珠海华发实业股份有限公司

  2010年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事局会议。

1.3 天健正信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员） 何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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扣除非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

□适用 √不适用

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限售股份变动情况表

□适用 √不适用

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4.2 股东数量和持股情况

单位：股

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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

珠海华发集团有限公司是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会全资下属企业，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会是公司的实际控制人。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

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§6 董事局报告

6.1 管理层讨论与分析一、宏观经济形势及房地产市场发展状况分析

1、宏观经济形势

回顾2010年，面对复杂严峻的国内外经济环境， 党中央、国务院审时度势，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持了宏观经济政策的连续性和稳定性。全国人民团结一致，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，各项建设取得了巨大的成就。2010年全年实现国内生产总值39.8万亿元人民币，比上年增长10.3%，增速比上年提高1.1个百分点，相当于全球GDP的8.5%，中国已经全面超过日本成为仅次于美国的世界第二大经济体。2010年底我国广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点。

但是政策刺激的负面影响开始逐步显现出来。在2009 年大幅投放9.5 万亿人民币新增贷款之后，由于考虑到复苏的经济形势尚需巩固，2010 年继续投放了大量的货币，全年新增人民币信贷总计7.95 万亿元，超过年初设定的7.5万亿元的目标。2010 年，过剩的流动性推动物价上涨，通胀也开始抬头，央行于2010年10月20日和12月26日分别上调金融机构一年期人民币存贷款基准利率0.25个百分点。为回收市场流动性，央行2010年先后六次提高存款准备金率。为继续推动经济稳定增长，2010年12月召开的中央经济工作会议决定实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

2、房地产市场发展状况

随着2009年下半年以来房价快速反弹后急剧上涨，2010年迎来了房地产发展史上最严厉的调控，一系列调控政策相继出台。1 月10 日国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），“国十一条”出台后，房价上涨势头并未被完全遏制住，国务院又在4 月17 日出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发〔2010〕10号》（简称“新国十条”）。“新国十条”出台后，房价经过短暂的小幅下跌，市场陷入短暂的观望期，但随着9 月份房价再度开始上涨，9月29日国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控（简称“新国五条”），全国多个城市纷纷出台限购令。2010年为抑制房地产价格快速上涨和通胀水平，央行2010年6 次提高了存款准备金率，实施了两次加息。政策出台的力度和密度可谓前所未有，但是在充裕的流动性、巨大的刚性需求的支撑下，2010年房地产市场依然实现了较快增长。

2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。

二、报告期内公司经营情况的回顾

1、报告期内总体经营情况

报告期内，在董事局的领导下，公司管理层秉承“诚信、品质、服务”的经营方针，贯彻“立足珠海，面向全国；规模适当，效益优先；突出市场，创新品牌；以人为本，打造精品”的总体发展战略，把握行业长期发展契机，坚持以市场需求为中心，顺应市场变化快速反应，谋定而后动，着力进行市场开拓，适时推进异地扩张，综合运营成功布局，持续进行管理创新和流程优化，积极践行社会责任，实现了经济效益和社会效益的双丰收。经营业绩持续增长，经营规模稳步扩张。2010年全年公司实现营业收入58.75亿元，比上年增长46.64%；实现利润总额10.12亿元，比上年增长16.94%；实现归属于母公司所有者的净利润7.52亿元，比上年增长10.60%；基本每股收益0.92元。截止2010年12月31日，公司总资产203.26亿元，比去年同期增长16.39%；归属于母公司所有者权益57.62亿元，比去年同期增长13.10%。

（1）楼宇预售再创新高

2010年公司共销售楼宇面积51.47万平米，销售金额73.04亿元，双双创下历史新高。其中华发世纪城、华发水郡在珠海市住宅项目中保持领先优势。公司作为珠海房地产行业龙头的地位和影响力，在新形势下得以继续强化。

（2）异地布局有序推进

报告期内，公司稳步推进异地发展战略，夯实异地经营的基础。公司在继续巩固珠海市场龙头地位的基础上，向“立足珠海，面向全国”的战略目标迈出了坚实的步伐。包头华发新城和大连华发新城开盘热销，资金回笼情况良好；经过前期高效的准备工作，南宁项目已经初步具备开工条件；沈阳项目地段优越，规模较大，可充分发挥公司开发大型住宅小区的经验，目前各项工作按照预定计划稳步推进；作为公司未来重点拓展区域，公司在大连获取两宗地块，计入容积率建筑面积超过20万平方米。公司经过深入充分的市场调研，准备进入中西部核心城市，相继在重庆、武汉和成都成立了公司，为公司以后在这些区域的长远发展奠定了良好的基础。

（3）综合运营成功开局

报告期内，总建筑面积达10万平米华发·商都（华发新城六期商业项目）项目破土动工。建成后将成为珠海规模最大，档次规格最高、功能最齐全的商业中心。华发·商都的建设是公司成功地进入商业地产的标志，它的运营将使公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变，从而提高公司抵御经营风险的能力，增强经营的稳定性和持续性。公司计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重。

