⊙记者 赵一蕙 ○编辑 邱江

  在重头项目公司通海建设的信托融资计划到期之时，泛海建设旋即将该公司部分股权用以与四川信托签署融资计划，融资额由前一笔的10亿元提高到了12亿元。通海建设负责的“董家渡项目”历来是泛海建设的重点项目之一，但因动迁问题，董家渡项目对资金渴求不减，这成为通海建设不断融资的缘由，泛海建设亦不断通过现有途径将项目公司“变现”以取得更多的开发资金。

  泛海建设去年1月16日宣布，通过中诚信托对通海建设增资。具体由中诚信托对通海建设增资10亿元，使之注册资本达到25亿元，增资款用于通海建设的董家渡项目开发。增资后，通海建设股权结构为：泛海建设持股60%，中诚信托持股40%。而泛海建设昨日公告，根据之前的约定，公司将以不超过11.4亿元价格回购上述40%股权。通过此举，中诚信托之前10亿元的信托资金实现了回购升值；对于泛海建设，若以11.4亿元的回购上限价格计算，这一笔为期18个月左右的10亿元融资的成本最高可以达到14%。

  在回购中诚信托所持通海建设40%股权之后，泛海建设又引入了一笔12亿元的信托融资，同样是以通海建设为载体。公告称，泛海建设将所持48%的通海建设股权转让给四川信托，到期溢价回购。根据信托公司发布的计划，此次信托计划存续18个月，预期收益8.85%/年。同时，公司实际控制人中国泛海为泛海建设溢价回购通海建设股份提供连带责任担保。以18个月计算，上述12亿元的融资成本不比前一次低多少。

  高额的融资成本加之大额的融资手笔，意味着公司项目对开发资金的“渴求”。其中，董家渡项目历来是泛海建设的开发“重镇”。通海建设主要负责开发董家渡10#、12#、14#三个地块，总占地面积约12万平方米，规划总建筑面积逾60多万平方米。作为上海旧区改造中寸土寸金的区域，董家渡附近楼价高企，令普通楼盘难以望其项背。正因如此，董家渡项目也被视为泛海建设未来业绩的一大“看点”。但是，因为动迁问题，这一项目始终未能转变为业绩。不过，近年来泛海建设加快了进度，截至2010年末，其中10#地块动迁已完成全部工作量的87.7%。公司计划在2011年年底结束拆迁工作，完成工程报建手续，保证10#地块8#、9#楼在年内开工建设。

  除了董家渡项目，泛海建设还有多个项目同时进行，包括北京泛海国际居住区、武汉王家墩中央商务区项目。年报显示，公司董事会确定的2011年在建总面积约为411.5万平方米，新开工面积约为194.8万平方米。同时，泛海建设还要探索商业地产运营模式。7月15日，泛海建设预告上半年亏损3500万，但公司称，随着杭州、武汉、深圳三地项目销售并结算收入，全年销售收入和经营业绩较上年度将有较大幅度的增加。