再次遭遇加息，投资者在面对不同市场时，忧虑颇多。购房贷款人担忧利率上升导致月供支出增多，投保人担心保险收益率PK不过五年期定存利率。提前还贷抑或按兵不动？退保还是续保？在面对一系列由加息引发的疑问时，请看我们专为加息理财所做的“应对之策”。

  No.1

  加息通道中

  提前还贷“三思而行”

  ⊙记者 邹靓

  “又加息了，我也不知道现在该开心还是该发愁”，对于酝酿出手近一年的刚需购房者刘先生来说，这着实是个让人为难的命题。一方面，持续紧缩的楼市政策已经开始看得出效果，低迷的销售行情迫使开发商动起了降价或其他促销手段，买方市场或将到来；一方面，在2010年10月开始的加息周期下，5年期以上贷款利率已经攀升至7.05%，贷款购房者压力不小。

  买方市场正在到来？

  分析人士认为，在各路楼市调控政策特别是限购政策的重压下，大批投资客被挡在购房门外；开发商坚挺了一年多时间后，部分资金链已经吃紧，最近开始有开发商给出购房折扣；央行利率虽然连续5次上调，未来或许还将上行，但对于长期贷款的刚需购房者来说，调息周期不可避免。

  事实上，2010年开始的新一轮楼市新政，不仅困住了开发商的手，更绑住了购房者的脚。

  来自权威机构的数据显示，截至7月10日，11个重点城市的存量房总量再创新高达到63.4万套，环比上涨0.9%。仅北京市新房住宅库存量已经逼近11万套，新房供应达到年内高点。业内人士称，北京楼市官方和市场均认可的“供需平衡点”在10万套库存量。从2010年7月—2011年5月，北京新房库存量从9万套攀升至10万套，在最近3个月里，这个数据轻松突破11万套。显而易见，开发商摒不住了。

  事实上，近段时间几大重点城市在售楼盘不约而同都加大了打折促销的力度。沪上中海、新城、旭辉旗下的个别项目都给出了较大折扣，知名度甚高的浦东星河湾也给出了总体幅度达9.2折的优惠。

  与此同时，地产中介处的二手房挂牌量也显著攀升，然而低迷的成交量着实令地产中介备受煎熬。中原地产一以销售业绩见长的分店店长也不禁无奈，“这年头撮合买房的生意难做，不少同行都有关门歇业的打算了，还开着门的都是靠租房业务在维持经营”。

  虽然目前一手住宅销售市场的总体价格仍是趋稳的态势，但成交量短期内无法突破，已经影响到二手房市场朝着有利于买方的方向发展。业内人士预计，如果紧缩政策持续到2012年，楼市整体价格或将出现10%—20%的降幅。

  提前还贷宜三思

  其实，紧缩并不是单方面的。

  CPI指数在2009年7月见底，之后一路上行。2010年9月回升至4.4%，今年5月至5.5%，最新一个月的CPI指数为6.4%。期间，央行为控制物价上涨连续5次加息，目前的房贷利率已经是近10年来的最高值。

  7月11日，国务院总理温家宝再次强调，要继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。多家研究机构报告指出，鉴于当前CPI还未企稳，预计年内至少还将有一次加息，7、8月CPI运行将是未来政策走势的关键。

  对于普通购房者来说，高房价与高利率无论哪个再度发力，都将是生活无法承受之重。以100万元20年期房贷来计算，首套房即便是执行七折优惠利率的情况下，月供也将增加150元，第二套房月供增加则在169元左右。

  与2010年年底的情况相比，当时的5年期以上贷款基准利率为6.4%，100万元20年期贷款利息总额为83.2万元，经过年内3次加息后，同样期限及数额的贷款利息将增加3.6万元至86.79万元。