（4）公司管控不断优化

报告期内，为配合公司“立足珠海，面向全国”战略的实施，在董事局的领导下，公司成立了管理体系优化小组，以战略梳理为龙头，以流程优化为抓手，全面开展管理体系优化工作，对公司的管理和业务流程以及管理制度进行系统的梳理，初步建立了适合异地经营的管控模式，进一步提升了公司管控能力，为公司今后全国性的扩张奠定了组织和制度基础。

（5）品牌价值持续提升

报告期内，公司正式启动全国品牌战略，“华发新城”作为公司一张闪亮的名片，伴随公司异地拓展的步伐，走出珠海，走向全国，在包头、大连、沈阳和南宁等地落地生根，开花结果，品牌效应逐步显现，公司品牌价值不断提升。公司第6次荣获 “广东地产资信20强”殊荣，同时还荣获“最具社会责任房企奖”称号。

2、公司具备的优势

（1）优质充足的可持续开发资源

在巩固珠海房地产市场龙头地位的基础上，适时推进异地扩张，取得了长足的进展。自2004年开始异地扩张以来，公司根据目标城市实际情况结合公司资金状况，坚持以合理的价格，灵活的付款方式取得异地土地储备，迄今公司已成功进入包头、大连、中山、沈阳、南宁等房地产潜力巨大的二三线城市，增加了大量的土地储备。作为公司未来重点拓展区域，公司在大连竞得两宗地块，新增规划建筑面积20多万平方米。公司经过充分的市场调研，准备进入中西部核心城市，相继在重庆、武汉和成都成立了公司，为公司今后在上述区域的经营发展提前布局。截止2010年底，公司拥有在建项目及拟建项目的可建筑面积合计超过700万平方米，成熟的在建项目、充足的土地储备及合理的土地成本为公司在未来的市场竞争中保持稳定、健康的发展奠定了坚实的基础。

（2）专业高效的管理团队

经过在房地产行业长期持续稳定的精耕细作，公司培养了大量优秀的房地产行业的专业人才，积极进取的公司形象和广阔的个人发展空间也吸引了一些中高端人才的加盟。公司追求完美的企业文化把大家团结在一起，形成了强大的凝聚力，打造了一支专业高效的管理团队。目前的管理团队人均拥有十年以上的房地产行业经验，大多经历过我国住宅建设市场化和住房消费货币化以来房地产市场发展的各个阶段，见证了房地产市场的低迷与繁荣，具备敏锐的市场判断能力和强大的战略执行力，在激烈的竞争中始终保持公司的高效运转，确保了公司战略的有序推进和经营目标的圆满实现。

（3）日益彰显的品牌优势

公司践行“建筑理想家”的理念，秉承“越完美 越追求完美”的精神，通过准确的市场定位，凭借专业的楼盘开发和策划、科学的项目风险控制、高品质的楼盘和配套规划、细致入微的真诚服务，树立了公司卓越的品牌形象，赢得了客户和社会各界广泛好评。独具华发特色的全过程精装修和南派园林的风格也随着公司的异地扩张对当地房地产市场产生了深远的影响。包头、大连华发新城广受当地消费者青睐，开盘热销，卓著的品牌优势居功至伟。今后随着公司异地项目的不断开拓，公司将着力打造更多融合华发精粹与当地文化的精品，为业主营造温馨舒适的美好家园。

（4）健全规范的公司治理结构。

公司治理结构是现代公司制度的基石。公司建立健全了完备的治理结构，股东大会、董事局及各专业委员会、监事会、管理层严格按照公司法、公司章程和相关制度各司其责，保证了公司科学、规范、高效的运转，为公司的持续、稳定、健康的发展奠定了良好的组织和制度基础。由于良好的公司治理，公司入选了上证公司治理指数。

（5）潜力巨大的本地市场。

近三十年的精耕细作，奠定了公司在珠海房地产市场的龙头地位。国务院批准的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确把加快珠江三角洲地区的改革发展上升为国家战略，确立了珠海市珠江西岸核心城市的地位。《横琴总体发展规划》将横琴新区定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区和促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。这是珠海成为经济特区后再次被纳入国家战略规划。珠海的投资环境随着广珠轻轨建成通车，广珠铁路即将开通，港珠澳大桥正式动工建设，将得到根本性的改善。高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和横琴新区的建设将助推珠海经济开始新一轮的快速增长。随着交通条件的改善、外来投资的增加、产业布局的完善，珠海的房地产市场发展潜力巨大。作为珠海房地产市场的龙头企业，公司在珠海本地充足的土地储备、信誉卓著的品牌优势、成熟的本地管理经验将让公司充分分享珠海房地产市场未来快速增长带来的收益，有利于公司未来经营业绩持续稳定的增长。

3、面临的风险及经营对策

房地产行业在我国经济社会发展中起着非常重要的作用，与国民经济高度关联。为促进房地产市场健康发展，国家相关部门陆续颁布了一系列管理和调控政策，这些政策发挥了积极的作用，促进了行业的健康发展，但也使房地产企业的生产经营面临更多的政策方面的不确定性。从行业性质来说，房地产项目运作周期长，经营过程中面对的不确定因素非常多，而且由于房地产项目涉及资金数量较大，对企业整合资源的能力提出了更高的要求。因此房地产行业也是一个风险很高的行业，需要建立健全科学完善的风险管理机制，防范、应对和化解行业和公司风险，为公司的持续、健康、稳定发展奠定坚实的基础。

