⊙记者 朱楠 ○编辑 衡道庆

  上周，上海新建商品住宅市场由于大量中高端房源集中上市而推高了楼市均价，导致上海楼市出现成交量掉头回落、成交价格却重回高位的现象。记者发现，虽然成交价格再度高企、高端住宅占据全市周成交量的近3/4，但星河湾等豪宅新推房源的销售形势已大不如前。在楼市整体成交低迷、银根趋紧的背景下，“降价跑量”成为开发商缓解资金压力的不二选择。

  豪宅供应大增推高均价

  德佑地产市场中心监测数据显示，上周（7月4日-7月10日）上海商品住宅成交面积为15.11万平方米，比前周下跌34.4%；成交套数1267套，环比下跌36.8%；全市商品住宅成交均价为2.31万元/平方米，比前周上涨2.4%。在连续两周成交量突破20万平方米后，上周成交再度回落到年均水平附近，除了张江汤臣豪园成交面积突破一万平方米外，其余项目的成交面积都在5000平方米以下。

  上周全市商品房供应面积为33.09万平方米，其中商品住宅供应面积为28.11万平方米，比前周大涨77.6%。上周有多个楼盘推盘面积在3万平方米以上，浦东的星河湾荟苑时隔近两年再度推出7.7万平方米房源，单套面积在300平方米左右，报价从6.4万-9.8万元/平方米不等；宝山的金地艺境城推盘面积也达到6.9万平方米；继仁恒怡庭和九龙仓玺园后，杨浦新江湾城的香景园也在上周推出了234套房源，最高报价达到6.5万元/平方米。

  值得注意的是，虽然上周商品住宅新增供应面积有了大幅增长，但星河湾荟苑、香景园、金地艺境城、天御苑等中高端项目却占据成交量的近3/4，由此带动全市住宅均价自5月16日以来再度超过2.3万元/平方米。上周单价5万元以上的高端豪宅成交套数为37套，较前周减少7套，成交面积为0.94万平方米，环比下跌15.3%。虽然上周高端豪宅的成交量有所减少，但跌幅远小于整体住宅市场。西康锦城、远雄徐汇园两个市中心豪宅项目分别售出5套房源，单价10万元以上的豪宅也不乏成交案例。汤臣一品时隔一周再度售出一套单价14.8万元的豪宅，而华润外滩九里苑也售出2套单价10.1万元的豪宅。

  星河湾加入打折行列

  在楼市调控等因素影响下，投资性需求受到压制，以星河湾为代表的豪宅项目“热销”盛况难以再现。德佑提供的销售数据显示，一向高调的星河湾7月8日推出浦东荟苑项目新房源，截至7月11日，开盘4天仅成交4套房源；而在2009年8月8日星河湾首批房源推出时，开盘后的4天内共成交房源21套，随后的几天内每日签约量更是成倍增长。星河湾的风光不再也折射出楼市调控初显成效。

  德佑地产研究中心主任陆骑麟认为，6月下旬的成交高峰虽然维持了两周，但最终还是跌回年均水平，这反映了近期的成交高峰多依赖于个别项目的大面积成交，整体市场依然未能摆脱低迷，因此成交高峰难以长时间延续。此外，部分开发商在6月末拉业绩的行为，也在一定程度上提前透支了成交量。上海当前的供应是以中高端为主，而市场主力需求明显以符合刚性需求的中低端住宅为主，这也是近期成交无法持续回暖的主要原因。

  中国房产信息集团分析师薛建雄认为，房地产商目前最大的难题是如何缓解日趋紧绷的资金压力。继绿地率先采取降价策略之后，越来越多的项目开始降价销售，中海、新城、旭辉等旗下部分项目都给出较大折扣，就连曾创下销售奇迹的浦东星河湾也给出总体幅度达9.2折的优惠力度。可见在当前的大环境下，降价销售是开发商快速回笼资金最有效的办法。