  不过商业银行人士也指出，房贷客户一般的还贷期限选择都在10年以上，此间无法避免地将经历利率调整周期。“反过来说，如果在降息过程中，贷款人的还款数额也会相应减少。如果是刚性需求的客户，只要房价在可承受范围之内，利率并非首要需要考虑的因素。”因此，对于很多房贷一族而言，加息后利率的上涨，并不意味着需要提前还贷。有银行理财师指出，如果贷款人此前享受房贷七折或者八五折优惠利率，就不必提前还贷。因为虽然同样面临加息的压力，但实际上，加息后享受优惠利率的贷款人的优势反而更加明显。

  对于那些还贷时间很长的贷款人而言，现在也不必提前还贷。经过计算，银行业内人士指出，提前还贷的最佳时间点在贷款周期的前1/3时段内。“从理财的角度看，作为一种资源，贷款资金目前也是可以好好利用的，手头的闲钱不如做些其他投资。目前提前还款也不能节省利息了。”某商业银行信贷部门人士指出。

  No.2

  “遭遇”加息

  买保险应侧重保障本质

  ⊙记者 黄蕾

  当保险再次遭遇加息，投保人应该何去何从——退保还是续保？买传统寿险产品还是投资保险理财产品？如何投保才能减少将来再加息带来的潜在损失？带着这些投保人提出的问题，多位保险理财师给出了他们的意见。

  按照理财师的建议，在存在加息预期的大背景下，投保人可以选择购买与银行利率挂钩的保险产品，通俗地说就是“息涨随涨”。目前，部分万能险、分红险等投资型保险产品都有较灵活的抵御利率变动的机制，产品收益率均可随利率的变化而变化。

  但或许不少保户心存疑问：“五年期定期存款利率不是已经比分红险和万能险的收益率高了吗？我们要不要把保险退了，转成定存？”

  的确，随着年内第三次加息的来临，一些保险产品的收益率在银行定期存款的对比下，越发相形失色。加息后，五年期定期存款利率已经达到5.5%，显然，目前大部分万能险和分红险的收益率都PK不过五年期定存。

  不过，理财师认为，受益于加息，万能险的结算利率未来有望上升一个台阶。因为万能险的收益与大额协议存款、债券等固定投资关联度大，加息后，协议存款及债券收益率将有所上升，大部分资金都投资于这两大领域的万能险，其收益率也会水涨船高。只不过相较于银行定期存款而言，万能险结算利率的上升有一个相对滞后的过程。

  因此，理财师的建议是，纯粹因为“某些保险产品收益率不如定存”而选择匆忙退保，未必划算。因为退保并非全额退款，保险公司会根据投保人的投保时间长短来扣除一定费用，反而得不偿失。某些情况下，退保导致的损失可能要大于银行存款利率提升带来的收益。

  更重要的是，一旦退保，今后家里的保障可能就会全部或部分缺失，而且，退保之后，很少有人会想到重新购买保险，因为公众本来对保险的接受度就不高。这对于一个家庭而言，损失是很大的，那意味着家庭可能存在经济上的后顾之忧。

  另外，如果选择退保，今后即使想要重新购买保险，也不一定能买到。因为此时，你的年龄已经变大，年龄因素对保险费率也有不小的影响，可能因为年龄增大，保费会相对提高。同时，如果此时投保人的健康状况不好，那么就可能面临无法购买重大疾病险等健康医疗类保险的尴尬。

  而在高利率的大环境下，购买保险更应回归其保障本质。对于定期寿险、意外伤害保险及健康医疗险等产品，因为它们都是以保障为主，储蓄功能较弱，它们的定价因素主要是考虑死亡率或疾病发生率，因此对于利率的变化并不敏感。

  在此提醒所有的投保人以及准备投保的投资者，在购买和安排家庭人身保险的时候，一定要以保障功能为重，而不要过于重视保险的储蓄功能。不能简单地将保险产品同其他金融产品相比较，保险的主要功能是保障而不是投资，这是其他理财产品所不能替代的。