⊙记者 邹靓

  二、三线城市也将限购的消息，让投资客们放弃了最后的念想。7月以来，二手房市场价格明显企稳且略有松动。为应对资产价格下行带来的系统性风险，“嗅觉”敏锐的商业银行悄然收紧个人住房按揭贷款，一线城市首套房优惠利率几乎绝迹。

  同时，信贷收紧不仅挤掉了投机泡沫，也影响了部分刚性需求。对于开发商来说，降价促销成为两难选择。

  优惠利率取消

  8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，开启了二三线城市的限购大幕。截至目前，已有超过50个城市先后实施限购政策，投资需求被拒之门外。

  业内人士称，大部分投资需求已经被挤出一线楼市，即便是转战二三线城市的，在限购预期下也已经很少入场。即便是来自温州的炒房力量，最近也鲜有动作。8月中旬，温州楼市出现大量抛盘。本报调查显示，不少投资人已经退出普通住宅市场转向商业地产，更有部分看空楼市的投资者直接转向了黄金投资。

  限购政策加上信贷紧缩的组合式调控，被称为“史上最严厉的调控手段”。记者调查发现，京沪深等一线城市商业银行普遍已取消购房利率优惠政策，即便是信贷规模相对宽裕的国有银行，也不再给首套房贷款以利率优惠。

  “6、7月份的时候，还是有客户在国有银行拿到首套房8.5折优惠利率的，现在基本上都做不到了”，胜邦地产上海浦东花木店店长这样告诉记者。事实上，上海地区大部分商业银行在今年上半年都对首套房取消了利率优惠，有折扣的也仅限少数资金相对宽裕的国有商业银行。目前，大多商业银行对二套房贷款的首付要求六成以上，贷款利率普遍上浮10%甚至更多；首套房贷款则全面取消了贷款优惠利率。购房的贷款利率成本大幅提高。

  房贷风险暴露

  不仅如此，基于对楼市下行压力的考虑，个别银行已将个人住房按揭贷款剔除在“主流贷款”之外。深发展银行行长理查德在该行中期业绩发布会上就坦言，该行对资产价格波动保持警惕，从收益率的角度出发也在重新安排组合结构，未来倾向于推进个人经营性贷款而非住房按揭贷款。

  其他银行则或是仅对首套房放贷，或是上收审批权限。据悉，农行已将房地产贷款定为高风险贷款，贷款审批权限上收至总行，一方面提高房地产客户及项目准入标准，实行严格的指令性限额管理，同时将强化和完善房地产贷款压力测试，并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。

  上市银行半年报数据显示，多数上市银行房地产类贷款增速都呈下降趋势，部分银行个人住房贷款不良率出现上升势头。

  曾以半个“地产股”著称的兴业银行，上半年个人房贷负增长6.93亿元，半年末余额为1775.74亿元，在个贷中占比71.44 %，相比去年末下滑近8个百分点。民生银行上半年个人房贷余额8 84.05亿元，较去年末负增长90.89亿元。

  而在个人房贷业务中表现激进的建行，今年上半年新增1287.18亿元至12198.34亿元，余额、新增均为同业首位。但也主动控制了房地产开发贷款的增速。

  在银行收紧放贷闸门的同时，在投资性需求和部分刚需受到压制的情况下，楼市价格则在三季度止步企稳，不少外围楼盘呈现降价趋势。近日，富力地产“冒开发商之大不韪”率先提出看跌楼市，不仅自身项目下调价格10%，富力地产董事长李思廉还在公司半年报业绩发布会上直言下半年市场可能会再跌10%。

  然而，经历过2008年万科降价售楼处被砸事件后，多数开发商对“降价”一事三缄其口。在开发商看来，降价促销除了是“不得已而为之”的手段外，或许还处在降价失效的尴尬境地。

  “如果降价能带来销量，开发商是会考虑这么做的”，一家中型地产开发商负责人这样说。2011年，由于海外融资渠道和国内资本市场融资乏力，不少中小型地产开发商已经面临资金链断裂的潜在风险。分析人士指出，回笼资金是当前开发商最关心的事儿，但问题是，信贷紧缩政策已经影响到相当一部分改善型住房的需求；并且一旦市场对降价形成一致预期，成交量反弹时间又将被延后。