⊙记者 于兵兵 ○编辑 艾家静

  “大不了不做房地产了。”

  本轮房地产调控已一年有余，且力度层层加码毫无松动迹象。时至今日，在偿债成本过高、楼盘销售遇阻等层层重压之下，大量中小房地产企业将在未来数月以各种形式退出房地产业。林先生就是其中的一个“样本”。

  房地产市场的秘密游戏

  林先生是来自厦门的众多小房企掌门人之一。一年多前，也就是本轮房地产调控起始期，他以1亿元自有资金操盘一个房地产项目，地价3亿元。

  彼时，根据规定，开发商已经不能通过银行贷款获得土地款，他无奈以36%的年利率向民间高利贷借款2亿元，拍下该地块。

  谁料到，更严厉的信贷政策接踵而至，以土地抵押向银行贷款的希望瞬间化为泡影。

  在年支付利息高达7200万元的窘境下，一年多过去了。今天，林先生的项目没有任何开工计划，却已经支付了超过1亿元的高利贷利息。

  但记者在调查中发现，如果仅仅是信贷紧缩，林先生的项目还不至于搁置到今天。通过细算一笔账，开发商在房地产市场的秘密游戏浮出水面。

  “在楼市热销的周期，开发商拿地时对地价的测算是基于房价上涨而得出来的。”林先生表示。比如一个地价3亿元的项目，15万平方米的建筑面积，楼面土地价是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本（包括市政、公共设施、绿化），各种税收成本约1000元/平方米，如果加上高利贷融资成本折进来的1000元/平方米，其总成本就在6500元/平方米。这还不包括一些设计费用、销售代理费用等。

  去年拿地的时候，周边房价是6000元/平方米，而他对前景的估计一定是未来可以卖到至少8000元/平方米才有利可图。但不幸的是，宏观调控到来，房价没有任何上涨的迹象。这才是林先生项目搁置，或很多项目未来可能烂尾的真实原因。

  当记者询问林先生“如果房价在未来一年不上涨，他会如何选择”时，他笑称大不了不做。

  借高利贷，倒闭，或者退出

  根据记者的调查，中国房地产市场类似林先生这样的中小房企大量存在。

  数据显示，即使是在房企集中度升到最高的2010年，万保招金率领的百强房企，其合计实现销售额14360亿元，也仅占全国商品房销售额的27.4%。业内人士称，中国二、三、四线城市仍有50%的房地产项目存留在中小房地产企业手中。

  “开发商已经充分认识到，此轮调控，政府不把房价调整下来决不会收手。而调控的重要策略就是在资金上把开发商逼到墙角。从贷款到境外融资，再到信托产品，层层收紧，开发商目前除了高息向民间资本借贷外，几乎已经无钱可找。最终只能选择降价回款。”中原地产董事局主席黎明楷向记者表示。

  开发商的另一个选择是倒闭或退出。

  经济学者巴曙松透露，一些做房地产开发的朋友私下表态，一旦限购取消，开发商会集中出货，然后策略性退出房地产。

  “2011年下半年，中小房企将不可避免地遭遇资金链危机，他们或降价卖房，或把项目公司转让他人。因为项目仍然存在，市场上看不到明显的破产或倒闭的企业集中出现，但这些小企业其实就是因为资金危机，变相退出了市场。”一位金融业高层向记者表示。

  在昨天举行的博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，大量发行货币的周期已经结束，持续紧缩的货币政策令银行贷款在相当长一段时间内不会再为房地产带来充裕资金，中小房地产企业资金链势必将越来越紧，并有可能断裂。

  一位开发商这样告诉记者：“2008年时，开发商资金链也一度非常紧张，但随着金融危机的发生，信贷闸门的打开，开发商的一口气又缓过来了。但这一次，一年内似乎看不到容得开发商缓口气的机会。房地产业高杠杆的风险这时候就体现出来了。”

  “有时候，一个企业倒闭还是不倒闭，就是差那么一口气。”上述开发商称。