■相关分析

  地产业洗牌加速

  部分企业或被迫出局

  ⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华 衡道庆

  弘业股份、宏达股份、金发科技、大江股份……随着调控政策的深入推进，面临融资、销售、开发等难题的小房企资源也越来越“不受待见”，5月中旬以来，不少上市公司通过出售地产业务从而退出房地产行业，以避免房地产调控影响到企业的主要业务。对此，业内分析人士指出，随着调控的持续推进，地产行业的洗牌将加速，部分地产企业或被迫出局。

  “目前房地产企业的资金链情况不能一概而论，有的好有的坏。资金链紧张首当其冲的是中小企业。”一位知名房企老总向记者表示，行业内的调整正在暗流涌动。

  据中航证券一份研究报告指出，目前房地产行业整体已接近负债上限，20%-30%的企业面临被迫出局的窘境。

  据统计分析，与2009年末相比，2010年末地产行业整体财务状况有所恶化，上市公司平均现金持有比例从18%下降到16%，平均净借贷资本比从20%上升到41%，平均总负债率也从65%上升到69%。

  “118家地产上市公司未来一年需要支付的短期债务总额达11800亿元，平均每家公司100亿元，较2009年上升35%。同时，这些公司的楼盘销售在放缓、财务压力在增大，这就要求地产企业更严格地遵守财务安全底线。”中航证券分析报告说。

  中金公司分析报告也指出，5月份全国住宅销售并未大幅恢复，而且出现超预期的可能性不大。与此同时，房企库存压力持续加大，资金链持续恶化。

  “我们看到4月份以来各城市库存去化月数已经接近或超过2010 年全年高点，表明楼盘销售去化率不尽如人意，同时开发投资数据维持高位增长，意味着开发商资金面将持续恶化。我们判断，随着供应放量，房价调整会在二季度末、三季度初出现。”中金公司一份分析报告说。

  对此，中航证券分析师指出，2009年底，地产上市公司为应对持续调控，行业平均净借贷资本比上限（财务安全底线）为44%，而当时上市公司实际净借贷资本比为20%，显著低于负债上限；2010年底，行业平均净借贷资本比上限略有下降，至43%，但上市公司实际的净借贷资本比却大幅升高至41%，已接近上限。“显然，行业整体已没有大幅增加有息负债的空间。”

  据推测，随着财务状况恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大。“如果成交量持续萎缩至2012年，则行业整体将从资金富余状态转变为资金缺口状态，即，如果未来两年市场持续低迷，则行业将出现平均3%的资金缺口，其中，有44家公司未来两年的资金缺口达到总资产的10%以上，占总数的37%；有28家公司未来两年的资金缺口达到总资产的20%以上，占总数的24%。”业内人士表示。