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  □作者 张国红

  作者系

  上海海关学院

  经济学教授

  眼下，中国继续强化房地产调控很有必要。因为，无论是春节前“新国八条”的落地以及沪渝两地试征房产税，还是日前京版“新国八条”的强势出台，都向我们透露出有价值的信息——鉴于当前房地产泡沫仍然可控，强化房地产调控可以争取时间，避免未来房地产泡沫的突然破裂构成对中国经济的较大冲击。尽管当前房地产调控的行政干预色彩较浓，但这样做可能也是一个合理选择，因为这将有助于有效遏制房价过快上涨、逐步消化历年来已经积累的较大房地产泡沫。

  分析当今中国房地产市场的本质与特征发现，中国房地产市场实际上并未“完全市场化”：一方面，各级地方政府控制了土地供给，很大程度上又间接控制了房地产供给，使房地产供给的“非完全市场化”特征明显；另一方面，1998年住房改革以来，所有城市居民都不得不自己购买住房，形成了房地产需求的“完全市场化”。除了货币超发因素的影响外，房地产供给的非完全市场化与房地产需求的完全市场化之间矛盾尤为突出，导致房地产需求要远远大于其供给，特别是住房供给结构的不平衡——商品房占比过大与保障房占比过低之间的结构性失衡，导致当前中国房地产市场仍偏向于投资而非居住功能，这是引致部分地区房价快速上涨、房地产泡沫生成的最根本原因之一。

  所以，要遏制房价的过快上涨，关键要破解当前住房供给结构的不平衡难题、实现房地产的供需平衡，这也是加快保障性住房建设为何会成为当前房地产调控重任的重要原因之一。不过，这需要各级地方政府增加“平价让利”的土地供给，但“让利”意味着土地出让收入的减少，如何“平衡”这部分减收的地方财政收入？日前上海和重庆两地试征房地产税看似“不期而至”，实则为弥补地方财政收入这一缺口所做的最新努力。

  确实，由于土地出让收入依然是当前各级地方政府的最主要财政收入，除非房产税等新税种可以成为未来地方政府财政收入的新增来源，否则依然很难调动地方政府对保障性住房建设的积极性，结果可能令最严厉的房地产调控效应大打折扣。如果地方政府“卖地”的冲动依然非常强烈，至少可以说明目前中国还没有为土地的充分供给或住房的充分供给做好准备。在此背景下，要想完全通过市场化的房地产调控政策措施来平衡住房供需矛盾、抑制房价上涨，几乎不可能。

  但是，当前中国房地产泡沫又是客观存在的。例如，目前部分城市的房价收入比之高，确实反映出当前中国的房地产泡沫正处于不断累积之中。鉴于以往日本和美国的房地产泡沫破灭对经济构成的巨大冲击与影响，一个严峻的现实问题不得不令人深入思考——如何实现中国房地产泡沫的“软着陆”。

  结合“新国八条”及沪渝两地试征房产税来看，中国正在朝着这个方向努力。因为，试征房产税一旦获得成功并推向全国，将为各级地方政府找到可以替代“土地出让收入”的新增财政收入来源，这是放松土地供给或住房供给管制的前提条件之一，也是房地产调控趋于市场化的根本条件。同时，为了防止目前房地产泡沫进一步快速蔓延而争取时间，也有必要采取限购住房等严厉行政干预措施来抑制房价的过快上涨，通过保证供地等强力干预措施来大幅增加保障性住房建设，逐步加大住房供给，较好地解决当前中国房地产市场中供给方面的“非完全市场化”问题。

  可见，执行“新国八条” 和房产税试点等一系列房地产调控的最新组合拳，既可以修复导致中国房地产市场因土地供给“非完全市场化”引发一系列矛盾的制度性缺陷，又可以化解直接刺破房地产泡沫可能构成对中国经济冲击的较大风险，最终可以达到逐步实现房地产泡沫回落的调控目标。

  当今中国的房地产调控正在发生一些令人瞩目的变化，尽管这仍然需要时间来观察其效果，但可以肯定的是，不断改善的房地产调控会给未来中国经济的繁荣与发展带来积极的影响。