美国全国住宅建筑商协会１６日公布，反映美国房地产市场景气状况的重要指标住宅建筑商信心指数１１月连续第二个月上升，这是极度疲弱的美国房市最新释放的积极信号。但业内人士指出，建筑商信心改善并不能改变美国房地产业当前的颓势，因为诸多挑战和困难尚未从根本上得以解决。

  美国全国住宅建筑商协会当天公布的报告显示，１１月美国住宅建筑商信心指数上升３点至２０，达２０１０年５月以来最高水平。这是继１０月该指数上升３点后连续第二个月上升，显示美国房地产建筑生产可能正在趋稳。

  报告显示，当月住宅建筑商信心指数三个分项指标全部上升。衡量住宅建筑商对当前销售情况的指数上升３点至２０，为去年５月以来最高水平；衡量潜在购房者交易量的指数上升１点至１５；衡量未来６个月销售预期的指数上升２点至２５，为今年３月以来最高点。

  不过，该协会主席鲍勃·尼尔森指出，虽然住宅建筑商信心指数连续两个月稳健上升是鼓励信号，但由于住宅建设持续遭遇诸多挑战，该指数整体水平仍保持在相当低的水平。一般而言，建筑商信心指数高于５０表明多数建筑商看好房屋销售前景，低于５０则意味着多数建筑商看淡市场前景。自２００６年４月以来，该指数一直低于５０的门槛线。

  尼尔森说，过去一年多来出现的挑战和困难包括居高不下的房屋止赎量、房屋估值不准、建设融资困难，以及严格的信贷条件等。“这些问题必须解决，这样房地产业才能像过去那样支撑经济和就业增长。”

  由于房地产领域的次级贷款被认为是引发本轮金融危机的根源，美国房市信贷也被大幅收紧，业内人士普遍认为这是房市复苏的最大“拦路虎”。

  全球最大债券经纪商太平洋投资管理公司抵押贷款业务负责人斯科特·西蒙日前说，由于决策者收紧政府贷款政策，以及银行的贷款条件比要求的更加严格，潜在购房者被挡在了市场之外。他直言：“如果你能贷到款，房子会很便宜，但如果不能贷到款，那房子就很贵。”

  一边是银行咬紧信贷条件不松口，另一边是抵押贷款利率持续下行。房地美公布的数据显示，截至１１月３日当周，美国３０年期定息抵押贷款平均利率大幅降至４．００％，为历史第二低水平；１５年期定息抵押贷款平均利率也降至３．３１％的极度低位。不过，低利率对房屋购买的刺激作用却非常有限。

  美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗指出，建筑商信心指数连续两个月上升，表明当前的极低利率和房价已刺激部分地区符合信贷条件的购房者重返市场。然而，分析人士指出，从全美整体来看，不符合房贷要求的潜在购房者规模巨大，只有释放出这个群体的购买力，才能让美国房市恢复到泡沫破裂前的水平。但美国房地产市场本轮崩盘就是肇始于当年以“零首付”为主要特征的信贷泛滥，在经济再度面临衰退风险的情况下，银行自然不敢轻易重新开闸放贷，否则只会重蹈覆辙。

  为了支持住房融资市场，奥巴马政府上月宣布了一系列改革住房可负担再融资项目（ＨＡＲＰ）措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。然而，这些措施只是降低了贷款人的成本，并没有降低买房者获得信贷的条件，对市场难有明显提振作用。

  由此可见，美国房地产市场的信贷环境仍将在较长时期内维持“紧张”态势，这也决定了房地产业的颓势短期难以改变。比较现实的预想是，在美国经济足够强劲、银行利润上升而信贷风险下滑的情况下，房地产信贷才会逐渐走向宽松，但这需要时间。

  针对房地产业未来走势，克罗说，随着部分购房者重返市场等小利好效应的缓慢传播，预计住宅建筑商信心在２０１２年会进一步改善。不过，也有主要住房建筑商仍不很看好未来的购房需求。美国最大住宅建筑商霍顿公司日前公布的季度业绩弱于分析人士预期。该公司首席财务官威廉·惠特说，住房建筑业环境仍充满挑战。而由于需求依然疲软，公司正在削减成本并将市场重点转向豪宅购买者。

  作为市场主力军的美国旧房销量继８月回升之后，９月再次环比下跌３％，当月各类旧房销售中间价也同比下降３．５％，量价齐跌的局面持续不改，这意味着美国房地产市场仍将艰难调整。

  根据标普／凯斯－席勒房价指数，目前美国房价已比２００６年中期的峰值暴跌了约３１％。西蒙预计，美国房价可能还要继续下降６％－８％才会触底。

  （据新华社电）