■新闻分析

  真的降了吗？

  ——部分城市房价结构性下跌背后的迷局

  在国家统计局发布３月份７０个大中城市新建商品住宅变动情况之前，一线城市陆续传来房价下降的消息。然而，随后便有分析指出下跌源自结构性变化。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，至今房价走势依旧处于僵持状态，购房者心理也因此而此起彼伏。虽然一些权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，牵动人心的房价，真的降了吗？

  一线城市传来降价消息

  “国十条”出台将满一年。一年来，楼市调控层层发力，组合拳迭出，在限购、房产税、限价等手段的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得明显成效。

  国家统计局数据显示，２月份７０个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有１个城市，同比涨幅回落的有３１个城市。

  在成功“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了３月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。

  北京市房地产交易管理网的统计数据显示，３月份北京新建商品住房成交均价为１９６７９元／平方米，环比下降２６．７％，同比下降１０．９％，出现了１９个月以来的首次同比下降。

  深圳市规划和国土资源委员会数据显示，３月份深圳新建商品住房成交面积为２２．８万平方米，是２００３年以来成交量最低的３月；每平方米成交均价也跌破２万元，为１９４２４元，环比下降５．９９％，同比下跌５．０４％。

  真降还是“假摔”？ 

  正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。

  数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨１３５％、７２％、８２％，销售面积分别同比上涨１４４％、３０％、４５％。

  合富辉煌首席分析师黎文江说，加紧布局二、三线城市和商业项目，是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。

  按照各地政府出台的“限价目标”要求，今年房价涨幅上限大约在１０％至１５％。而上述３家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达３２．６１％和２６．１４％，远超政策“红线”。

  北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所下降，但老百姓却没感觉到的原因。

  购房者能感受到的降价才是真降

  专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

  虽然目前房价走势处于僵持状态，但仍有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

  黎文江说，“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。（据新华社）