（1）宏观调控政策风险

由于房地产行业关系到国计民生，党中央、国务院一直以来高度重视房地产行业的平稳健康的发展，先后出台了一系列加强和改善房地产市场调控的政策，运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产业与国民经济协调发展。这些政策对稳定市场预期，促进行业持续健康起到了积极的作用，但客观上也给企业的生产经营决策增加了不小的难度和挑战，加剧了企业经营业绩的波动。

2010，从年初的“国十一条”，到4月17日“新国十条”重拳出击， 9月29日出台的“新国五条”，再到近年底各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。但是在房地产市场经历“史上最严厉的调控”的2010年，房地产市场并未出现显著回调的态势，多项指标甚至再创新高。从中长期来看，房价继续上涨的压力仍然存在，未来国家根据房地产行业发展状况，利用行政、市场和法律等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，将成为一种常态。

公司认为，房地产行业受国家各项调控政策的影响较大，政策的变化短期将给房地产企业的发展带来很大的影响，但是从长远来看，宏观调控将有利于房地产行业持续稳定健康的发展，有利于促进房地产企业优胜劣汰，未来行业集中度将进一步提高。房地产行业已经进入了一个依靠品牌、资金、技术、管理和服务来进行竞争的时代。只有那些顺应市场、品牌卓著、资金雄厚、技术领先、管理严格、服务精细的企业才可能在未来的竞争中占得先机，不断发展壮大。

从中长期看，国民经济水平持续增长、城镇化的持续推进、巨大人口红利、住房消费升级等行业利好因素，房地产行业仍将保持稳定增长的势头。公司将密切关注各项政策的新动态、新变化，及时研究新政策对公司的影响以及采取相应的对策，不断提高对行业及全国各区域市场的研判与开拓能力，充分把握市场契机，稳健实施发展战略，不断提高自身的市场环境的适应能力，确保公司持续、稳定、健康的发展。

（2）经营风险

公司所处的房地产行业受国家财税政策、土地政策、金融信贷政策等宏观调控及国际经济金融动荡因素影响容易出现波动；由于土地、原材料价格和人力资本的迅速上涨导致动产品成本大幅提高；房地产项目运作周期长，从前期策划、项目开发到后期销售等环节众多，对公司的综合管理能力提出了很高的要求；珠海良好的发展环境和发展前景，吸引了如众多国内外知名大型房地产开发企业如万科、招商地产、中信地产、新加坡仁恒置业、香港和黄置业等先后进入，市场竞争日趋激烈；上述因素都使得公司面临严峻的经营风险。

公司将坚持以市场需求为中心，顺应市场变化快速反应，及时调整经营策略。公司力求在经济发展前景良好的城市以合理的价格、灵活的方式储备建筑面积较大的地块以发挥公司开发大型精品住宅小区的经验与特长。通过准确的市场定位、专业的设计开发、严格的质量控制、完善的配套设施、合理的市场价格、可行的营销策略，提供消费者满意的产品。公司将加快人才培养和队伍建设，打造专业高效的管理团队；继续完善各项管理制度，提高公司管控水平；加强成本费用管理，提高资金使用效率；拓宽资金来源渠道，降低资金筹集成本。全面提高公司在组织架构、制度建设、财务成本控制、资源配置、运营控制等方面的水平，增强公司抵御风险的能力。

（3）市场集中风险

房地产行业具有地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力水平、消费心理、消费偏好各有差异，房地产开发企业面对的供应商、政府机构、金融机构、合作单位也各不相同。虽然公司已逐步在珠海以外的地区开展业务，但目前的开发项目仍主要集中在珠海及周边地区，如果该区域房地产市场出现滑坡，将直接影响到公司的经营业绩。

公司将在继续巩固珠海龙头地位的基础上，稳步推进异地发展战略。在公司已经进入的异地市场，如中山、包头、大连、沈阳、南宁、重庆等地。通过对开发项目的精心规划、建设、销售，充分发挥品牌优势，不断优化产品结构，树立公司项目产品的精品形象。从2011年起，公司将陆续有多个异地项目开始销售，今后随着异地项目在公司销售收入中的比重不断提高，将有效化解市场集中所带来的风险。

4、公司主营业务及经营状况

公司的主营业务是房地产开发与经营，主要是住宅小区综合开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、会所、车库等。

2010年全年公司实现营业收入58.75亿元，实现利润总额10.12亿元，结算项目面积 53.75万平方米，实现归属于母公司所有者的净利润7.52亿元。主要收入来源于珠海市、中山市、包头市的以下项目：珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头名流大厦等。

报告期内公司产品销售情况良好。公司通过珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头华发新城、大连华发新城等楼盘的快速销售共实现回收楼款69.38亿元。

