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  □作者 易宪容

  作者系

  中国社会科学院金融研究所研究员

  眼下，新年第一波房地产调控的市场影响正在逐步扩散。市场预期，“新国八条”在春节前的“横空出世”，将对2011年国内楼市形成较大冲击，因为“新国八条”是有史以来最为严厉的房地产调控政策。尽管部分市场人士认为这一政策的严厉性主要体现在限购和限贷的双限令规定上，但笔者认为，“新国八条”中强调个人住房差别化的信贷政策最为严厉，对2011年国内楼市走向也影响最大，这才是观察2011年国内楼市到底会走向何方的核心所在。

  之所以这么讲，是因为除了房地产税收政策，以往过度优惠的住房信贷政策是导致迄今这一轮房地产市场繁荣、房价快速飙升的最主要原因。数据显示，2008年、2009年和2010年住户从银行体系获得贷款分别约为6000多亿元、24600亿元和29000亿元，其中2009年住户贷款中有80%以上是中长期贷款。尽管不能说这项贷款全部都进入了住房市场，但可以说大部分进入了这个市场，加上企业信贷等多方面的资金也入了这个市场。因此，尽管2010年颁布的“国十条”是希望通过差别化信贷政策来限制银行资金进入楼市，但由于这一政策存在严重的信贷弹性缺口（即假定第一套住房只消费而不作为投资，仍可以继续享受住房信贷优惠政策），导致大量住房信贷从这个弹性缺口中涌流出来。所以，“国十条”出台后，2010年个人住房信贷仍然出现快速增长。

  不过，个人住房信贷政策在2011年后已经开始发生根本性变化。一方面，货币政策的调整，使得央行在2010年末已经采取不对称的存贷款利率调整，导致5年期以上存款利率与中长期以上优惠贷款利率（7折优惠）之间出现倒挂，即个人住房优惠贷款利率低于5年期存款利率；另一方面，央行计划启动差别准备金率的动态调整机制，银监会也要求商业银行将表外业务移回表内，这些政策措施旨在让商业银行的信贷增长回归到常态以及控制住商业银行的信贷规模，结果是导致国内一线城市中商业银行纷纷取消个人住房贷款优惠利率。

  试想，如果国内一线城市中商业银行都取消了个人住房贷款优惠利率，其影响将不可低估。因为，一是取消个人住房贷款优惠利率效应不仅会在一线城市中发酵，而且也会很快蔓延到全国各地，并有望成为国内商业银行针对个人住房信贷的一项基本政策；二是尽管“新国八条”中对第一套住房信贷没有增加什么新的规定，但取消个人住房贷款优惠利率恰好能堵住“国十条”中实施差别化信贷政策中出现的信贷弹性漏洞；三是取消住房贷款优惠利率或等于一次性上调利率100个基点，很大程度上将增加购房者的进入成本；四是取消住房贷款优惠利率，对住房投机炒作者也将构成较大冲击。因为，提高第一套住房贷款利率，势必会引发第二套以上住房贷款利率的“水涨船高”，投机炒作者将面临很大的不确定性。如果他们迟疑或不进入楼市，将改变人们对住房市场的预期。而住房市场预期是否发生改变，将决定2011年国内房地产市场的走向；五是如果取消住房按揭贷款优惠利率在今年能覆盖全国范围，势必会促使商业银行重新定价原来住房按揭贷款的合同利率。鉴于今年通胀压力较大、负利率现象突出及可能出现多次不对称加息等情况，这一变化将改变已进入楼市的投机炒作者的市场预期，或导致他们逐步抛售手中住房，一旦出现这种情况，势必会弱化迄今国内房地产市场中延续至今的赚钱效应；六是目前一线城市中部分商业银行取消住房贷款优惠也表明，国内商业银行对住房贷款是优质资源的传统观念正在发生根本性变化。

  总之，在笔者看来，取消个人住房按揭贷款优惠利率，将对未来国内楼市产生较大的影响。道理很简单，这意味着银行体系对个人住房信贷的全面收缩，这将有助于遏制当前房价仍在较快上涨的势头，降低由银行体系的信贷无限扩展引发房地产泡沫破裂的较大金融风险。从这个角度分析，千万别低估取消个人住房贷款优惠利率对国内楼市的正面影响，特别是其 “去房地产泡沫”的净化效应。