——市场的青铜法则系列之十六

  孙 涤

  上周谈了美国楼市的供应，今天来谈美国楼市的需求。

  评判楼市需求的主要指标有：家庭平均收入有多大比例用来支付按揭贷款；以及拥有自住房子的成本和租房费用比率等。据德意志银行对美国楼市的估算，前者的比例已从2007年高峰期的17.2%跌至目前的9.8%，下降超过四成。也就是说，相对目前的房屋价格水平，居民购买力有了强劲回升，这是多年来所未见的。第二个指标，美国多数大都市居住区的按揭还贷成本/租金的比率在80%左右，即拥有房屋的支出反而比租房低了四分之一。在房价受到重挫的地区，例如拉斯维加斯，如今的房价平均比2006年高峰期跌了56%，而租金高出了按揭还贷的支出，是后者的125%；在亚特兰大，这两个数据分别是33%和151%。

  另一个制约人们拥有房屋能力和购房意愿的关键指标，是按揭利率，时下出奇的低。对于正在抬头的通胀来说，这是一个入场购房的强有力支持理由。美国的按揭贷款，30年（或15年）固定利息是主流形式，在固息率超低（4%-4.5%）情况下锁定长期按揭贷款因而非常有利。粗略计算，拥有一栋100万美元的房子，按揭贷款固息为4%，则支付的成本就等同于拥有另一栋价格50万美元但按揭贷款固息率为8%的房子。若先前以100万买的房子，到了按揭利息率上涨到8%时，市价就有上升到200万美元的空间。

  是的，就是这个逻辑，在2001年到2006年的美国楼市里被反复渲染，那些不具备购房能力的民众被鼓噪去与房屋泡沫博弈，酿成了次贷危机。但是，抛开感情因素，其内在的道理，只要环境不是太过偏执、气氛不是太过狂热，还是管用的。那位被誉为“预测大师”的穆迪首席经济分析师詹蒂（Mark Zandi）认为，房价上升，至少比通胀率要快3到4个百分点。依据的也是这个逻辑。

  这就回到了预测美国楼市趋势的关键着眼点（其他国家和地区的房地产投资，多少也以此为主要判别依据）：拥有或投资房产能否抵御通胀？美国人常说，这个世界变动不居，确定不变的只有两件事，死亡和税收。我觉得可能还得加上第三件，通胀趋势。民选的政府——有可能靠多数裁决来决定财富的分配转移，以及金本位的扬弃——其实也是被通胀冲决的，更坐实了现代经济的通胀现象，从长而言无可逆转。货币主义者得出结论，通胀是货币现象。从表层看这当然对，但在深层，通胀乃产生于人类的固有倾向：自己的消费比别人（包括自己的孩子）的消费更重要；即期满足比远期满足更重要。当自己有可能影响他人消费和安排社会生产，从而搭上利益分配的便车，通胀趋势就形成了。

  4月18日标普评级机构调低美国国债的信用评级，能给我们某些启示。这次的调低可以说是最轻微的。美国国债的债信仍保持AAA级别，只是从“稳定”到“负面”，下调了小小一格，然而美国股市却刹那间剧烈地晃动起来，披露的当天工业道指下跌了138点（开盘是急挫了182点，盘中曾惨跌近250点），但19日盘桓了一天之后，20日即跳高61点，收盘时失地已全部收复还赚了7点，而整个星期工业道指居然上升了200点（+1.63%）。如此戏剧性的波动，难怪有人嚷嚷，是“假摔”！如果真有人做局，套利倒是油水大大的。

  标普评级的主管在电视节目里对此的说法是，他们之所以到现在才降低一点评级，担忧的是美国制止或扭转不断扩大的联邦预算赤字的努力陷入僵局。白宫和国会在“互掐”——白宫提出通过提高富人的税和削减些军费开支，主旨是要继续确保社保和健保的民众福利项目；而共和党握有话语权的国会则主张，削减民众福利项目同时继续削减起码不增加富人税负，期待富人加大投资更新技术又增加就业，从而增强联邦的税收和还贷能力。两种思路和政策，南辕北辙但势均力敌。美国当局的“难作为”对美元的影响当然是负面的。增加任何国民的税收极难，削减既享利益的福利更难，所以政治上可行的还是老路：发国债，然后美元贬值来逃废若干。所以说，通胀是政策组合拳里必要的一拳。

  上星期美国股市的始挫复升，因为人们很快醒悟过来，不管美国国债的问题是否有救，必导致美元贬值，也必增加美国今后的举债成本。但国民要和通胀赛跑，货币资产还得在股市里面滚，特别是还得靠房产投资。

  按理说，长期国债将由子孙后辈来还，不过买国债者须在当时就得掏出真金白银。对子孙，债台高举有欠公平，却没有表面那么不公平。假如你借了邻居1两金子，承诺10年后由你儿子还他2两金子，那你儿子的负担可真的不轻。不过你要在10年前借的那两金子当时值2500元人民币，你的承诺是今年由你儿子还邻居5000元的话，恐怕连你的儿子都会乐得偷笑起来。美国的国债，和其他任何国家的国债不同，是由美国自己印制的美元来偿付的。中国有约1万多亿美国国债，3万多亿外汇存底，绝大部分用美元计值。这层道理虽说简单，实践起来却颇值得咱们细想。

  下次我们试着来讨论美国从国家到国民的入不敷出，及其导致美元通货膨胀的影响，眼下要考虑的到底是买房还是租房，哪个更有可能跑赢通货膨胀？如果说是买房为好，那么在哪个市场买？美国房地产现在低迷，那么哪个地区的市场可能是在“假摔”？

  （作者系美国加州州立大学（长堤）商学院教授，美国华裔教授学者学会（南加州）会长）