处女地上的楼市投资机遇
蛇口：前海“后花园” 未来的豪宅区
前海腹地：百废待兴 开发即将启动
⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华
6月末的一天，台风“海马”刚刚与深圳擦肩而过，初夏的暑气弥漫在整个城市温湿的空气中。记者沿着前海片区外围的南海大道一路向南，深入至蛇口港，再沿兴海大道、月亮湾大道一路向北直至宝安大道，环绕整个前海片区腹地进行了实地探访，以发掘这片处女地上的楼市投资机遇。
蛇口：前海“后花园” 未来的豪宅区
根据《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，目前的前海被定义为服务于整个珠三角的中心，规划建设为粤港现代服务业创新合作示范区。从地理区位上看，前海片区规划范围为18.04平方公里，界定为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道和建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。这一区域内除了最南端的小块区域目前属于宝安区外，其余大部分区域均由填海而成，是一块真正意义上的处女地。
沿南海大道向南，过了东滨路可以说就踏入了招商局集团的“势力范围”。从这个片区在地图上的名字“招商街道”就可以看出，招商地产的大股东招商局集团旗下的蛇口工业区无疑是这里的“大地主”。虽然从行政区域上划分，这里属于发展较为成熟的南山区，但毗邻蛇口港的招商街道一带显然比不上南山中心区的繁华，被定位成仓储、工业、物流区，与南海大道相交的许多小路都还没有正式的路名，仅有“工业八路”、“工业七路”这样的临时性命名，整个区域内大多数建筑都是低矮的厂房、仓库。
记者发现，招商街道一带其实并没有被划在真正的前海片区内，虽然这一带的繁华程度不足，但区域一级开发已经基本到位，道路、绿化、交通等已比较完善，加上西依南山、东临深圳湾，一旦在市政府的协调下允许将招商局手中的工业用地转性为商住用地，这一带将十分适合作为前海的“后花园”，打造成一片高端豪宅区。而事实上，这一带目前已显露出高档住宅区的潜质。招商地产开发的兰溪谷国际公寓在售公寓房源单价已达到4.3万元/平方米，这在整个深圳都属于豪宅价位。
前海腹地：百废待兴 开发即将启动
而从兴海大道向西，沿月亮湾大道深入前海规划区域腹地后，记者发现，这里才是真正填海而成的处女地。由于基础设施建设尚未完成，沿月亮湾大道一直到深南大道立交附近，目前整个是一片货运仓储基地，沿港口的许多地块上堆满了集装箱和货物，道路还是土渣路面，集卡开过扬起一阵尘土。由于部分路段正在兴建立交桥、地铁等基础设施，片区内断头路、断头桥很多，宛如一个巨大的工地。
公开资料显示，冠城大通通过下属子公司在月亮湾大道和前海路之间有近5万平方米的土地，土地用途为居住、商业和服务业，土地面积为4.96万平方米，其中冠城大通占70%股份。公开资料显示，该地块已经被拆分成两幅地，其中靠近月亮湾大道的地块占地面积2.1万平方米，用于建写字楼和酒店；靠前海路的地块占地2.8万平方米，为住宅小区用地。而深物业此前也被大股东深投控置入前海合作区周边的土地——月亮湾T102-0237号地块。
记者实地探查发现，冠城大通和深物业的地块均处在月亮湾大道和前海路之间，且分居兴海大道的西南和东南侧，虽然目前两块地所在的月亮湾大道与兴海大道交汇处正是货柜车密度最高的区域，汽油味、灰尘、大喇叭声纠结在一起，噪音和尾气污染十分严重，但等到片区内基础设施完善之后，这两幅地块理论上应该是前海合作区最直接的受益者。尤其是紧依前海片区外围、北靠南山、未来立体交通四通八达的优越地理位置，很适合打造成服务前海金融机构高端商务人士的酒店式公寓、高端住宅等项目。
而在前海片区内，招商局集团还拥有一个面积达100万平方米的“平方汽车城”，目前租借给奥迪、东风、江淮等20多家汽车4S店做经营。记者从一家汽车销售商曹先生处了解到，平方汽车城的管理方——招商局旗下平方汽车园区有限公司工作人员已向经销商们透露了前海规划即将实施的情况，正值租赁合约到期，是否要跟管理方签订下一个五年合约，是很多经销商现在考虑的问题。
据了解，平方汽车城目前租金约15元/平方米/月，按照一家经销商8000平方米的面积计算，20多家经销商每月可给招商局带来约几百万元的租金收入。曹先生告诉记者，早先进驻的经销商可以向政府报批，在租赁土地上建楼用作4S店的经营，而现在进驻的经销商只能搭建临时建筑，这也是为了减少未来的拆迁成本。“看来前海开发确实临近了。”曹先生感叹道。
宝安：爆炒前海概念 投资客云集
沿月亮湾大道过深南大道立交就进入了宝安区，前海规划片区有一条狭长地带插入其中，由于居住氛围相对成熟，住宅楼盘也较多，这一区域内的住宅项目早已成为投资客下手的目标。
记者根据戴德梁行华南区研究主管张晓端提供的资料，依稀勾勒出片区周边楼盘依托前海概念价格上涨的大致路径：以前海片区的“鼎太风华”项目为例，2009年5月1日开盘均价在9000—11000元/平方米；2010年3月其尾盘房源销售价格在13000元/平方米左右；而到了2010年8月31日，其3期房源开盘时正值国务院批复前海规划的利好时期，于是新房源单价一跃升至3万元/平方米，比此前翻了不止一倍；从2010年12月至今，该盘陆续加推房源，售价都在32000—35000元/平方米之间。
张晓端告诉记者，相比住宅，一些社区商铺更受投资者青睐，涨价幅度也更加惊人。就以鼎太风华的社区商铺为例，2008年11月，开发商一手商铺卖出的售价在38000元/平方米，而6月该铺的二手报价已达到6—7万元/平方米。
“前海概念吸引了大量投资客购房，不仅对房价有一定拉升作用，更主要的是前海片区周边住宅的二手房交易异常活跃。”深圳中原地产前海区高级营业董事罗千红告诉记者，以往前海片区附近的二手房成交中投资客可能只占到两成，而自从前海概念出炉之后，投资客比例占到一半，从去年8月至今年年初，最火爆的时期内投资比例一度占到交易量的7成左右。
罗千红告诉记者，不少投资客都看中未来前海合作区建成后，随着金融、物流等新兴服务业的高端人才进驻，将产生大量居住、消费需求。“相对于深圳的收入水平，加上前海的高端定位，目前周围2万—2.5万元的住宅均价水平应该还有一定上涨空间。”罗千红表示。
不过，即便有前海概念的助推，周边要形成真正的豪宅区尚显根基不足。“开盘的时候才2万多，现在已经被炒到4万多了。投资客买得太多了，入住率可能还不到10%，到了晚上，整栋大楼亮灯的不到10家。”在宝安靠近前海片区的高档住宅小区“鸿荣源熙龙湾”门口，居民张女士告诉记者。大量高档楼盘的开发、众多投资客的涌入，前海区域俨然成了高端房地产的展览区。然而当夜幕降临、参观者离去之后，前海近乎空城。前海合作区的辐射作用固然可以间接带动周边房地产的开发和土地升值，但多年来概念的炒作已经使得前海地区沦为深圳房价炒作最明显的区域，因此目前的投资机会有限。