⊙张敬伟

  楼市 “金九银十”黯然失色，变成了“铜九铁十”，坚挺的楼市在持续不断的严厉调控下，从量的紧缩终于到了价跌的阶段。最先松动价格的，乃是京、沪、穗、深等一线城市，因为中央政府对这些特大城市盯得紧，宏调力度大，严落实。据报，在上海，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

  显然，就连大型房企也扛不住了，足以表明眼下楼市走向已经改变。大家都看到了，这回房价的降幅实实在在，而不再是真假难辨的促销策略。除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也逐日增多。据中原地产的一项调研结果，在一线城市降价潮的传导下，二线城市的新盘成交价格也随之开始下降，天津、南京和成都的新房降价幅度在10%至15%之间。

  这些年，一二线城市的楼价高企聚集起了中国楼市的大量泡沫水分，所以，这些城市的房价下跌，无疑让人充满欣慰。首先，引领中国楼价走向的一二线城市房价逐渐下行，而且跌幅还不小，多少能够缓释这些年来公众对房价高的焦虑，安居的愿景似乎离现实更近了些。其次，这实打实地提升了宏调政策调控的感召力和政府的公信力。坦率说，多年以来，面对越调越高的楼价，公众对政府调控房市是否动真格越来越心有疑虑，所谓“宏调”变“空调”的调侃就是这种民意的映射。现在看来，虽然历经曲折，但限购、限贷、限价、税收等一系列房市宏调的举措到底开始产生效果了，权力之手对紊乱房市的纠偏作用是明显的。政府动了真格、政策强有力。其三，房地产商并没有人们想象中的那样具有较强的市场抗降力，从一些大型房企“扛不住”要降价的情况看，在公权力和市场民意以及地产资本的博弈中，一旦宏观调控掌控了市场大势，改变了楼市走向，再牛的房地产商也没有孤独求败的本钱。

  但是，不能不说，凡事皆有两面，须辩证审视当前的楼市降价之势。如果一二线城市的降价风劲吹，形成强劲的惯性传导，蔓延至三四线城市，我们还要尽早做好应对可能出现的市场负面效果的准备。从十几年前的东南亚金融危机到近年来的美国次贷危机，危机源于房市泡沫破裂；房市泡沫破裂的信号就是房价由高到低不可控的狂降。用一个形象的比喻，楼市硬着陆将导致经济硬着陆，而经济硬着陆势必带来市场失控的硬伤。

  观察楼市健康与否的标准，不在于楼价的高与低，而在于楼价是否适中。值得一提的是，无论是在一二线城市还是三四线城市，我国这些年来楼价过高的主因很大程度上在于土地成本过高，土地成本过高是因为各地政府土地财政的依赖所致。所以，楼价一旦狂降，承受不起的除了地产商，还有各级地方政府，连带的还有国有银行的大量呆账。

  所以，由于中国楼市牵动着各方复杂的利益关系，楼价太高或太低都是不正常的，也容易诱发利益关系失衡。事实上，市场经济同样是个复杂的系统，主导这个系统的看似纯粹的市场供需关系，实际上起决定作用的还是萦绕其中躲在背后的复杂的利益关系，说到底还是人的因素。确切讲，一二线城市的房价形成传导性的降价效应不可怕，怕的是造成人心的焦虑，这种焦虑往往在很短时间内就能影响到市场，进而引发自下而上的社会矛盾。因降价导致的购房者围攻就发出了最紧迫的警讯。

  由此观之，笔者以为，楼市的宏调政策还应更周全一些，除了着力挤压泡沫让楼价回归理性，还应注重发挥降价的调控器作用，尽力避免因为降楼价而引发的社会矛盾。

  （作者系资深财经评论员）