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  □作者 易宪容

  作者系

  中国社会科学院

  金融研究所研究员

  2011年即将结束，当前中国房地产市场的主要特征可以描述为：在较紧的房地产政策下，房价已开始全面下跌，但这种下跌是区域性的，且幅度较小。其中，除近几年来房价涨得过快的少数一线城市房价下跌较大外，多数城市的房价则表现为快速上涨逐渐缩小且开始逆转。另从国家统计局的数据来看，两年来住房销售面积及销售金额在创下历史新高的基础上仍处于增长区间，只不过增幅缩小了些而已。所以，目前就此认为中国楼市已“风声鹤唳”，未免有些夸大其词。

  那么，2012年中国房地产市场将会如何走，又会呈现怎样的特征？市场高度关心的房地产“硬着陆”风险会不会出现？当前房地产调控政策是否会出现逆转？如果这些情况都不出现，中国房地产市场又会发生怎样的变化，以及这种变化对中国经济增长将会造成什么样的影响？

  根据笔者的预判，2012年中国房地产市场发展，将主要取决于房地产调控政策的持续性及如何完善调控政策。可以说，对房地产市场进行宏观调控，其目标是明确的——短期内让房价回归到大多数民众可接受的水平，这样看来，房价下降是房地产调控目标的主要内容之一。所以，在2011年房价上涨势头初步得到遏制、部分城市房价开始下降基础上，房价下降或为2012年中国房地产市场的一个基本趋势。至于房价下降多少，主要取决于管理层如何进一步完善2012年房地产调控政策。

  因为，从现有房地产调控政策来看，尽管“限购令”对住房市场的影响十分有限，对遏制住房的投机炒作有一定作用，但房地产商和地方政府却对住房“限购令”十分恐惧，鉴于住建部要求地方政府延续执行“限购令”，估计限购政策短期内不会松绑，影响房价下降预期依然不会改变。

  其实，在当前房地产调控中最具影响力的政策是信贷政策。尽管近期央行调低存款准备金率0.5个百分点，但这仍然无法改变当前中国房地产市场流动性紧张的基本格局。在笔者看来，鉴于监管层已关注到中国房地产市场的高风险问题，估计货币政策“预调微调”可能放松的信贷，不会再像以前那样大量流入房地产市场了。

  更为重要的是，住房按揭贷款政策是否会发生变化，这才是决定2012年中国房地产市场走向中最为关键的政策取向。按现有趋势看，严格区分投机性购买住房与消费购买住房的政策不仅不会改变，还会进一步得到强化与完善，如住房按揭贷款利率及首付比例进一步上升、对存量住房按揭贷款利率重新定价等。也就是说，针对住房投机炒作的整个信贷条件还会继续收紧，会进一步强化房价下降预期。这对影响2012年中国房价走势尤为关键。

  当然，进一步完善住房税收政策，也是保持房地产调控政策持续性的题中应有之义。就目前情况来看，要建立一种公平公正的住房物业税并非易事，但从住房流转环节入手来遏制住房投机炒作，无论是增加住房交易营业税还是增加住房交易所得税，从操作性看都是比较容易做的事情。如果监管层能通过住房税收政策来全面遏制住房投机炒作，消除投机炒作者的赚钱效应，那么明年中国房价的调整态势将好于预期。

  笔者认为，2012年房地产调控的最大阻力可能来自于各级地方政府，因为这些地方政府会以“稳增长”为借口而变着法子来“托市”，从最近鄂尔多斯市宣布明年力推贷款倍增计划来拯救楼市事件中可见一斑。由于地方政府更关注土地财政，房价下降将减少其土地收入，如果监管层的调控决心与信心稍有犹豫，这股力量随时就有可能改变史称最严厉的房地产调控走向。这也是最让市场担心的问题。

  由此可见，2012年房地产调控的主要目标之一仍然是要促使房价合理下降，这也是市场可以预期的一种基本趋势。至于房价能下降到什么水平，就取决于监管层如何完善当前房地产调控政策，如住房按揭贷款差异化、出台税收政策严厉限制投机炒作、从严和限制性土地政策及保障性信贷供给增加等，进而为去除住房投资的赚钱效应及挤出当前中国房地产泡沫创造有利的条件。

  至于2012年房价下降是否会给经济带来负面影响，不用太担心，因为这是挤出房地产泡沫必须承担的成本，否则如果任由房地产泡沫的自行破灭，这才会带给中国经济更大的负面冲击。