⊙凌云峰 ○主持 于勇

  政府对外宣布，今年建设1000万套保障性住房，未来5年建设3600万套，保障房覆盖面将达20%以上。加快提供保障性住房当前已被提高到民生根本，但如何有效撬动保障房建设却是一个现实而沉重的话题。笔者认为，保障房的土地供给、建设资金来源和公平有效的分配机制是关乎成败的关键因素。

  2010年全国土地出让总价款达2.94万亿元，较前一年增加69.4％。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71％，比上一年增加22.2个百分点。很显然，地方政府是最大的受益方。土地已成为地方的财神爷。

  按照不同类型保障房面积和容积率规定大体估算，1000万套保障性安居工程用地，大约需要3万公顷土地。即便按照2009年全国居住用地平均价格3824元/平方米计，这3万公顷的土地地价就高达1.1472万亿元。这就是地方政府在保障房用地上的资金投入。

  分税制的制度安排，让中央政府拿走了税收的大头。在城市化加速的背景下，地方建设资金往往捉襟见肘。所以土地出让金成了不少地方政府解决财务窘境的灵丹妙药。经营城市理念大行其道，地方政府也乐见土地出让金水涨船高。这是目前高房价症结的根本原因之一。但在目前中央政府铁腕调控之下，地方不得不认真应对。

  住建部副部长齐骥日前表示，今年1000万套保障性安居工程，投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。目前财政资金能够投入保障房建设大约5000亿，另外8000多亿元需要通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集。

  面对如此巨额的开支，财政投入可谓杯水车薪，显然，必须积极引导、拉动社会各方面资金的参与，才能顺利实现保障房建设目标。但保障房赢利较低且不确定性较大，保障房配套措施的缺位，特别是资本金注入情况不明，让各类机构包括商业银行徘徊在万亿保障房融资门口。

  除中央财政补助保障房建设的1030亿元可以作为项目资本金外，地方土地出让金纯收益的10%也可以投入项目资本金。地方政府可以动用的资金还有住房公积金的增值收益部分；今年中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方可优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设。

  目前，已有乐山等地的城投公司发债募资用于保障房建设。监管部门审慎监管原则或让道于保障房建设的迫切任务，一批资质良好、经营稳健的地方融资平台获将率先掀起新一轮发债热潮。

  待各级政府把保障房项目资本金夯实后，剩下的问题是如何吸引社会资金的大规模介入？

  如果说保障房建设是对“历史欠账”的一种弥补，政府当然要投入更多资源，比如税费优惠、财政贴息、政策性金融、放宽商业银行贷款额度限制等等。通过一系列政策支持，无非是稳定保障房可预期的收益率，并保证保障房项目的现金流足以还本付息。

  多方测算显示，保障房建设收益率不会太高，公租房一般在３％左右。

  从周期来看，保障房建设首先要吸引机构长期资金的进入，比如社保基金、保险资金、年金等等。保险资金尤其是寿险资金期限较长，投资保障性住房有助实现保险资金的资产负债匹配管理。而社保基金本身的定位就有义务给保障房建设提供支持，而从社保资金配置来看，保障房虽然收益低，但风险不大，也是不错的长期投资项目。

  此前，银行信贷一直是各地保障房建设的重要资金来源。数据显示，截至2010年12月末，主要银行业金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障性住房项目。但由于保障房建设周期长、回报率低，追求资金安全和稳定回报的银行信贷对过度介入保障房贷款仍存疑虑。

  政府应配套优惠政策条件以激发银行的积极性，如给予地方财政贴息等政策支持、与商业开发捆绑等等，让银行能算清楚账，觉得风险可控，各家银行对保障房建设支持可能就不只是“停留在表态层面”了。

  （作者系本报市场编辑部主编）