⊙项银涛

  作为一种行为方式假定，经济理性意味着行为人对其所处环境的各种状态及不同状态都具有完全信息，并且在既定条件下每个行为人都具有选择使自身获得最大效用或利润的意愿和能力。然而，在现实生活中，受到个体认知局限性的影响，经济理性是非常罕见的情况，而有限理性现象在现实经济生活中则比比皆是。

  心理学认为，个人在作经济决策时会在心里对各类活动记账、归类并作出评价，如同现实中的商业和金融交易的账本一样。但在现实生活中，人的自身因素和外部环境条件的变化会共同影响人相对理性的决策。我们常说“从众心理”，描述的就是某个体受到群体诱惑或压力下在判断和决策方面做出的与大多数人趋于一致的行为。

  在我国房地产市场起步及发展的过程中，有限理性表现尤为突出，加剧了市场的投机，致使房价出现大幅波动。尽管2003年以来，我国房价出现单边连续大幅上涨态势；但不能否认我国曾出现海南房价大幅下跌的历史。

  在我国的房地产市场中，购房群体的从众心理和“羊群效应”特征非常明显，房价快速上涨带来的财富效应，使购房群体产生了不符合经济实情的预期。这大致包括恐慌购买、投资与投机欲望膨胀、后悔不早购买等心理状况。在房价大幅上涨的阶段，存在置业需求的人们担心未来一段时间房价涨幅扩大，促使购买行为前移。生活中常见部分青年人榨干父母一辈子的积蓄来筹集首付款。在财富效应的巨大示范作用下，有实力购房群体把投资房产作为实现财富增值的捷径。虽然房价已处在相对高位，但相信未来房价仍将继续大幅上扬。这部分人群的购房需求加剧了市场的投机，是我国房价屡创新高的重要原因。在房价上涨势头看不到转向可能的情况下，当期购买显然是相对明智的决策。有部分人群在房价快速上涨的时候看淡，但他们所期待的楼市拐点却迟迟不能到来，因此就很后悔当初的犹豫不决，遂义无反顾地加入购房人的大潮。而这部分人的“踏空”经历，往往对他们周围潜在的购买人群有特别的影响，由此会进一步营造房价将继续上涨的预期。以笔者之见，全民房价上涨预期正是在上述三种心理的支配下不断得到强化，不能不说是房价单边上涨能支撑长达8年之久的重要原因。

  相对购买群体而言，房地产开发商则相对理性。出于盈利最大化的追求，房地产开发商乐于看到购买群体有限理性的形成，乐于见到由“羊群效应”带动的疯狂抢购行为，因为这对于其实现自身盈利目标最大化具有非常现实的意义。在楼价上涨过程中，土地价格一再被刷新，“地王”易主的间隔越来越短，本身就向市场传递了房地产开发商非常看好未来房价的预期，自会带动在售楼盘价格大幅上涨。

  受自身理性和群体无理性的支配，商业银行在房价上涨和下跌的过程中，起着一定的推波助澜作用。通常，在房地产市场发展初期，商业银行基于对房地产市场发展的良好预期，大力开拓房地产贷款业务，降低首付比，放宽贷款标准，推动房地产市场快速发展。若房地产市场出现调整或拐点迹象时，商业银行为防范房地产贷款风险，则会提高贷款标准，审慎发放房地产贷款，开发商和投资者将无法及时获得融资，资金链条出现断裂，被迫降低出售价格回笼资金，而购房者出现观望情绪，房地产价格快速下跌，商业银行房地产贷款抵押价值下降，贷款风险显现。在此背景下，商业银行又将进一步提高房地产贷款审贷条件，对房地产的抵押价值重新评估，又进一步造成信贷萎缩，加剧房地产市场行情下滑。

  “囚徒困境”的研究表明，个人理性决策的相互作用，可能导致群体无理性的后果。在一系列经济学的演化博弈模型中，个别决策没有最优决策的理性，个体理性与群体理性之间的矛盾直接影响了经济活动中行为人的现实理性程度。可见，有限理性是房地产市场波动的根源，房价大起大落也是群体无理性的集中反映。

  经过一年半来的“史上最严厉”调控，当下，各地楼价终于开始渐渐松动，有的新楼毅然降价开盘，市场预期会怎么样，此时变得举足轻重。考虑到“羊群效应”下的行为一致性预期是房价大起大落的主要推动力，房地产调控政策必须能够对市场的心理预期产生重要影响，笔者因此认为，现在尤其要关注楼市的心理预期变化。面对新的情况，心理预期既客观存在又难以捉摸，正所谓好的出发点未必会带来好的结果，如何悉心管理和调节公众的市场心理预期，阻止加剧房地产市场波动，对下一步房地产调控政策的走向、力度、节奏，都提出了新的、更高的要求，这无疑考验和挑战着决策者的智慧。

  （作者系中央财经大学经济学博士）