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  □作者 张国红

  作者系

  上海海关学院

  经济系教授

  在北京、上海等一线城市房价未见明显回落的情况下，二三线城市房价的涨幅却超过一线城市，房价上涨似有蔓延之势。这是国务院日前重申楼市限购的根本原因之一。可以说，当前房地产调控又进入一个关键时期，稍有不慎，已取得的房地产调控政策效果可能会“前功尽弃”。所以，唯有坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，才能不断巩固和加强调控效果。

  为什么房地产调控至今仍然无法让房价实现合理回归呢？或者说，为什么房价合理回归速度还会远低于市场预期？以下几方面原因，值得思考。

  第一，制度性因素干扰了市场的原则。

  制度性因素干扰市场原则的一个典型例子是地方政府的“土地财政”。由于土地出让收入仍是当前各级地方政府的最主要财政收入，通过卖地可以获得巨额利益，导致地方政府“卖地”的冲动依然非常强烈。另外，目前地方政府债务规模高达10.7万亿元，加上土地出让收入早已成为地方政府主要的偿债资金来源，如果房地产调控显效的话，地方政府用于抵押或显示其偿债能力的土地价值也将大幅下降，将进一步凸显地方政府的潜在债务风险。这两大因素决定了地方政府总是希望能弱化房地产调控力度与调控方向，而且事后发现总是能够弱化成功。

  这一制度性因素决定了地方政府的行为选择，但却与市场的原则相悖，因为它们可以通过控制土地供给来影响地价或房价，一定程度上使得市场原则（如正常供需关系决定价格等）未能充分发挥正常作用。

  第二，适合老百姓购买力的保障房或言老百姓买得起的住房供给不足，难以满足当前需求。

  事实上，目前国内的房价远远超出了人们的收入水平，且收入增长速度也赶不上房价上涨，表明国内需要提供更多老百姓买得起的住房。另一方面，据日前住建部数据显示，2011年上半年我国保障房开工率为56.6%，其中1-3月为10.8%和1-5月为34%。尽管如此，但在保障房尚未达到一定规模之前，这部分保障房供给对当前居高不下的房价影响甚微。这可以解释迄今房地产调控为何无法实现房价合理回归的部分原因。

  第三，由于房地产投机客深谙如何利用政策规则上的漏洞，既然目前一线城市存在限购等强制性政策限制，那没有限购令限制的二三线城市自然就成为投机客追逐的热土，由此导致当前二三线城市房价疯涨，成了当前加强房地产调控效果的一个反向指标，这也是近日国务院为何强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

  其实，房地产市场之所以还会吸引投机客，主要是由于低利率、货币超发等因素引起的流动性过剩，在当前通胀压力仍在上涨情况下，投资渠道狭窄，股市等其他投资渠道盈利前景不确定，使得买房依然成为投资客或投机客的“不二选择”，只是这类投机从一线城市转向了二三线城市。当房地产市场难以摆脱过度投机时，旨在让房价合理回归的房地产调控自然很难马上奏效。特别是当过度投机因素决定房价时，市场会趋于热捧财富的转移而不是财富的创造，房地产泡沫破裂的市场风险被延迟了，这势必会阻碍当前房地产调控，改变市场对房地产调控能否成功的信心与预期。

  第四，在当前房地产调控效果仍然低于市场预期时，我们是否应当再一次思考这个问题——当前房地产调控沿袭了以往渐进式改革模式，一直试图通过渐进、迂回而非休克、直接的方式来理顺被过剩流动性、地方政府的“土地财政”等因素扭曲的住房供求关系，导致调控的效果却难以达到预期目标。

  在这种情况下，我们是否应当调整一下房地产调控的方向？例如，当限购令也难以遏制住房购买尤其是投机性购房时，我们是否可以采取其他相应的财政税收政策措施，迫使规模庞大的存量房尽快投放市场，扩大被人为收缩的住房供应，以此达到促使房价合理回归的调控目标。这也预示了房地产调控应适时调整其政策的针对性和应对性，增强当前房地产调控的主动性和有效性，以此来不断巩固和加强房地产调控效果。