——专访招商地产董事长林少斌

  2011年年末已至，地产调控继续深入，一线城市楼市降价蔓延，开发商库存压力日增，房企并购整合加剧，市场乌云压城日渐焦灼。

  此时此刻，招商地产董事长林少斌却一边抛出“拐点论”，一边逆市抄底拿地，他表示只要企业稳健经营，自然就能安然过冬。

  招商地产的底气何在？本报记者近日对林少斌董事长进行了专访。

  “无需讳言拐点已到”

  记者：当前地产调控政策不见放松，很多区域销量已经进入“冰点”，您怎么看待目前的房地产市场？

  林少斌：近日我参加了全国工商联房地产商会十周年的年会，作为论坛嘉宾跟很多同行一起进行了讨论。论坛中谈到了房地产的“拐点”话题，多数嘉宾都认为不是“拐点”，但只有我一个人坚持认为：楼市当前已经到了“拐点”时期。

  记者：与其他人不同，您旗帜鲜明坚持“拐点论”的原因是什么？

  林少斌：“拐点论”并不是一时的冲动之言，实际上我对此有比较深入的思考，主要谈三个理由。

  第一，保障性住房推出的量如此之大，前所未见。“十二五”期间将有3600万平方米的保障房推出，若按照每户三口之家来计算，将有超过1亿的城镇居民纳入保障房体系，尽管这部分需求来自低收入以及部分中等偏下的城镇居民，但对商品房市场的冲击和影响，将是深远的、不容忽视的。

  第二，目前全民炒房的势头已经被扼制，房地产的财富效应正在弱化。前几年很多企业家觉得制造业的利润太低，大量资金涌向房地产，加剧了市场的热度。持续调控下，房地产投资性需求受到重创，商品房去投资化，更注重居住功能。

  第三，目前房地产企业的库存量，以及各大城市的可售量都异常巨大，很多地方都出现了大量的供应过剩，要去消化这样一个巨大的库存，市场必然会迎来“拐点”，并进入一个理性发展的阶段，我认为这是可以预见的，也无需讳言。

  记者：如您所讲，当前楼市已经到了“拐点”，各地楼市也出现了降价的趋势，但关于这个降价的幅度，仍然有不同的看法，您认为楼市降价的红线在哪里？

  林少斌：如果就全国总体而言，20%的房价降幅应该就比较大了。我个人认为，全国市场总体下降20%是一个红线，如果整体降幅超过20%，可能问题就比较严重了。

  根据我们的经验，如果房价跌幅超过20%，很多银行和发展商面临的形势就比较严峻，当然，不同的企业经营状况不一样，可以承受的风险和降价幅度也不一样。

  “耐寒能力是优势所在”

  记者：市场主流观点认为，招商地产是行业调整中少有的处在自身发展通道中的高增长公司,也是龙头房企中唯一具有强烈业绩提升拐点预期的公司。在当前楼市严寒的情况下，招商地产如何做到安然“过冬”？

  林少斌：越是这样的寒冬，越是考验各企业的耐寒能力。

  一般来讲，判断一个企业是不是健康，要看资产负债表，看负债率、流动资金、现金存量和存货的情况等等，另外还要看产品的结构和地区分布等会不会出现问题。

  相对来说，我们的风险比较分散、比较小。首先从项目布局来讲，招商地产在一线、二线、三线城市的项目分布比较均等，我们在三、四线的布局占了三分之一，一、二线是三分之二，没有过分集中在某个区域。

  其次，在招商地产的产品线里，中等档次的房子居多。虽然当前的市场，中等偏低层次的房子，也就是“刚需”急需的房子销售得更快。但是改善性的需求，也就是中端市场的需求也是巨大的，较少受到调控的影响，这恰恰是我们的优势所在。

  另外从财务上来看，公司的财务状况要好于A股地产行业的平均负债率水平，资金成本较低，长期资金压力也不大，财务状况相对来说比较稳健。

  记者：我了解到，招商地产今年200亿的销售目标已经顺利完成，但明年的形势可能更加严峻，招商地产明年的目标有没有变化？在销售策略上会不会做一些调整？

  林少斌：公司2011年的销售状况还不错，销售面积和销售金额同比增速和2010年相比有了明显提高。就整体目标而言，我们希望2012年的销售额要比2011年有增长。

  同时，既然“拐点”已至，针对市场的急剧变化，我们专门制定了“以销定产、以市定销”的八字方针。简单来说，就是以市场为导向，来定销售和生产，必须紧贴市场需求，把握住生产和销售的节奏。

  在销售策略上，我们当然会更加灵活，根据市场的要求及时进行调整，并策划、制订更机动、更有效的营销策略，以保持主动性。

  “冬季正是狩猎机会”

  记者：从另外一个角度来讲，越是行情低迷，就越是机会所在。当前一级市场也陷入冰冻期，很多地块出现流拍和底价成交状况，招商地产有没有考虑利用这个时机在拿地和行业整合方面有所作为？

  林少斌：招商地产有个基本理念，就是要做“百年老店”。因此，要做得更稳健，就要量力而为，做好规划、策略，不要太冒进，所以我们从未去拿“地王”，去做冒险行为。

  但从另外一个角度来说，我们这么做，也是为了积蓄力量，在适当的时候抓住机会。对土地市场来说，现在其实已蕴含着机会，很多土地都是底价成交，价格出现了理性回归。我们正密切关注着市场的走势，并针对重点区域进行了深度调研和接触，一旦有合适的机会，也是我们发展的好时机。

  我们近期经过慎重考虑，在武汉墨水湖获得一块用地，项目位于武汉新区重点发展片区居住用地的核心区域。这也意味着我们正在以更为积极的姿态应对调整，把握“冬季狩猎”的机会,为更长远的发展奠定更坚实的基础。

  另外，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、积极发展的一种选择，招商地产正在积极留意，有好的机会我们也一定会把握。

  从长期来看，中国社会经济发展水平、城市化进程、人口红利、制度管理等方面仍有巨大发展潜力，居民的改善需求也同样巨大，因此，我们对房地产业的前景还是坚定不移，抱有信心。