⊙记者 于祥明 ○编辑 衡道庆

  2011年，随着房地产调控的持续推进，国内多个地区房价陷入调整。如何看待2011年房地产市场的表现？2012年，相关政策将保持怎样的基调？房地产市场调整势头会否进一步深化？带着这些问题，本报记者采访了房地产界权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林。

  楼市形势并非“一片萧条”

  记者：怎么看今年房地产市场的形势？

  王珏林：从前10个月的统计数据来看，全国楼市形势并非部分人所形容的“一片萧条”甚至“惨不忍睹”，相反却相当不错，必须正确看待这个形势。

  前10个月全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%。其中，住宅销售面积增长9.0%。商品房和住宅销售面积均超过2007年的全年水平（分别为7.6亿、6.9亿平方米）。如果按此推算，2011年全年商品房销售面积会超过2009年全年水平。而2009年则楼市的火热程度则仅次于2010年。另外，今年前三季度房地产投资同比增长32%，增速并不低。

  从价格上来看，10月份70个大中城市住宅销售价格显示，全国房价平均环比下跌0.14个百分点。其中，高房价城市的“四大金刚”京沪穗深，新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。但整体来看，房价目前仍属于“停止上涨”阶段。

  简而言之，今年一线城市楼市相对低迷，成交量大幅下滑，但二、三线城市楼市成交量还可以。这说明，房地产调控政策起了作用，有了效果。

  调控政策不能放松

  记者：如何评价今年房地产调控政策？

  王珏林：盘点今年房地产调控政策，包括限贷、限购、房产税等，其中影响最大的首推限贷。限贷不仅使中小开发商资金紧张，也使一些大开发商资金受到影响。对于购房人来说，限贷政策下，贷款下放周期有所延长。由此，投入房地产市场的资金，有很大一部分被堵住了，这对房地产市场的影响是很大的。另外，今年上半年央行多次加息，进一步提高了开发商和购房者的资金压力，对楼市也产生了一定影响。

  限购政策对楼市影响也很大，但受执行城市数量限制，其影响范围相对有限。目前看来，限购政策对一线城市和旅游城市、沿海地区影响更大一些，因为上述地区投资性购房所占比例较高；对二、三线城市影响较小，因二、三线城市投资性购房所占比例较小。总体来看，限购政策对各个区域的楼市刚需而言，不会造成过多打击因而政策影响实际上是相对温和的。

  就房地产税来看，目前仍处于试点阶段，试点地区仅限于上海、重庆两个城市，范围有限，影响也有限。

  综上所述，2011年楼市调控政策对市场产生了积极作用，目前楼市已经由过去的供求矛盾非常突出，转入供求矛盾有所缓解的阶段，但还没出现供大于求的局面。

  记者：明年房地产市场调控政策会否出现一些变化？

  王珏林：2005年以来，政府曾陆续出台一些房地产调控的政策措施，但由于种种原因，前几年调控效果不够理想。可以说，调控真正取得效果是在2011年。调控成果可谓“来之不易”。

  为了巩固来之不易的成果，就必须保持调控政策的连续性和稳定性，不能再折腾了。目前房地产市场的购买需求还很大，政策一旦放松，房价就会反弹，调控可能就将功亏一篑。即使是区域性的政策放松，也可能会影响全国调控的大局。所以，调控政策不会也不能放松。

  从另一个层面来看，现有调控政策如果真要放开的话，也必须有新的调控手段来承接，即要实现“一进一退”，这还需要一定时间。税收应该是承接房地产市场调控的长期手段之一，未来房地税的实施范围肯定要扩大，这是大方向，但这需要具备一定条件，包括个人住户信息系统的建设等。

  记者：如何看明年的房价走势？

  王珏林：现在舆论倾向于房价下跌趋势已形成。对于明年房价，我最担心的却是出现反弹。目前市场观望情绪浓重，消费需求受到很大抑制。一旦购房需求集中释放，房价可能面临很大的反弹压力。另外，现在很多开发商也在观望，降价幅度仍较有限。