⊙王大贤

  在短短的一个月内，房地产信托业务被传叫停，接着银监会辟谣；再次被传叫停、再次辟谣。房地产信托业务怎么了？媒体对此为何如此关注？笔者认为，这一方面说明房地产调控已进入紧要关头和重要拐点，另一方面也证明目前房地产信托对于房地产公司的重要性。

  央行近期公布的数据显示，今年一季度，商业银行新增房地产贷款共计5095亿元，同比少增3338亿元。随着准备金率连续上调、加息、楼市调控深入，加上各家银行对房地产贷款的抽紧、房地产企业直接融资和再融资相继“关门”，房地产企业的整体流动性趋紧，开发商遂将地产信托当“救命稻草”，房地产信托项目数量大幅度提升。中国信托协会的统计数字已证实了这一情况。今年前4个月，信托公司共计发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722亿元，发行数量同比增长67%，募集资金规模同比增长115%。而据笔者了解，信托公司的好多产品，如“资金集合信托”、“股权投资集合信托”、“城市发展基金信托”、 “特定资产收益信托”还不在上述统计范围内。如果加上这些产品，房地产信托资金量恐怕还要翻个跟头。

  在严厉的房地产调控背景下，由于房地产领域隐含的金融风险比较高，房地产信托风险不容忽视。为了能顺利从信托公司融资，房产公司承诺的回报率普遍在20%以上，盈利被削薄，风险则被放大。当然，这种风险也已引起了相关部门的注意，银监会主席刘明康近期就强调，在房地产信贷风险防控上，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测，加强研判，加强房地产信托业务的监管，防控“影子银行”风险，加强影子银行问题的调查研究，做好跟踪分析。

  前不久，央行发布《理财、资金信托专项统计制度》，意在密切监测银行理财资金和信托资金的动态，防范“影子银行体系”膨胀，导致社会融资规模管控失效。信托公司被要求按月向所在地人民银行报送自有资金运用、信托产品发行等情况，其详细程度甚至超过信托公司向银监局报送的非现场监管报表。

  同时，在差别存款准备金率等新规制约下，银行新增信贷已得到有效控制，央行也有意制约信托公司的新增贷款。近期，央行要求信托公司用自有资金发放贷款的余额原则上不能新增，如果新增，要按新增额的150%向央行的特种存款账户缴纳存款，存款没有利息。

  央行此举，初看意义不大，因为信托公司自有资金本来就少，限制自有资金发放贷款，对调控社会融资总量贡献不大。但对于调控房地产来说，则可能影响颇大。建立起了特种存款制度之后，央行可随时要求信托资产规模增长过快的信托公司，向特种存款账户缴纳更多无息存款，类似于针对银行的差别存款准备金制度。信托公司自有资金如果用于投资或发放贷款，可以赚取收益，如果被央行要求缴纳为特种存款，就没有收益。特种存款可能成为类似差别存款准备金的一种调控工具。

  对央行来说，不管住银行表外资产和信托，就不可能管好社会融资总量。调控信托融资是必须要走的一步。近期，央行利用提高存款准备金率、提高利率、发行一年期或三年期央票控制银行贷款数量已初步发挥成效，但在银行信贷受阻的同时，信托融资将吸引更多的资本进驻，央行通过调控信托公司自有资金的运用，严密控制信托公司信托资产规模增长过快。

  货币调控措施使得房地产企业面对的资金链问题日益严峻，房地产信托理财产品也将面对更多的不确定性。在相当一部分城市，由于楼市成交量大幅萎缩，房地产企业通过销售回款的难度明显加大，一些实力较弱的地产商可能无法兑现预期收益。投资者对此尤其需要审慎，不能仅以预期收益率为第一考虑因素，还应更多关注贷款企业资质和财报，关注相关抵押担保条款是否充足。

  （作者系国家外汇管理局山西省分局高级经济师）