报告期公司对前五名客户销售额合计7,157.39万元，占公司全年销售收入总额的1.22 %。

5、报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明

单位:元 币种:人民币

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其中，与公允价值计量相关的项目 ：

单位:元 币种:人民币

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6、报告期公司的现金流量构成情况

2010年度末货币资金余额430,093万元，现金及现金等价物净增加额为139,340万元。

报告期经营活动现金流量净额为312,640万元，与2009年的181,539万元相比增加131,101万元,主要是本年度预收楼款增加。

报告期投资活动现金流量净额为-118,093万元，与2009年的-293,999万元相比投资活动现金支出减少175,906万元，主要是本年度购地投资支出减少。

报告期筹资活动现金流量净额为-55,185万元，与2009年的218,009万元相比筹资活动净流入减少273,194万元，主要是上年度发行公司债券流入176,225万元，及银行融资净流入较上年减少106,950万元。

7、项目开发进度情况

报告期内，公司在加强对珠海本地项目开发建设管理力度的同时，大力推进异地项目的开发。各项目公司按照年初制定的工作计划，全面做好项目开发建设各项工作，有效保证了各个项目按计划稳步推进。

华发蔚蓝堡项目桩基施工总体工程基本完成，各标段将陆续进入主体施工阶段，预计2011年开始对外销售；华发新城六期已完成现场前期工作，进入桩基础全面施工阶段。华发水郡二期、三期各项工程进展顺利，二期已按合同陆续交付使用，三期开始预售。

中山华发生态庄园二期工程进展顺利，三期规划设计及下一阶段建筑单体方案和景观概念设计已完成；中山华发广场完成了对原方案的修改，并开始进行设计深化；中山华发山庄项目已完成了项目定位，并着手进行规划设计。

包头华发新城一期销售情况良好，二期各项工作进展顺利。

大连华发新城一期销售情况良好，二期各项工作按计划稳步推进。

沈阳华发新城项目已完成会展中心土地证办理、市场定位和规划设计等工作，顺利完成了4号地块规划设计方案。

南宁华发新城在总体规划设计方案已经完成。

8、公司主要控股公司经营情况

单位:元 币种:人民币

■

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二、公司未来发展展望

公司未编制并披露新年度的盈利预测。

（一）所处行业发展趋势及公司面临的市场竞争格局

1、房地产行业面临的宏观形势分析

公司认为，从中长期来看，支撑房地产行业长期向好的深层次因素，比如国民经济持续增长、城镇化的不断推进所带来的大量的刚性需求（城镇常住人口增加带来的刚性需求、旧房拆迁新增带来的刚性需求）、人均居住面积增加带来的改善性需求和巨大的人口红利对房屋需求的增加等因素在相当长的时期内难以发生实质性的改变，但政府的保障房将对房地产行业产生深远的影响。

中国经济的持续稳定快速的增长为房地产行业的发展提供了广阔的空间和舞台。未来10-20年，中国东部地区的产业升级和中西部地区承接东部地区产业转移将成为推动中国经济增长的内在动力。

中国正处在人类历史上最大规模的城镇化进程之中。据测算，2010年中国的城镇化达到46%，而目前世界发达国家的平均城镇化为70%，按照每年1%-2%的增长速度，中国城镇化达到70%的时间大约在还有15至20年的时间，持续的城镇化进程将会带来巨大的房地产需求。

城镇居民可支配收入的持续增长以及消费结构升级的趋势是房地产市场健康发展的有力支撑。“十一五”期间我国GDP平均增长率为9%，预计“十二五”期间可达8.5%左右。可支配收入的增加加快了居民消费结构的升级，而住房是居民消费结构升级的主导产品，现代人对提高居住品质的追求将大幅增加住房消费的需求总量。

但是，公司也认识到，国家宏观政策的复杂性、宏观调控的常态化、土地价格的急剧上升、建筑成本的不断增加、融资渠道的有限性、消费者需求的差异化和对居住品质不断提高的要求，都给房地产行业的发展提出了很大的挑战。房地产行业已经进入了一个依靠品牌、资金、技术、管理和服务来进行竞争的时代。优胜劣汰成为行业发展的必然规律，未来行业集中度将进一步提高。

2、公司面临的市场竞争格局

近三十年持续的精耕细作，奠定了公司在珠海房地产市场的龙头地位。随着珠海作为珠江西岸核心城市的地位的确立、横琴开发上升为国家战略，珠海的基础设施不断完善、外来投资快速增长、产业布局持续优化，珠海经济有望开始新一轮的强劲增长。珠海房地产市场良好的发展前景吸引了众多国内外知名房地产企业如万科、招商地产、金地集团、中信地产、香港和记黄埔、新加坡仁恒置业等纷纷进驻，分享潜力巨大的珠海房地产市场。这将不可避免地加剧珠海房地产市场的竞争，公司珠海房地产龙头地位将遭遇严峻的挑战，给公司的战略决策和经营管理带来了前所未有的压力。

