■新闻分析

  北京市政府办公厅１６日发布了关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强北京市房地产市场调控工作的通知。这个被认为是目前最严厉的地方版“楼市新政”，推出限购停购、加强保障房建设等一系列新举措。

  根据北京楼市调控“新政”，自２月１７日起，对已拥有１套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续５年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购１套住房。

  对已拥有２套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续５年以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停向其售房。

  中国房地产研究会副会长顾云昌认为，北京楼市调控“新政”中的限购，尤其对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能起到平衡供需作用。“新政”同时强调加大保障房建设，进一步疏通购房渠道，满足百姓住房需求

  北京中原地产分析认为，“新政”封杀投资需求，２００９年以来楼市价格上涨过快大部分原因是投资需求占比过高，限购政策将使市场投资需求萎缩，有利于楼市回归居住的本质属性。

  根据北京调控细则要求，财政部门将会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

  北京中原地产研究部专业人士认为，这对行业规范操作是个利好消息，同时增加了购房成本。北京近几年房价上涨较快，这一计税价格４年多没调整，导致最低计税价格明显低于市场成交价格情况。

  北京中原地产研究部总结了２７个热点成交区域后发现，北京市区域的现实成交价格平均为计税价格的４倍，使得购房人群的购买行为更趋于不理性，现在最重要的问题就是何时出台最新的计税价格以价格和实际市场价的差距有多大。

  “新政”要求，房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

  对此，北京联达机构总裁杨少锋认为，现在土地增值税基本上是采用预征方式，口径比较松时一度将预征额定为１％的下限。一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入１％预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限很可能提高到很大的幅度。

  他认为，如果严征缴高档项目土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，压力将十分巨大。

  根据规定，个人将购买不足５年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

  北京中原地产分析人士认为，与此前政策相比：“新政”对５年内全部住房按全额征收营业税，以前５年内普通住宅可以按照差额征收营业税，显然５年内普通住宅受到政策影响，营业税的征收额度增大。（据新华社电）