公告编号：〈万〉2011-23
万科企业股份有限公司
2011年第一季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3、乔世波副主席、王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；张利平独立董事、陈茂波独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独立董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
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注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。
2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。
（单位：人民币元）
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2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止2011年3月31日，公司股东总人数为1,081,957户（其中A股1,056,821户，B股25,136户）。
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截止2011年3月31日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B股1,314,955,468股。
2.3报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（1）前10名08万科G1债券持有人的名单和持有量
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（2）前10名08万科G2债券持有人的名单和持有量
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§3 管理层讨论与分析
报告期内调控持续深入。年初时，受去年四季度末新推盘量较大的影响，住房成交量同比仍保持增长。1-2月，全国商品房成交面积和成交金额同比分别增长13.8%和27.4%。随着新一轮调控政策的出台及各地调控细则相继落实，主要城市成交速度普遍放缓，成交量迅速回落，价格基本停止上涨。
3月份，包括北京、上海、广州、深圳在内的十四个主要城市，成交面积和成交金额同比分别下降32%和37%，即使和历来属于销售淡季的2月份相比，也分别下降了15%和16%。历年以来，受春节因素影响，2月通常都是全年成交最少的月份，而3月成交量环比2月往往有大幅增长。近年来上述主要城市3月成交环比2月的增长率往往在一倍左右，今年3月的环比下降属于历史上罕见的情况。
在成交放缓的同时，未来一段时期预计市场的新房供应相比1季度将有较大幅度的增长，市场的存货去化能力将面临考验。另一方面，报告期内全国商品房新开工增速延续了自去年年底以来的下滑趋势。1季度全国商品房新开工面积的增速由2010年全年的41.9%下降至23.4%，受市场景气变化和融资渠道紧缩的影响，企业的资金面将逐渐趋紧，行业的开工规模可能持续受到影响，并对一年后的供应构成挑战。
期内企业拿地节奏普遍放缓，在项目投资上也更趋谨慎。和去年同期相比，1季度各主要城市的土地供应和成交面积同比均有较大程度的萎缩，土地成交溢价率也出现了较为明显的下降。预计到下半年，土地供应的增加可能会进一步推动土地市场降温，经营稳健、资金充裕的企业将在把握市场机遇中占据优势。
报告期内，万科积极应对市场变化，取得了良好的销售业绩。公司累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。1季度销售取得较大增长，除1月集中签约创下单月销售新高的原因之外，主要还是由于公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位，期内公司所销售的产品中，90平方米以下的占53%，144平方米以下的中小户型的比例为87%。同时，公司采取了灵活的销售策略，保持了较好的销售速度。今年前三个月，万科的新推盘当月销售率均超过了60%。
分区域看，公司在以珠三角为核心的深圳区域实现销售面积84.6万平方米，销售金额98.4亿元，同比分别增长213.8%和136.7%；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积54.1万平方米，销售金额88.6亿元，同比分别增长102.0%和189.3%；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积99.1万平方米，销售金额107.9亿元，同比分别增长120.2%和90.5%；在中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积66.0万平方米，销售金额60.1亿元，同比分别增长159.3%和172.3%。
近年来，公司装修房比例呈上升趋势，平均竣工周期不断拉长，结算滞后于销售的情况趋于显著。同时由于春节前劳务工大量返乡、春节后施工队伍往往人员变动较大，而人员稳定性对施工效率及质量均有一定影响，因此年底往往是项目竣工高峰，全年结算往往集中于四季度。这些因素，一方面使得投资者能对公司一两年内的可结算资源有更充分的提前预计，但另一方面也不利于投资者根据前三季度结算业绩数据来预计全年的结算业绩。公司已经在引进国际上更先进的项目管理经验，并扩大工业化应用范围，以力图缓解上述情况的进一步放大，但仍需提请投资者关注这一特殊因素。
受结算资源在全年分布不均匀的影响，1季度公司结算面积相比去年同期有所下降。同时，由于当期结算的项目中核心城市所占比例较高(上海、深圳、广州三城市结算面积24.7万平方米，占本期结算面积的60%，金额61.6亿元，占本期结算收入的80%)，公司结算收入有所增长。期内，公司实现结算面积41.3万平方米，同比减少35.3%。实现结算收入76.7亿元，同比增长4.2%，实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和7.0%。
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1052亿元，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
公司财务状况安全稳健，存货结构健康。期末，公司持有现金371.9亿，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和202.9亿元。在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）46.8亿元，占比仅3.10%。
公司1季度实现开工面积346万平方米。报告期内，尽管市场环境发生明显的变化，但并未超出公司的预见范围，公司将继续坚持快速开发策略，目前并无必要下调全年的计划开工量；但公司会结合限购政策下客户需求的变化，对未来供应结构进行灵活的调整，以提供“适销对路”的产品。
期内，公司新增加开发项目15个，按万科权益计算的占地面积约138万平方米（对应规划建筑面积约309万平方米），平均楼面地价约2500元/平方米。此外，期内公司还参与城市更新改造类项目3个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约47万平方米（对应规划建筑面积约146万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约1540元/平方米。公司新进入芜湖、秦皇岛、太原等城市。由于各地市场存在差异，层次丰富的战略纵深意味着公司得以根据市场情况灵活调整布局。考虑到房价和地价之间存在联动机制，受住宅市场调控持续的影响，年内土地市场也可能出现相应调整，公司将立足现有城市，继续贯彻快速销售和现金为王的策略，在谨慎投资的基本原则下，密切关注可能出现的市场机遇。
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
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4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了关于公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）等相关事项,公司将按规定实施有关计划。
股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。
4.2.1非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
4.2.2日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □ 不适用
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4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其他需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
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注：SST天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。
4.5.3 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
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4.5.4 其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；
（2）公司债券相关情况
报告期内，公司的资信状况良好。报告期后中诚信证券评估有限公司对本公司发行的公司债券“08万科G1”（债券交易代码：112005）和“08万科G2”（债券交易代码：112006）进行了跟踪评级，评估维持有担保债券“08万科G1”公司债券信用等级为AAA，上调无担保债券“08万科G2”信用等级为AAA。提高公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。
4.6 衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
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4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况
√ 适用 □ 不适用
（单位：人民币万元）
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