自2010年4月起，内地房企于资本市场直接融资、于银行市场间接融资、甚至借道信托实现曲线借贷等融资途径逐一被收紧。于是形形色色的本土地产PE基金“异军突起”。而最近一周，相继有专业PE基金及区域地产龙头企业分别成立地产PE基金，预示着2011年本土地产PE基金或许很火爆。

  ⊙记者 郭成林 ○编辑 全泽源

  争抢地产PE蛋糕

  专业PE尝试细分定位

  据投中集团统计数据，2010年国内公开披露融资信息的10只地产PE共募得17.72亿美元，这一数据在2009年仅7.14亿。值得注意的是，2010年催生的地产PE似乎生来便带有典型的机会主义色彩与盈利模式缺陷——是为开发商实现融资的简单金融工具？还是其转移项目风险抑或实现利益输送的经营后门？

  “在内地市场，地产PE曾是外资基金的天下，直到2010年，才可称上本土地产基金的元年。”不少PE资深人士对记者表达了类似同感。

  大体看，国内地产PE目前大致可分两派——由开发商主导的开发商派；由金融背景人士、房企原高管、各类地产商帮协会主导的专业PE派。此外，两派间又有许多细分与混合之处；既互有合作、又互相揶揄指摘。

  有不少地产PE资深人士向记者介绍：“一到开会，总有专业地产基金公司列举了地产商主导的基金存在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面的一系列问题；也有地产商主导的基金则直指对方不熟悉中国国情，没有项目资源空谈理论,是房地产业的外行。”

  上述纷争暴露的是中国地产PE迅猛发展中的阶段性特征与问题；折射出各门派争相抢食尚处起步阶段的地产PE蛋糕。

  专业PE尝试细分定位

  2011年1月16日，华房（上海）股权投资管理有限公司宣告成立。这已是华房系第四支基金，此前三家为华房中诚、华房重庆、及华房天津。

  华房系基金是国内由地产商帮协会主导类PE中的典型代表，其创始合伙人张健曾对记者表示：“短短一年，我们就成立了5家基金（包括正在筹备的华房成都），基本实现全国布局，募资近30亿。”

  然而，华房上海总经理陈远东却向记者坦陈，是政策催生的大好发展机遇，“快速城市化进程，地产市场需求巨大，但在政策调控的压力下，房企资金链一紧再紧，传统融资渠道几近关闭；而同时，在整体流动性充裕的背景下，大量社会资本却在寻找更多投资出口。”

  除了规模迅猛扩张外，更引起记者关注的是华房系同日发起的一支旅游地产基金。“随着中国进入二次城市化阶段，房地产下一个黄金十年的重大发展机遇蕴藏在以休闲、健康和文化为特征的旅游休闲地产综合开发领域。”华房系相关人士对记者表示，“我们准备做国内第一支专注于旅游地产的PE。”

  客观而论，华房系的发展轨迹基本符合当下潮流。资深地产人士大致认同，只要是非开发商主导的PE，都在2010年机会性扩张同时，致力追寻细分定位与独特模式。

  如出身SOHO的苏鑫，2009年创立了地产PE高和投资，号称国内首支专营商业地产的基金。他曾公开简述过自己的商业模式：直接私募后，主要投向京沪核心区域商业物业，然后通过资产的升值卖给安全性资本，同时给他提供资产精装修服务，后期提供资产管理服务。

  二三线房企涉足地产金融

  开发商主导的地产PE基金又在思考些什么？

  1月12日，天津地产龙头津滨发展公告，拟出资1.52亿注册成立全资子公司天津津滨富通投资有限公司，并由其认缴津和发展股权投资基金合伙企业1.5亿有限合伙份额。

  据介绍，津和发展股权投资基金合伙企业是由津滨发展控股的津和投资管理的首只地产PE，拟募集资金5-15亿元。

  津滨发展在公告中详述其涉足地产PE的三项原因：符合房地产行业持续发展及融资渠道多元化趋势；空前的政策支持力度；探索新的投资模式。其中，公司重点提出，融资模式的改变将推动房地产投资模式的改变，即由传统的拿地、建房、卖房、物管、融资一体化的房地产开发模式，分离出专业化的土地运营商、房地产开发商和房地产投资商。

  “未来中国的房地产业，投资商将逐步成为核心，而不再是开发商。” 津滨发展的观点或可诠释出开发商主导的地产PE的战略源点。

  往前追溯，2010年9月11日，河北地产企业荣盛发展也公告，与章华设立荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司，主要针对荣盛发展及其他优质地产项目发行地产PE，荣盛泰发按比例收取管理费用。同时，荣盛发展也将作为有限合伙人，以现金出资2850万元。

  在此之前，涉足地产PE更多是一线的全国型开发商的“专利”。如金地，从2005年开始便与摩根士丹利、ING等国际金融巨头合作，历经几年探索，地产金融领域拥有独到的业务经验。

  2009年，金地成立的稳盛投资，成为其地产金融业务平台。2010年12月8日，瑞银表示，与金地共同发起的地产基金二期募集已完成，目前规模已达2亿美元。

  2010年3月16日，中国海外发展发布公告，与工银国际成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金。而2009年，复地集团成立上海复地景业股权投资合伙企业，目前旗下有景业和景盈两只房地产基金，景业已经募资5.5亿元。

  耐人寻味的是，国内地产老大万科曾是地产PE“头啖汤”的品尝者，2005年底即与中信资本共同发起，在香港成立中信资本·万科中国房地产开发基金，彼时全球最大的房地产投资机构GE地产投资了2000万美元。该基金募集资金为1.5亿美元，存续期为5年，主要投资于万科的开发项目。但其后，万科并没有在基金上迈出更大的步伐，而是转向了股市融资。