保障房建设

  需要更多智慧

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  从8月至今，上海证券报记者历时两个月，足迹遍布上海、北京、广州、长春、哈尔滨、贵阳、武汉、重庆等多个城市，通过走访调查，试图发现和展示最真实的保障房建设状态。五期调查报道结束之后，我们收获的是沉甸甸的思考，有困惑，更有希望。

  住房保障“隐身”十余年

  从邓小平同志于1980年首次提出“房地产”概念到今天，中国人改善居住的梦想已经持续了三十余年。从1993年海南房地产泡沫到今天，房地产及地方开发热周期性持续了近二十年。从1998年亚洲金融危机后，中国全面取消实物分配住房，改为以住宅商品化拉动内需到今天，住房市场化改革也持续了十余年。从2004年土地招拍挂制度全面施行到今天，以土地价格不断上涨和房价不断上涨为表相的房地产泡沫格局也持续了近8年。正是在这个过程中，中国住房由政府和国企全额承担逐步过渡到几乎全部由个人在市场上购买。一个极端向另一个极端的变化经过了十余年。

  这期间，住房保障“隐身”起来。这期间，曾经多个保障房建设规划无疾而终。比如，2007年国务院要求推动住房保障体系建设，把它作为政府公共服务的一项重要职责，廉租房和经济适用房开始在各地大力发展。到2008年，国务院决定加快保障性安居工程建设，要三年投资9000亿元建设住房保障体系，后又要求三到五年内完成城市棚户区改造。但根据参与了这个过程的房地产业人士介绍，这些保障房计划往往出师不利，或仅完成任务不足一半，或最终不再被提及。这其中重要原因就是地方财政配套不足，全靠有限的中央财政拉动。

  直到2010年，当中央政府发现“十一五”期间的住房保障计划落实有限，商品房价格泡沫已经从一线城市开始向全国蔓延，并有可能最终影响社会稳定的时候，一轮最“庄重”的保障房承诺自上而下地传达，并于2011年化身成“一年1000万套，五年3600万套”的庞大规划。2011年，保障房全面开花的局面就这样开始了。我们看到了各地筹措保障房的动力很大，但同时也看到了轰轰烈烈背后的隐忧。

  保障房融资仍是难题

  现在看来，对产业经济来说，保障房计划最大的问题是开工率注水、施工率不足。我们的调查发现，一些内地城市保障房项目“剪彩式”开工非常普遍，也就是说，这些地块尚没达到可施工标准，就已经列入开工范围。一些承建单位甚至无法和政府签订施工合同，因为正式施工时间将长期拖延。这一现象的直接后果是几十个相关产业所期待的保障房行情没能如期出现。

  从物业类型上看，问题最大的或许是公租房。除了少数市政府主导的标杆工程外，地方大量公租房筹措任务下放到区级政府。于是单位自建房等多种此前被视为“灰色地带”的住房分配模式被“正名”。但就如任志强所言，当公租房优先向银行、大型企事业单位、公务员、高校倾斜分配时，保障房成为最大的寻租市场，变成了无法律成本的腐败。原本希望通过保障房实现的住房领域的公平反而成了最大的不公平。

  另外，地方融资平台的债台高筑正在令金融机构对保障房“望而却步”。保障房融资困境将在2012年更加严峻。

  保障房的质量问题也同样受到置疑。此前，有报道称，深圳部分保障房面积极为局促，令数百申请者主动退出。我们在调查中也发现，部分地方将有日照不合规等没有通过验收的商品房残次品充抵保障房。这种做法令本应公平享有的居民居住权再次演化成更大的社会不公。

  我们也发现，因为目前地方政府将全部精力放在应付中央下达的开工任务上，几乎所有的政府部门都没有对未来保障房的管理和长效经营有成熟的思考。致使2011年接近尾声之际，包括公租房分配管理办法等本应地方政府出台的操作细则迟迟未能公布。一些经济适用房、公租房项目建好后即面临空置。部分政府提出的商品房项目5％配建保障房的要求也可能在未来存在管理难度，除过于分散外，业内也质疑，同一配套水平下两类物业的价格差距是否合理性。

  住房保障应纳入产业经济大局

  有人认为，目前保障房的症结在于本应由政府出钱做的事，变成了只要政府不出钱，怎样都行。这种质疑过于偏激，但也提醒政府，似乎也只有类似于重庆这样，政府真金白银地去投入，保障房才能真正形成系统和规模。而重庆的经验也告诉我们，只有把住房保障和产业结构调整联动，将住房保障列入产业经济发展这个大局中，才能真正物尽其用。我们期待看到更多的城市在保障房方面敢于担当，并具有这种全盘布局的能力。

  发现问题是为了大踏步前进。采访中，有人预言，中国房地产市场真正走向商品房与保障房双轨制良性发展，至少需要5至10年的时间。那似乎意味着，在未来很长时间里，中国保障房的发展之路还将十分艰难。从中央政府到地方政府，这一堂保障房的功课还将持续做下去，并需要投入更多的智慧与辛苦。