税收是房地产市场宏观调控的重要工具。其中，直接税长于调节开发商过高利润率，间接税长于抑制投机需求。海外对房地产市场宏观调控也常常使用税收工具。借鉴国内外税收调控房地产市场的经验，建议加大征收土地增值税力度、综合运用间接税政策、审慎并渐进式地试点对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。

  ⊙熊鹭

  土地供给、信贷、税收、保障性住房、规范房地产市场交易秩序被认为是国家对房地产市场进行宏观调控的五大政策工具。1998年至今，我国对房地产市场进行的历次宏观调控中，税收都是重要调控手段。

  直接税与间接税在房地产调控中的作用不同

  按税负转嫁难易程度或税收对价格影响程度不同，税收可分为直接税和间接税。直接税是指税负难以转嫁，主要由纳税人承担的税种，在我国主要包括所得税和财产税。间接税是指税负能够全部或部分转嫁给他人承担的税种，在我国主要包括增值税、营业税和消费税。

  对于同一税种，税负转嫁的难易程度，主要是受供给弹性和需求弹性的影响。当需求弹性越大，价格上升时消费者就容易找到替代品，因而生产者承担的税负就不容易转嫁；当供给弹性越大，价格上升时，生产者承担的税负就容易转嫁给消费者，从而进一步提高产品的价格。

  我国房地产业从生产、交易到保有阶段主要涉及了营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地使用税、房产税,契税、企业所得税、个人所得税等税种。其中，土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税和个人所得税属于直接税。营业税、城建税、教育费附加、印花税和契税属于间接税。

  由于直接税税负转嫁难度较大，对终端价格影响较小，当宏观调控着眼于调节开发商过高利润率时，可以考虑使用土地使用税、土地增值税、企业所得税等税收政策工具。直接税中的土地增值税是房地产宏观调控的一个有效工具，土地增值税的优点源于其超额累进税率征收方式。

  我国土地增值税于1993年出台，但由于这一税种在实践中计算征收的难度较大，绝大部分的地区在很长一段时间都没有实际征收，有些地区曾经采用的是对房地产企业按照预(销)售商品房收入1%－2%的比例进行预征的简便办法，从而使得土地增值税有了交易税的性质，失去了其调节房地产商利润的征收初衷。按实征收土地增值税，会大幅降低一些前期以土地协议等方式低价拿地的房地产开发商既得的利润水，大幅提高房地产开发商的成本，却不会对房价的上涨产生直接的影响，也就是说土地增值税的税负难以转嫁给购房者。

  由于间接税税负转嫁难度较小，对终端价格影响较大，当宏观调控着眼于抑制投机需求时，可以考虑使用营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税等税收政策工具。我国2005年5月、2008年10月、2009年12月和2010年4月都曾出台了以间接税为主的房地产调控政策，也都取得了一定效果。

  如2005年5月规定，自2005年6月1日开始，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。2009年底的规定则进一步将享受税收优惠政策的购房持有期限延长至5年。这些政策增加了短期投资住房的交易成本，抑制短期投资需求。

  税收工具在调控房地产市场中的运用

  近二十多年来，世界绝大部分国家（地区）的房价都涨幅较大，为了遏制房价过快上涨，部分国家（地区）也采用了税收手段。

  2010年，新加坡住宅价格涨幅为38.1％，2011年1月13日起，新加坡政府规定拥有房产在4年以内的，业主在出售时需缴纳4%至16%的卖方印花税。不仅税率与过去相比有明显提高。而且卖方印花税的征收期限也从3年延长到4年。

  2010年我国香港地区房价涨幅为24.5％，从2010年11月20日开始，香港特别行政区政府规定买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税；6至12个月内转售，特别印花税税率为10%；12个月至24个月内转售，税率为5%。值得注意的是这两个地区都采用了间接税作为行政调控的重要方式来调控房价。

  韩国政府在2003-2007年曾出台了一系列抑制房价的税收政策，包括“转让第二套以上住宅的交易税从9%-36%提高到50%”、“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等措施，2007年，再次把资本收益税提高到60%，规定个人购买6亿韩元(约合300万人民币)以上的住宅，应交纳的“综合房地产税”将是普通住宅的8倍，购买豪宅还要承担一些其他额外产生的费用。但这些政策不但没有抑制高房价，反而使得房价居高不下，甚至继续攀升。

  德国被认为是房地产宏观调控比较成功的国家，也曾经出台了一系列调控房价的税收措施。德国现行税制规定，在房地产的购买交易环节，买方须依据合同价，缴纳土地交易税。在拥有环节，要依法缴纳土地税。按规定购买和建筑自住性住宅的居民还可享受房屋购置价值一定比例的个人所得税特别扣除，并在一定年限内分摊。

  在出租环节，居民如果出租住宅，则要依法缴纳房产税，出租房屋取得的租金收入要缴纳个人所得税。在出售交易环节，依据合同价缴纳土地交易税，如果通过房地产买卖获得盈利，要缴纳差价盈利税。在转移和赠与环节，遗产继承人要按规定缴纳遗产和赠与税。

  值得一提的是，德国在1995-1997年曾对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年废除了该项规定。德国的土地税虽然是对所有居民自有住房的宅基地普遍征收，但税率很低，对财政收入的影响不大。

  从以上这些案例看，税收在房地产市场宏观调控中确实起到了非常重要的作用，但税收并不是万能的。德国主要运用的是间接税，通过在房产交易缴纳高额税收，使投机房地产的盈利空间大为缩小，从而放弃炒房，使德国房价长期保持稳定，但韩国在房地产交易中的高税收，并没有抑制住房价的上涨。

  从长期来看，房价的上涨速度主要是由名义GDP增长率、城市化进程、货币供应量增长率、房价收入比、人均住宅套数、人口分布（是否过度集中在城市或大城市，区域发展是否均衡）、租赁市场发达程度、等宏观经济和房地产市场基本面因素决定的。

  运用税收工具有效调控房地产市场

  第一，土地增值税是调节开发商利润比较有效的政策工具。建议继续加大对土地增值税按实征收的力度。对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税要经过充分试点总结经验后，再考虑是否要进一步扩大征收面。德国曾经对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年停征了。

  第二，流转税、城建税、印花税、契税等间接税是抑制房地产投机需求比较有效的政策工具。

  第三，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。价格会围绕价值上下波动，从长期看，政府可以综合运用行政手段包括税收手段调控房地产市场，防止房地产市场大起大落，但同时也要注重利用市场机制，如增加供给、抑制投机需求、提高居入收入在国民收入中的分配比例等，来提高国民居住条件。

  仅仅资本开支波动或存货波动，对经济周期性波动的影响是有限的。房地产市场的周期性很强，要保持经济持续、快速、稳定增长，就必须有效地平抑经济周期性波动。

  这次欧债危机，爱尔兰房地产泡沬破灭危及爱尔兰的五大银行濒临破产，被认为是爱尔兰债务危机的导火线。而德国受影响程度最轻，与德国政府有效的房价稳定政策有关。2005年至今，德国住房价格指数波幅很小，涨幅为0。中国需要借鉴德国政府稳定房价和房地产市场的经验（科学规划、规范秩序、多元供给、合理需求、打击暴利等），减小宏观经济波动。

  （作者为中国人民银行副研究员，文章系个人看法，不代表所在单位观点）