报告期内，公司制定的“立足珠海 面向全国”的战略进入逐步实施阶段。由于房地产市场特有的区域性特征，各地的经济发展水平、规划要求、施工条件、城市文化、消费习惯等各不相同，客观上给公司异地项目的经营管理增加了不小的难度。公司多年在珠海房地产市场积累的成功经验不一定能够适用于异地项目，异地经营存在很大的不确定性。作为当地房地产市场的后来者，要想在激烈的竞争中脱颖而出，站稳脚跟，树立卓越的品牌形象，对公司的经营管理提出了更高的要求。

（二）公司未来发展机遇

公司认为，从中长期来看，我国房地产行业仍将保持稳步增长的态势，这将为公司提供广阔的发展机遇。但公司也认识到，由于房地产行业关系到国计民生，为保持房地产行业的健康发展，国家对房地产行业的调控将成为一种常态，今后房地产行业的竞争将更加激烈，行业集中度将进一步提高，优胜劣汰将成为行业发展的必然规律。房地产企业之间的竞争将集中在战略定位、资源获取、项目管理、品牌塑造、市场推广、人才培养、风险管理、资本扩张、制度建设等要素方面。宏观调控和行业竞争格局将给那些资源充裕、品牌卓著、技术领先、管理严格、服务精细的企业提供了更多发展壮大的机会。

公司所处的珠海房地产市场的巨大潜力和公司在珠海长期发展奠定的龙头地位，将使公司充分享受珠海房地产市场未来发展的成果。高瞻远瞩的战略决策能力、健全规范的公司治理结构、专业高效的管理团队、日益彰显的品牌优势将为公司的异地经营和扩张奠定坚实的基础。包头华发新城和大连华发新城的开盘热销坚定了公司进行异地开拓的信心，为公司的异地经营和扩张积累了宝贵的经验。

未来，在董事局的领导下，公司将继续秉承“诚信、品质、服务”的经营方针，贯彻“立足珠海，面向全国；规模适当，效益优先；突出市场，创新品牌；以人为本，打造精品”的总体发展战略，把握行业长期发展契机，坚持以市场需求为中心，顺应市场变化快速反应，谋定而后动，实施稳健的市场开拓策略，进一步优化产品结构、巩固和提升核心竞争力与市场地位、提高资产质量、改善财务状况、增强持续盈利能力，促进公司未来持续健康发展。

（三）新年度的工作计划

1、强化经营管理，建立健全适应公司快速发展的管理机制。

公司经营规模的不断扩大，对内部管理提出了更高的要求。公司将转变观念，创新思维，通过深化机制改革和强化经营管理，优化和完善管理体系，建立健全适应公司快速发展的管理模式和管理机制，促进公司向集团化、现代化管理的方向不断迈进。公司将全面加强对下属公司的管理，继续推进管理体系优化工作和企业管理信息化建设，加强成本管理和控制，严格执行成本管理制度和招标管理制度，强化财务预算管理制度，完善人力资源管理体系。

2、全力推动楼宇销售，保持经营业绩的持续增长

2011年，面对国家严厉的宏观调控政策以及日益激烈的市场竞争环境，公司的楼宇销售将面临更加严峻的挑战。面对新的形势，公司将充分发挥品牌优势，采取积极主动的营销策略，把握市场机遇，全力推动楼宇销售，着力加快资金回笼，确保经营业绩持续增长。公司将加快华发世纪城四期尾盘的销售，全力推动华发·水郡三期和中山华发生态庄园三期的销售的销售，继续推动包头华发新城一期和大连华发新城的销售，全面做好华发新城六期和华发·蔚蓝堡的销售推广工作，做好华发·峰景、华发·四季各项前期销售准备工作。

3、稳步推进项目开发，形成梯度开发的良好态势

公司将继续实施稳健的财务策略，制定合理的项目开发计划，稳步推进项目开发，形成梯度开发的良好态势，以实现公司经营效益的均衡增长。公司将全面推进珠海本地项目包括华发·蔚蓝堡、华发新城六期、华发山庄、华发·峰景名苑、华发·四季名苑、华发水郡等项目的开发建设。根据具体情况，扎实推进各异地项目包括中山华发生态庄园三期、中山华发山庄、中山华发广场、大连绿洋山庄、大连华发新城、南宁华发新城、沈阳华发新城、包头华发新城项目、重庆项目的开发建设。

4、全面加强资金统筹工作，确保资金链条顺畅运转

随着公司项目开发规模的不断扩大，加上国家继续实施对房地产行业的调控政策，对公司的资金管理提出了更高的要求。2011年公司将根据项目开发和项目投资的状况，全面加强资金的统筹和管理，在确保资金链条顺畅运转的基础上，为项目开发和项目投资的资金需求提供有力保障。公司将通过加快销售款回笼、争取开发贷款和按揭贷款的支持并积极拓展其他多元化的融资方式，多方面拓宽融资渠道。全面将统筹总公司和各下属公司的资金计划安排，提高资金使用效率，继续推进45亿元非公开发行股票再融资工作，全面做好资金的日常管理工作，合理安排好项目开发、项目投资以及日常经营管理的资金支付。

