李俊辰

  英国土地登记管理局近日披露了英国房价统计数据。与2010年夏季相比，伦敦房价小幅上涨1.3%，平均价格约为34.6万英镑。当然，毫无意外的是，伦敦也是英国全国唯一房价出现年度增长的地区。英格兰和威尔士的平均房价比去年下跌2.1%，至16.3万英镑。年度房价跌幅最大的是英格兰东北部地区，跌幅达8.8%，平均房价在10万英镑左右。整体上看，公寓和两层独立公寓楼的跌幅最大。今年夏季的统计结果显示，房价整体出现了2010年春季以来最大波动。月房价浮动最大的是英格兰西南地区，平均房价上浮2.2%。目前，英国平均房价约在23.5万英镑。

  自金融危机以来，英国房地产市场持续低迷。英国抵押贷款协会的研究表明，多达82.7万英国房贷者陷入“负资产”境地。对于首次购房者来说，其最大障碍是难以申请贷款。除非这一状况得到改善，否则，很难看到伦敦以外地区的房地产交易复苏。英国房屋建筑协会抱怨说，新建房屋水平降至上世纪20年代以来最低水平，由于得不到建筑许可，未来可能出现严重的房屋短缺。欧金（伦敦）投资以及英国经济和商业研究中心则预测，鉴于新建房屋减少，2015年房价上涨步伐或加快至4%。

  另外，英国房地产市场代售房标价连续第二个月下调。据英国主流房地产搜寻网站Rightmove分析，其原因在于标价和成交价之间的差距在扩大，标价逐月上升，而成交价却保持相对稳定。看政府部门每月的房价统计，目前房屋成交价平均比标价低14%。如果用其他的房价统计数据，两者之间差距会更大。英国另一个房地产搜索网站Zoopla的调查也证实了目前房地产市场上卖方的务实态度。他们发现，现在市场上代售的房子，近40%的卖主都把标价下调过至少一次，平均下调幅度是标价的7%。去年，有32%代售房屋的标价平均下调6%。仍然和之前提到的因素一样，经济增长乏力，银行按揭贷款“吝啬”，都影响到买方的热情。

  只有伦敦房价坚挺，而且，全英国最贵的房子都在伦敦。据欧金（伦敦）投资调查，位于伦敦西边的肯辛顿区的维多利亚路上，平均房价大约是640万英镑。著名的肯辛顿花园就在那里，附近还有每年夏天举办逍遥音乐节的皇家阿尔伯特音乐厅以及自然历史博物馆等热门景点。肯辛顿宫是已故戴安娜王妃的故居，现在已经成为英国的时尚地标。其实，维多利亚路的房价原本在伦敦排名第十，只是因为2010年有一幢豪宅转手卖出，成交价格为1100万英镑，因此拉抬了整条街的平均房价。在上一次调查中，全英房价最贵的地点是伦敦贝尔格莱维亚区的切斯特广场，但据最新房价调查，切斯特广场排名第三。在全英房价最贵的前20条街道中，有14条街道位于伦敦的肯辛顿和切尔西区。如果有人想要在伦敦房价最贵的前十条街道上买房子，那么，口袋里至少要有600万英镑以上的资金。按现在的汇率算，也就是约7000万元人民币。

  在英国房地产市场整体处于压抑状态的大环境下，豪华住宅，尤其是在伦敦的豪华住宅却仍然红火，这也带动了伦敦整体房价的上涨。而豪华住宅房价上涨的压力，很大程度是因为外国人来这里买地产。根据英国地产公司莱坊的调查，过去一年中，价值200万英镑以上的房产有约52%为外国人所购买，而价值超过500万的房产更有64%被外国客户买去。这项调查发现，英国房地产市场占有率增加最快的外国客户是乌兹别克和西班牙的买主。乌兹别克、俄罗斯以及澳大利亚买主的购买力，当然是来源于各类原材料价格上涨这个因素。与此同时，亚洲经济的强势大大推动了亚洲富豪们在伦敦购房需求的增长。亚洲主要客户来自中国、马来西亚和印度。

  有专家分析认为，从长远看，英国在2030年前很难再现1997年到2007年十年间的超级大牛市景象。英国平均房价在1997至2007年那十年间从5.5万英镑翻了近两番，达到17.5万英镑。而同期英格兰东南平均房价更是从6万英镑翻两番多，涨到27.5万英镑。国际会计审计事务所普华永道的分析报告也指出，考虑到通货膨胀、货币贬值的因素，英国2030年房产平均实价高于今日平均房产价格的可能只有50%。换句话说，现在投资英国房产的人，20年后能得到实际资本增值的可能性只有一半。

  和中国的年轻人类似，大批英国的年轻人也越来越痛感买房梦似乎正在离他们远去。英国住房事务大臣格兰特·沙普斯曾表示，现在的房地产市场对年轻人来说是很“恐怖”的。30年前的时候，如果孩子三十多岁还和父母住在一起简直就是“笑话”，如今却早已成了“无奈的事实”。沙普斯认为，解决问题的首要途径是“把房价稳定下来”。

  （作者系VC/PE金融业者，大本钟奖暨全球杰青评选天使投资人）