⊙记者 唐真龙

  随着房价下行的压力增大，市场对商业银行房地产信贷资产质量的担忧与日俱增。与此同时，也有市场人士担忧房地产信托的风险会先于银行爆发，更有观点将房地产信托视为一颗“定时炸弹”。

  房地产信托“山雨欲来”？

  日前，中央财经大学中国银行业研究中心主任、金融学院教授郭田勇在微博上发表观点指出，信托风险会先于银行爆发，郭田勇谈了三个理由：房地产信托客户比银行客户质量差，通常是达不到银行融资条件转投信托的；信托产品收益率畸高，客户还本付息压力大；银行对风险更为重视，频频通过压力测试、拨备计提等手段以防控风险，还没听说哪家信托公司在做压力测试。

  郭田勇的观点在信托业界引发了激烈的讨论，有信托人士反驳指出，信托风险未必先于银行爆发，原因是：信托融资通常要求二级资质，合作开发商整体质量远高于银行贷款；银行开发贷名义利率虽低，实际融资成本并不比信托低多少；信托不仅被要求与银行一样搞压力测试，每单业务以前是事后现在则是事前向监管部门报批。

  事实上，近期有关房地产信托风险的报道频繁见诸报端，房地产信托的风险似有山雨欲来之势。而与之相对应的是，房地产信托的发行也在急剧减速。据用益信托工作室日前发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》指出，随着监管层对房地产信托的多次风险提示，以及多数信托公司的净资本告急，三季度共发行了233款房地产信托产品，发行规模为620.91亿元，同比下降了6.14%。但与二季度相比，发行规模大幅下降46.15%。9月份房地产信托发行规模甚至出现了40%的同比负增长。

  记者从多家信托公司了解到，目前信托公司对房地产信托业务普遍非常谨慎，部分信托公司甚至暂停发行新项目，而一些还在做项目的公司也有着非常严格的风控措施。“我们近期还在做房地产信托业务，不过风控措施非常严格。”上海某信托公司一位信托经理告诉记者。这位人士表示，目前对于开发商的选择和项目的选择标准完全参照银行的标准，此外严格控制抵押物的抵押率，土地的抵押率控制在4折—4.5折之间。“此外我们还提出了要求房地产开发商有一定的资金沉淀。”这位人士解释所谓“资金沉淀”，主要包括两条措施：一是根据销售率要求开发商将资金打到指定账户，比如某一项目销售超过50%就要求开发商打款。二是开发商按期限要求将资金打到指定账户，比如两年期的信托项目，一年半时就要求开发商打款。

  风险因机构风控而异

  “对于房地产信托的风险要分开来看，不能简单地说信托风险比银行大，还是银行风险比信托大。”某大型信托公司信托业务部门一位人士表示。这位人士认为，房地产信托的风险主要看信托公司的风险管控能力，对于一些风险厌恶型信托公司而言，其对房地产开发商的资质、对项目的选择，对抵押物的评估、抵押率都有着严格的要求。很多信托公司甚至都是自己聘请资产评估公司对抵押物的价值进行评估，对开发商的资质、商誉都有着严格的要求。而一些风险激进型的公司对这些要求可能就会低一些，因此他们的风险就会大一些。

  “近期我们也接到一些反馈，部分房地产开发商包括一些大型国有房企资金链确实非常紧张，他们表示如果明年政策继续这么紧，从银行拿不到贷款，而销售量上不去的话，资金链就会出现问题。”上述大型信托公司房地产信托业务部门人士表示。“房地产信托是否爆发风险关键要看未来的政策方向及房地产市场的走向，如果爆发系统性风险，不管是银行还是信托公司谁都躲不掉。”这位人士表示。

  “如果房地产市场出现系统性风险，银行面临的风险并不比信托公司小。”这位人士表示。他指出，一方面信托公司的体量较小，而银行有较大的体量；其次从不同的银行来看，虽然大银行严格执行政策规定，但是一些规模较小的股份制银行、城商行甚至农商行在政策调控之后，仍然有做大规模的冲动，大规模介入房地产领域，有些银行在风控措施上并没有完全按照监管规定来做。“房地产信托的风险要具体分析，不能说所有的公司都面临着风险。”这位人士表示。