5、在严格控制风险的前提下，积极稳妥推进市场开拓工作，不断完善区域市场布局

按照“立足珠海，面向全国”的发展战略，2011年公司将在严格控制风险的前提下，积极稳妥推进市场开拓工作，不断扩大土地储备规模，完善区域市场布局，为公司的长远发展奠定基础。公司将继续拓展珠海本地市场，增加土地储备，巩固公司珠海市场的龙头地位；同时密切关注公司已进入的异地市场的持续发展机会，重点跟踪研究发掘发展潜力巨大的中西部核心城市和二、三线城市的市场拓展机会。

6、继续推进品牌建设和企业文化建设，促进公司全面发展

全面加强品牌的规划、建设、传播、维护等方面的工作，促使华发品牌在公司面向全国发展战略实施过程中发挥更大作用。公司将加强企业文化建设，营造和谐向上的工作氛围，构建健康的企业价值观。继续关注社会民生，积极支持参与社会公益事业，践行社会责任，不断为构建和谐社会贡献力量。

（四）资金需求和使用计划

为完成2011年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。

上述资金将主要用于华发·蔚蓝堡、华发新城六期、华发山庄、华发·峰景名苑、华发·四季名苑、华发水郡、中山华发生态庄园三期、中山华发山庄、中山华发广场、大连绿洋山庄、大连华发新城、南宁华发新城、沈阳华发新城、包头华发新城项目、重庆等项目的开发建设。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.4 募集资金使用情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

变更项目情况

□适用 √不适用

6.5 非募集资金项目情况

√适用 □不适用单位:万元 币种:人民币

■

6.6 董事局对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用 √不适用

6.7 董事局本次利润分配或资本公积金转增股本预案

2011年3月9日，本公司第七届第三十次董事局会议审议通过2010年度利润分配预案：本公司2010年度实现归属于母公司股东的净利润751,805,935.10元；母公司实现的净利润33,289,213.84元，加上年初未分配利润999,161,352.57元，扣除本期提取的法定盈余公积金1,052,581.35元及分配2009年度现金股利81,704,562.00元后，可供股东分配的利润为949,693,423.06元，拟以本公司2010年末总股本817,045,620.00股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税），共计分配现金股利81,704,562.00（含税）。

公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案

□适用 √不适用

（下转B52版）

股票简称	华发股份
股票代码	600325
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	珠海市昌盛路155号
邮政编码	519030
公司国际互联网网址	www.cnhuafas.com
电子信箱	zqb@cnhuafas.com

	董事局秘书	证券事务代表
姓名	侯贵明	阮宏洲
联系地址	珠海市昌盛路155号	珠海市昌盛路155号
电话	0756-8282111	0756-8282111
传真	0756-8281000	0756-8281000
电子信箱	zqb@cnhuafas.com	zqb@cnhuafas.com

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
营业收入	5,875,112,950.70	4,006,529,576.82	46.64	3,479,287,517.27
利润总额	1,011,782,591.95	865,249,032.42	16.94	768,893,830.99
归属于上市公司股东的净利润	751,805,935.10	679,739,911.09	10.60	651,262,114.65
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	753,792,639.36	673,991,012.88	11.84	654,231,868.78
经营活动产生的现金流量净额	3,126,395,319.02	1,815,393,769.32	72.22	435,519,575.86
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
总资产	20,326,276,966.78	17,464,430,623.86	16.39	13,529,483,552.71
所有者权益（或股东权益）	5,761,580,740.73	5,094,190,810.88	13.10	4,501,291,756.99

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
基本每股收益（元／股）	0.92	0.83	10.84	0.88
稀释每股收益（元／股）	0.92	0.83	10.84	0.88
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.92	0.82	12.20	0.88
加权平均净资产收益率（%）	13.85	14.22	减少0.37个百分点	17.36
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	13.88	14.10	减少0.22个百分点	17.44
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	3.83	2.22	72.52	0.53
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	7.05	6.23	13.16	5.51

项目	金额
非流动资产处置损益	-169,149.49
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	5,856,895.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	319,470.22
对外委托贷款取得的损益	4,743,600.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-10,171,026.21
所得税影响额	-593,231.50
少数股东权益影响额（税后）	-1,973,262.28
合计	-1,986,704.26

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股								817,045,620	100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数								817,045,620	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
珠海华发集团有限公司	0			0
珠海华发汽车销售有限公司	0			0
珠海华发物业管理服务有限公司	0			0
合计	0			0	/	/

报告期末股东总数				84,886户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
珠海华发集团有限公司	国有法人	21.91	179,055,046			质押87,931,479
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金	未知	2.69	22,000,000			无
珠海华发汽车销售有限公司	国有法人	1.48	12,068,524			质押6,034,262
珠海华发物业管理服务有限公司	国有法人	1.48	12,068,518			质押6,034,259
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金	未知	1.22	9,999,708			无
博时价值增长证券投资基金	未知	1.17	9,579,815			无
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金	其他	0.98	7,987,062			无
国际金融－花旗－MARTIN CURRIE INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED	未知	0.80	6,572,947			无
全国社保基金一零九组合	未知	0.73	6,000,000			无
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－005L－FH002沪	未知	0.61	4,999,967			无

