美房地产市场还将继续经历３至５年的恢复期

  美国联邦住宅贷款抵押公司（房地美）２１日发布报告说，尽管消费者仍然担忧财务状况，但鉴于日前美国政府延长并改革了住房再融资项目，加上当前处于历史低位的定息抵押贷款利率，预计明后两年的贷款发放量将有所增加。

  房地美在当天公布的《１１月份美国经济与住房市场评估报告》中说，住房可负担再融资项目的延期与改革对刺激房地产市场有重要的积极作用，预计在２０１２年和２０１３年将使独栋住宅贷款发放额增加２０００亿至３０００亿美元。

  奥巴马政府上个月２４日通过联邦住房金融署宣布了一系列改革住房可负担再融资项目的措施，主要改革措施包括取消房利美和房地美（“两房”）担保品贷放率１２５％的上限；取消优质借款人的“两房”贷款担保费；在某些情况下取消房产评估费；将住房可负担再融资项目的截止日期从２０１２年６月延长至２０１３年１２月３１日。

  住房可负担再融资项目的初衷是让购房者利用当前处于历史低位的利率重组住房抵押贷款，减轻还贷压力。目前，美国１０年期国债收益率在２.０％左右窄幅波动，３０年期定息抵押贷款利率维持在４.０％的历史低位。根据房地美公司提供的数据，如果购房者在今年第三季度选择重组住房抵押贷款，将在重组后的１２月内节省２５００美元利息支出。

  据美国联邦住房金融署统计，从２００９年４月到２０１１年９月，共有９０多万借款人参与这一项目，预计改革措施将使参与人数翻一番。市场独立调研机构预计参与人数将增加１００万至１６０万，到２０１３年底再融资贷款将达到２８５万笔。

  报告还说，从２００６年中期的峰值到２０１１年９月份，房地美美国房价指数下降了２５个百分点，目前住房市场进入数十年来购房成本最低的阶段。数据还显示，今年前９个月这一指数仅下降不到１个百分点，不过这并不意味着房价指数已经触底，房地美预计短期内房价还会继续下降。

  房地美首席经济学家弗兰克·诺沙夫特认为，消费者信心疲软是住房市场量价齐跌的主要原因。路透社与密歇根大学联合公布的１１月份消费者信心指数初值升至５个月以来的最高水平，但仍远低于去年同期水平。

  另据美国全国房地产经纪人协会２１日公布的报告显示，美国旧房销售量１０月份小幅上升，但房价仍在下跌，成交量也依然处于较低水平。

  报告显示，１０月份，美国旧房销售量经季节调整按年率计算为４９７万套，环比上升１.４％，比去年同期上升１３.５％。１０月份，美国各类旧房销售中间价为每套１６．２５万美元，同比下降４．７％。

  全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说，住房市场相对稳定，不过仍然处于较低水平。

  在美国住房市场上，旧房销售占整个楼市销售量的约８５％。自２００６年初泡沫破裂后，美国房地产市场剧烈调整，迄今房地产市场复苏道路依然坎坷，专家预计美国房地产市场还将继续经历３至５年的恢复期。（本报综合报道）