⊙石磊 ○主持 于勇

  众多城市推出的限购令已有两个月,大部分城市住宅成交显著回落。根据中国指数研究院的统计,北京、上海商品住宅成交面积4月较3月下跌超过10%，深圳住宅成交面积环比下跌超过30%，从北京商品住宅成交面积来看，2011年1至4月比去年同期大幅下跌了38%。尽管成交量显著回落，但房价却依然坚挺在高位。很多“房主”朋友常常问我：政府这么大力度的调控下，是不是现在该把投资的房子卖了；而另一些没有搭上上一轮地产热潮的朋友还在焦虑：是不是趁政策暂时抑制了需求应该现在出手投资房产。

  当成交量下跌时，市场就陷入了焦虑状态，需要选择方向突破，这一点在楼市和股市上都是适用的，现在的住宅市场就处在焦虑期。任何的投资都是基于预期的，房产投资也不例外，让我们为房产投资客算笔账来看看这笔投资还划不划算。当前很多1-2年期的信托类理财产品都有8%以上的年化收益率，投资资金的机会成本可以设定为8%，如果使用5年以上商业贷款融资6.8%的基准利率，考虑一定程度的上浮，基本上融资利率也在8%左右。包括物业费、取暖费、维修费等持有房屋的成本年化也得有1%，如果未来转卖，交易税费也至少要有3%-5%左右，粗算下来，整个投资的成本大概至少也在12%左右。而收入来源一是出租收入，一是房屋增值收入。中国住宅平均房租年回报率约为3%-3.5%，在北京可能只有2.5%左右，最后，仅剩下房屋增值收入是未知数，实际上，对房屋增值的预期决定了这笔投资的预期收益。

  按照前面的计算，房屋年度增值幅度只有在10%以上时，才能达到目标收益水平。这似乎并不是个很难达到的目标，据笔者的观察，北京部分热门地区的房价在过去的8年里翻两番，这一平均年化收益率达到了18%-20%，在过去的8年里房地产投资算得上收益风险比最好的投资。也就是说，如果你依然预期未来房价每年涨幅超过10%，那么房地产投资依然是不错的选择。

  换个角度来看，今年各地政府承诺的房价涨幅目标多数为不超过居民收入的涨幅，实际上全国城镇居民人均收入已经连续9年在10%以上，平均值超过13%，如果今年房价涨幅达到均值13%的话，即使首付达到50%，那么超额收益也能达到6%，整体收益率能达到14%。也就是说，即使大家信赖地方政府的调控承诺，那么整体上看投资房地产依然是明智的选择。

  不过以上是以投机者的角度分析的，如果您是想投资房产并想持有个五年十年的，那么就要重新算一笔账。首先，房价还会持续以10%以上的高速度上涨十年么，让我们设想一下，如果北京的房价在下一个十年里真的以10%的年均增长速度增长，那么北京的房价将超过纽约几乎达到香港目前的水平，北京房价的租售比或许会从目前已经很高的1/500下跌至离奇的1/800；同时，到2015年左右，中国最后一个生育高峰时出生的人口对房地产的刚性需求也将显著下降，人口快速老龄化将在2015-2020年开始，人口抚养比将会快速提高，刚刚公布的人口普查结果显示中国14岁以下人口目前只占总人口的16.6%，这不但低于业内之前普遍的预期,甚至低于部分发达国家的水平,可以看出,中国未来经历的老龄化速度是非常快的,未来人口因素中对住房的刚性需求难以保持持续的高增长；另一方面，中国正处在加息通道中，资金成本可能在未来2-3年内大幅提高2个百分点，此时，投资人将会要求房价至少以12%的速度增长，否则投机客将抛弃这一资产。如果房价只以5%的速度增长，首付比例在50%，投资人的资金收益率将降至0以下。那么大量资金将会撤出房地产市场，导致房价的连续下跌。

  简单地说，房价再高速上涨一两年容易，保持高速上涨十年八年难。且当投资人对房价增速的预期下降至10%以下时，投资资金就会开始陆续撤离，房地产市场的景气程度将会发生逆转，这也是为什么地方政府不愿承诺房价不上涨的原因。

  这样看来，一线城市的房产也就只剩下一两年的投机价值了，不过千万当心，别“偷鸡不成，反蚀了米”。（作者系平安证券固定收益事业部研究主管）