要求，所以相关的配套制度建设非得跟上不可。

  所以，房产税出台以后，面临的问题可能会更加复杂，局面和结果注定不会平静。争论应该持续。如果房产税违背了来源属性，变成了财政增收的工具，那么地方政府更会为了多收房产税而有意推高房价，况且土地出让金更是与房价有关，房价高土地出让金就多，地方政府推高房价的冲动岂不是会更足？（作者单位：东航国际金融（香港）公司）