章剑锋

  “恐慌性抛售”这个词近来被提及的频次愈来愈高，但这只是一种超前描述。凡事发展，都要以条件为转移。的确，限制性举措对于楼价的约束会起决定性影响，但现时的限购对于明显具有极强耐受力的市场，无非是一线城市新建住宅市场平均的售价表现出了10%的回调幅度。且不说那些典型高楼价的一线城市，就是各城市之间，价格结构上的变化也有极大差异。当前在北京，新建商品房成交均价同比只下调了6.3%。个别龙头企业将他们旗下的楼盘调降20%，说明不了整个市场的价格也在作同样调整。

  要知道，恐慌又是一种心理上的反映。要说恐慌，在10个月以前这种市场心理就应该出现，因为现行的主要举措差不多都是在那之前下达的。可是在这么长的过程中，没有人恐慌，也没有人抛售。因为实行了差别化调控策略，市场上的流动性没有被有效抽离或被挤出，进入资金仍然可以得到一定程度上的补充和确保。相关国际机构判断，今年10月前的中国一线城市新建住宅总体销售率为60%到70%，这一比率表明，发展商的库存压力虽有所增加，但并不构成大的威胁，发展商从市场中融资的困难也没有过分增加，只是融资对象的身份构成发生了质变，由绝大多数投资者和炒家转而变成了刚性需求的自住者。在一个由自住型和改善型需求接盘的市场，怎么可能发生恐慌性抛售？

  况且，差别化策略并没有要撤退迹象，尽管商业银行在此之前因为宏观货币政策的约束而收缩头寸，但这种基于授信额度制约而引起的紧张情绪很快就被消解了。央行三年以来首度下调存款准备金率，这必然会改变银行的授信额度趋于枯竭并无钱可贷的状况，市场立刻就估算出不久将有4000多亿资金释出，楼市当然少不了要直接或间接地分流一大部分资金。不仅如此，这种暗示极可能进一步影响到市场心理对于后续形势的预期，将之看得更为正向和积极一点，从而会起到消解恐慌的作用。

  同时要注意到，在发展商那里历来就有所谓策略化生存办法。他们可以减少预算支出，少拿地，放缓项目进度，甚至于进行股权、债权等多元战略融资。外人以为他们在日益萎靡的市场面前坐困愁城，殊不知也有财源广进的，比如屡试不爽地组织促销。虽然很多促销手段看起来有欠水准，但有些企业单月新盘销售率仍可以维持在60%以上。某些龙头企业，一入冬就提出借助这种方式来实现“现金为王、入袋为安”，既然搞搞促销就能回笼得了现金，至少可以证明：其一，卖方仍具备了很大的主动性和灵活性，自我调适的空间和机会都没有失去。其二，整个市场潜在的交易活力是易于发掘的，在卖方主动和适度的退让之下，买方的积极性是容易调动起来的。传统的“买涨不买跌”的市场观念，在这个现实面前也就失去了它的一贯合理和正确性。其三，看一个市场的基本面，判断市场实况，要看龙头企业的举动和表现，他们最具代表性，他们的业绩、境况，可以度量全局。

  “恐慌性抛售”论者大多不明就里。须知价格的回调，是有阶段性的，要进入实质性的跌幅阶段，路还很漫长。有人爱在理论上做幻想，以为一旦跌势发生，一触即发，市场将在价格回调过程中出现骨牌效应，整个儿地被推倒。但是，这种倒逼机制目前远未形成。比如，眼下有龙头企业把他们的个别项目价格调低了20%，这个幅度不可谓不大，龙头企业自身行为亦对市场存在示范作用，加之价格战本是我们市场的特色，照此发展下去，价格层面的下行竞争势必不可遏止，应会有更多的卖方跟进，从而将价格压至奇低。可是“愈跌愈抛、愈抛愈跌”的全线跳水局面终究出现。没有任何一家企业的调价举动如预期那样发挥砸盘威力。这其中当然少不得与逆势对抗的市场心理有关。住房，因其有大宗资产属性，这决定了持有者想贱售都不可以，成本与收益之差太大，预期值与实际值严重偏离，容易对投资人（无论大到企业还是小到个人）形成一种“绑架”关系。

  中国楼市是被切了块的，故而有一线城市、二线城市、三线城市甚至四线城市之说。这种组合所带来的分野，是市场形态各异，每一块的发展有差别，受同一因素影响的程度尤其不能一致，对于外部压力的感受由于缺乏统一的传导机制而深浅不一，步调也就无法同一。这种分割导致每一块市场的心态都千差万别，互相关联可密可疏，可相互孤立，亦可相互牵制。这也表明了继续推行差别化调控的必要性。

  对于房地产的三级市场来说，道理是相同的。这个遭到狂热投机的市场需要时间加以自我净化与“调养”，以便回归良性发展。退一步来讲，即便在此大改组过程中会有资本迫于压力失去耐性而抛售离开，但这一点也不可怕。一方面，这与呵退炒资的调控意图恰好吻合，另一方面，假若三级市场的抛售演变成恐慌，政府可以拿出一笔准备金来接手，以白菜价从退出资本手中收购，不但省掉了不少预算，稳定了市场，还可以为今后的保障房规划作储备打基础，免掉不少后续的建设功夫。

  (作者系房地产事务专栏作家)