前十名无限售条件股东持股情况
股东名称	持有无限售条件股份的数量	股份种类及数量
珠海华发集团有限公司	179,055,046	人民币普通股
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金	22,000,000	人民币普通股
珠海华发汽车销售有限公司	12,068,524	人民币普通股
珠海华发物业管理服务有限公司	12,068,518	人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金	9,999,708	人民币普通股

博时价值增长证券投资基金		9,579,815				人民币普通股
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金		7,987,062				人民币普通股
国际金融－花旗－MARTIN CURRIE INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED		6,572,947				人民币普通股
全国社保基金一零九组合		6,000,000				人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－005L－FH002沪		4,999,967				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽车销售有限公司及珠海华发物业管理服务有限公司属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，与其他流通股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他流通股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存在关联关系。

名称	珠海华发集团有限公司
单位负责人或法定代表人	袁小波
成立日期	1986年5月14日
注册资本	400,000,000
主要经营业务或管理活动	房地产开发经营（许可证有效期至2012年1月17日），房屋出租，轻工业品、黑金属等商品的出口和轻工业品、仪器仪表等商品的进口（具体按粤经贸进字[1993]254号文经营），保税仓储业务（按海关批准项目），转口贸易（按粤经贸进字[1995]256 号文经营）；建筑材料、五金、工艺美术品、服装、纺织品的批发、零售。

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
袁小波	董事局主席	男	58	2010年4月13日	2013年4月13日				663	否
李光宁	董事局副主席	男	39	2010年4月13日	2013年4月13日	723	723		342	否
刘亚非	董事局副主席	男	54	2010年4月13日	2013年4月13日				342	否
刘克	董事局副主席 、总裁	男	52	2010年4月13日	2013年4月13日				342	否
王沛	董事、副总裁	女	47	2010年4月13日	2013年4月13日				241	否
俞卫国	董事、财务总监	男	44	2010年4月13日	2013年4月13日				241	否
吴东生	董事	男	51	2010年4月13日	2013年4月13日	10,850	10,850		241	否
景旭	独立董事	男	41	2010年4月13日	2013年4月13日				20	否
陈杰平	独立董事	男	58	2010年4月13日	2013年4月13日				20	否
张学兵	独立董事	男	46	2010年4月13日	2013年4月13日				10	否
王全洲	独立董事	男	51	2010年4月13日	2013年4月13日				0	否
易健	独立董事	女	46	2007年7月6日	2010年4月13日				20	否
陈茵	副总裁	女	40	2010年4月13日	2013年4月13日				241	否
阳静	副总裁	女	43	2010年4月13日	2013年4月13日	13,182	13,182		241	否
赵晖	副总裁	男	43	2010年4月13日	2013年4月13日				241	否
赖小航	副总裁	男	42	2010年4月13日	2010年9月6日				229	否
余淑玲	法律事务总监	女	47	2010年4月13日	2013年4月13日	10,000	10,000		45	否
张延	总工程师	男	42	2010年5月26日	2013年4月13日				29	否
侯贵明	董事局秘书	男	38	2010年4月13日	2013年4月13日				43	否
林悟彪	监事长	男	55	2010年4月13日	2013年4月13日				241	否
阮宏洲	监事	男	38	2010年4月13日	2013年4月13日	2,171	2,171		78	否
冯永平	监事	男	49	2010年4月13日	2013年4月13日	6,708	6,708		55	否

项目	期末数（元）	期初数（元）	增减率%	变动原因
货币资金	4,300,932,877.10	2,907,535,725.27	47.92	预收楼款增加
交易性金融资产	39,000,000.00	-	-	新增投资
应收帐款	475,719.20	65,046.00	631.36	子公司广告业务增加
预付帐款	1,277,080,004.92	2,680，848,677.21	-52.36	预付地价款转出
其他流动资产	-	150,000,000.00	-100.00	收回投资
可供出售金融资产	5,714,527.56	8,478,393.00	-32.60	公允价值变动
长期股权投资	4,399,939.05	400,000.00	999.98	增加联营企业投资
固定资产	432,992,079.40	332,435,331.06	30.25	新建办公楼
在建工程		10,083,790.40	-100.00	转入固定资产
无形资产	62,067,972.89	28,247,947.16	119.73	土地使用权转入
长期待摊费用	4,059,518.98	2,424,372.49	67.45	租赁办公楼装修增加
短期借款	324,000,000.00	560,000,000.00	-42.14	偿还贷款
应付帐款	1,005,366,055.42	532,761,381.69	88.71	预估工程款增加
预收款项	5,439,775,315.85	4,094,631,820.64	32.85	预收楼款增加
应付职工薪酬	992,517.07	2,505,933.29	-60.39	支付工会经费
应付税费	148,866,755.19	62,476,028.34	138.28	计提土地增值税准备金
应付股利	-	617,386.75	-100.00	支付股利
其它应付款	535,533,392.61	224,409,331.95	138.64	往来款增加
未分配利润	2,136,181,330.79	1,467,132,539.04	45.60	净利润增加
少数股东权益	787,381,084.77	434,442,576.49	81.24	少数股东投入资本增加
项目	期末数（元）	期初数（元）	增减率%	变动原因
营业总收入	5,875,112,950.70	4,006,529,576.82	46.64	结转收入增加
营业成本	3，925，078，887.09	2,470,142,249.57	58.90	收入增加成本相应增加
营业税金及附加	595,816,526.54	412,427,916.26	44.47	收入增加税金及附加相应增加
财务费用	25,023,195.27	3,658,910.04	583.90	利息支出增加
资产减值损失	3,037,670.68	1,685,798.87	80.19	计提坏账准备
投资收益（损失以“-”号填列）	5,063,009.27	2,760,240.85	83.43	委托贷款收益
营业外收入	8,621,887.80	6,147,838.70	40.24	违约金增加
营业外支出	13,105,168.50	1,126,607.90	1,063.24	捐款增加
所得税费用	246,038,148.57	176,904,386.45	39.08	利润总额增加及税率变动
经营活动产生的现金流量净额	3,126,395,319.02	1,815,393,769.32	72.22	预收楼款增加
投资活动产生的现金流量净额	-1,180,934,463.07	-2,939,991,243.63	59.83	支付地价款减少
筹资活动产生的现金流量净额	-551,852,858.98	2,180,093,911.81	-125.31	银行贷款减少

