⊙光大证券 万知

  近日地产股的快速上涨非基本面催化，而是近期政府的一系列动作让市场对调控政策有了放松的预期，但我们的观点与此相反。考虑到楼市调控效果不明显、调控的副作用还没有显现，这些信息不是政策暖风，相反，我们认为这些举措意味着行业极可能会有新的政策面利空。

  政策稳定房价意图明显

  我们认为，国务院前期派出8个调查组对楼市调控效果进行摸底，除了调查调控效果之外另一个重要目的是督促地方政府快速、积极响应国务院新“国八条”的相关政策,在月底前出台合理的房价调控目标。很明显,房价调控效果目前并不尽如人意,而各地若出台房价调控目标增幅大于10%则会引起房价的再一轮上涨,因此发改委要求商品房价格涨价需重新申报备案，谨防新房售价快速上涨。虽然我们认为发改委的这一举措愿望是良好的，实际会导致新盘报价偏高，但这一举措的初衷是稳价。

  下调交易费并非利好

  至于发改委下调住房交易手续费，这仅是针对廉租房、限价房、房屋继承、赠予等交易行为下调，且属于一揽子建设项目费用下调里的一种，幅度也很小，不能理解为政策放松。此外,对于保障房建设较多的地产企业放开在资本市场的融资，我们认为这倒是有可能的，这样可以鼓励更多的地产企业参与到建设保障房中来。但是，我们认为这并不构成保障房建设较多的上市公司股价上升的动力，保障房目前盈利能力极差，融到的资金极有可能要大多数被强制要求用于保障性住房，并不能为商品房建设创造效益。保障房建设说到底还是企业为政府承担民生工程，要从中大量获得利益非常困难。

  事实上，这一轮房地产调控的目标在于在短期即内达到抑制房价的效果，即快速软着陆、政策才会如此严厉。因为在房价调整上以时间换空间的方式对经济的影响太大，调控的最后结果往往是经历较长一段时间的量价齐跌后，政府出于宏观经济考虑不得不放开调控。因此,我们认为一旦摸底效果不佳或地方政策没有积极响应中央政策，极有可能会出台新的调控政策,如延长社保、纳税证明期限,提高住房交易税等等措施，而目前楼市调控未见成效、调控的副作用也没有显现,放松是完全没有可能。

  景气下降周期 反弹有限

  综上，我们认为地产股的反弹没有强有力的基本面支撑，行业目前刚刚进入景气下降周期,空间有限，建议继续参与近期可能会有政策刺激的珠海地产股，如华发股份、格力地产,其次是价值低估的南京高科以及三、四线城市龙头荣盛发展。