■投资风向

  未来投资热点转向二线城市写字楼

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  国际物业顾问戴德梁行发布的最新大宗物业投资市场报告显示，2011年前6个月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成预计，今年京沪大宗物业投资额可能保持且略高于去年水平，将达到600亿元之上。随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1—2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。

  戴德梁行统计2008年至今京沪大宗物业投资的结果显示，2010年，京沪大宗物业成交总金额已达590亿元，较2009年的490亿元增长20%，较2008年的460亿元增长30%。值得关注的是，在京沪大宗物业投资成交金额的显著提升中，外资参与的部分也有明显的增长。

  “2008年的金融风暴使国内买家异军突起，并在整个投资市场的份额占比从2008年的50%一度攀升至2009年的70%。进入2010年之后，国内的买家依旧活跃，但同时外资对国内投资市场的信心回升，投资份额明显增加。”叶建成指出。

  据统计，今年以来，京沪两地已成交的大宗物业金额达到250亿元，延续了去年的活跃态势。基于国内外公司的扩张需求和投资需求持续旺盛，优质办公物业将继续受到自用买家和投资者的青睐，目前京沪两地均有更多的商用物业大宗交易正在洽谈中。

  根据戴德梁行投资部开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，2005—2010年间，在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛回报率、以及退出难度等因素考量，办公楼项目的优势均领先于其他物业类型。办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而收益率则超过50%；零售商用物业则需要持有超过43个月才能够达到约40%的增值。

  “二线城市商业地产的发展正在复制一线城市所走过的道路。”叶建成预计，未来1—2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形，且大部分为散售，租金较低。而在机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。比如2010年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。