项目 （1）	期初金额 （2）	本期公允价值变动损益 （3）	计入权益的累计公允价值变动 （4）	本期计提的减值 （5）	期末金额 （6）
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产					39,000,000.00
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产	8,478,393.00	-3,375,941.94	3，910,427.06		5,714,527.56
金融资产小计	8,478,393.00	-3,375,941.94	3，910,427.06		44,714,527.56

子公司名称（全称）	子公司类型	注册地	业务性质	注册资本(万元)	总资产	净资产	净利润
珠海华发投资发展有限公司	控股子公司	珠海市	房地产开发	20000	1,609,028,329.43	650,605,507.58	129,114,074.22
珠海铧创经贸发展有限公司	控股子公司	珠海市	房地产开发	80000	7,735,890,345.74	1,427,870,111.68	277,946,574.41
珠海华融投资发展有限公司	控股子公司	珠海市	房地产开发	65000	1,783,959,994.54	673,577,267.87	24,911,814.21
珠海华纳投资发展有限公司	控股子公司	珠海市	房地产开发	85000	1,491,345,335.55	1,043,725,821.93	193,710,793.30
中山市华发生态园房地产开发有限公司	控股子公司	中山市	房地产开发	3000	523,845,569.73	344,284,474.27	17,203,851.15
中山市紫悦山苑房地产开发有限公司	控股子公司	中山市	房地产开发	10000	374,431,418.08	217,095,312.87	29,064,105.64
珠海市世荣房产开发有限公司	控股子公司	珠海市	房地产开发	55000	1,678,906,448.28	620,099,583.37	60,448,768.08

包头市名流置业有限责任公司	控股子公司	包头市	房地产开发	45000	857,249,503.39	427,838,913.30	-18,200,817.83
大连华藤房地产开发有限公司	控股子公司	大连市	房地产开发	30000	1,147,779,509.74	272,685,175.29	-21,448,416.45
珠海华发建筑设计咨询有限公司	控股子公司	珠海市	建筑设计	600	203,962,507.71	187,939,988.54	38,266,566.90
珠海华发装饰工程有限公司	控股子公司	珠海市	建筑装饰	10000	903,099,622.40	417,153,872.09	23,287,514.28
珠海华发房地产营销顾问有限公司	控股子公司	珠海市	房地产营销	700	252,052,548.21	73,682,913.94	26,372,878.07
珠海华发文化传播有限公司	控股子公司	珠海市	广告	800	16,219,666.41	14,511,711.85	2,082,900.58

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
分行业
房地产销售	5,577,154,135.28	3,844,942,899.59	31.06	42.43	59.49	减少7.37个百分点
分产品
房地产销售	5,577,154,135.28	3,844,942,899.59	31.06	42.43	59.49	减少7.37个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
珠海市	5,255,695,500.06	53.76
中山市	316,417,233.00	-28.43
包头市	5,041,402.22	-90.94

募集资金总额	250,352.12			本年度已使用募集资金总额		44,057.21
				已累计使用募集资金总额		242,861.53
承诺项目	是否变更项目	拟投入金额		实际投入金额	是否符合计划进度	预计收益	产生收益情况
华发世纪城二期	否	90,000		90,000	是	31.84	47.77
华发世纪城三期	否	40,000		40,000	是	31.86	30.60
华发世纪城四期	否	120,352.12		112,861.53	是	32.75	51.85
合计	/	250,352.12		242,861.53	/		/
尚未使用的募集资金用途及去向			华发世纪城四期工程款

项目名称	项目金额	项目进度	项目收益情况
中山生态园二期	59,289.54	2010年大部分完工，2011年全部完工	本年度实现毛利8376万元
华发新城五期	356,736.13	2011年全部完工	本年度实现毛利52679万元
华发水郡花园二期及后期	360,000.00	2011年起陆续完工
包头华发新城	223,000.00	2011年起陆续完工
大连华发新城	340,000.00	2011年起陆续完工
合计	1,339,025.67	/	/