2012年步步为营

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  谋求行业整合机会

  在本报的采访过程中，几大房地产商不约而同地认为，随着房地产调控的深入，未来房地产行业将出现整合并购，行业集中度将会提高。

  “行业集中度上升是必然趋势”，万科直言，国内房地产业仍然是一个比较分散的行业，2010年，国内前五大开发商的占有率只有6.7%，而美国在2007年就达到了17.9%。

  同时，万科分析，行业调控的出现，一定程度上加速了企业之间的分化，推动了行业的整合。尽管如此，并购机会不大可能会突然、大量出现，行业集中度的提升仍然会是一个渐进的过程。从上市房地产企业经营性现金支出变化情况来看，目前行业整体的经营活动普遍都出现了收缩，大型企业的市场份额仍然保持增长，小企业的收缩程度更大。

  保利地产也认为，调控结果应该是房地产行业集中度更高，大型房地产企业保持稳健经营策略，应该在调控后有更大的发展空间。未来中国房地产市场应该是市场细分程度更高，产品各个层次更为明显。相应的房地产企业也将从追求规模扩张转向追求产品质量和利润率的提升。

  在金地集团看来，调控政策的长期化，将推动房地产业态的整合，并改变市场竞争相对同质化的格局。体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场；规模化、资金实力雄厚的房地产企业将整合市场、优化业务结构，形成差异化的核心竞争力，并有可能延伸到住宅市场以外的相关产业。

  恒大集团的夏海钧认为，明年，房地产企业两极分化会更明显，前十大或者是二十大的发展商，市场集中度进一步增加，小企业将逐渐退出。

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  仍然看好长期发展

  当前的房地产调控政策，在大型房企眼里或许只是暂时的“冬季”。

  万科认为，长期来看，房地产行业的发展趋势取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素。只要这些因素不发生根本性的变化，行业发展的基本趋势就不会变。中国目前仍处于高速现代化、城市化、都市化的特殊历史阶段。从历史经验来看，处于这个阶段的国家，房地产市场大多都经历过快速发展。因此，虽然行业发展过程中会出现暂时性的高峰和低谷，但其成长的趋势不会因此而改变。

  从国际经验来看，目前我国城市化率接近50%，相当于日本1960年代后期的水平，人口年龄结构相当于日本1970年代水平，经济增长速度亦相当于日本上世纪60-70年代。经济发达的中心城市年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势依然明显。万科判断，在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求依然旺盛，市场波动和调整会推动行业更加理性、成熟，但不会改变这一趋势。

  持类似看法的还有金地集团，该公司认为，2010年中国的城市化率不到50%，而发达国家的城市化率约为75%，按照国际惯例，中国的城市化进程远没有结束，因此中国房地产行业长期向好的趋势并没有改变。

  在合生创展看来，但从长远来看，人口迁徙以及城市化等利好，使房地产行业仍拥有较好的发展前景。作为房地产企业，必须转变企业发展模式和战略，由土地开发者向土地经营者升级，深入挖掘土地资源价值，实施战略转型，由注重规模速度向注重质量效益转变。

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  多元调整寻机“突围”

  调控之下，房地产企业都开始寻求“突围”，在产品结构、商业地产投资、业务布局等方面进行调整。

  合生创展总裁薛虎表示，公司在几年前已注意到市场变化形势，并在产品结构、商业地产投资、业务布局方面对公司发展战略进行了一定的调整。当前形势下，公司将继续企业的战略转型，均衡产品结构、加大商业地产投资比重。

  在薛虎看来，商业地产在改善资产负债结构、提供稳定业绩回报方面具有重要作用。未来几年，商业地产发展将进入快速发展期，商业地产作为房地产企业重要的投资领域，写字楼、商场、酒店的商业产品的投资比重将逐步增大，构建更为均衡的住宅、商业产品结构。

  在相当长的一段时间内，房地产是我国经济快速增长中的重要支撑，资源配置也大量向房地产及相关产业集中。这一次的房地产调控，无疑对集中在房地产领域的资源进行了挤压，而这些挤出去有资源会流向何方，成为社会关注的焦点之一。

  “走出去”战略或许成为房地产企业寻求“突围”的一种新模式。

  碧桂园宣布将“出海”造房，引发业内极大关注。根据公告，公司拟与马来西亚一知名房地产公司成立合营公司，在马来西亚开发住宅物业配以商业物业。此举将成为碧桂园跨出国门的一次试水之旅。

  今年5月，合生创展涉猎保险行业引起市场关注。5月4日，中国保监会批复了珠江人寿保险股份有限公司的筹建设立事项，其中，5家发起人当中有3家是合生创展董事长朱孟依家族旗下的公司，占有60%的股权。

  事实上，曾被万科董事长王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”的合生创展，涉猎的非房地产业务很广，包括能源、商贸物流、教育、医疗、通信网络、股权投资等。此外，合生创展还拟与政府方面合作，进行产业园开发等。“合生创展实际上主业都已不在房地产上了。”一位知情人士透露。

  恒大也开始在足球俱乐部等文体产业布局，并逐步加大投入力度，丰富经营业态。恒大地产三季报显示，公司其他业务收入为1.9亿元，同比增长375%，主要是经营足球会的门票收入及广告收入所致。

  同样涉猎足球的还有富力，7月8日，富力宣布收购长沙金德足球俱乐部，组建广州富力足球俱乐部。此外，富力还参股广州证券，后者正积极谋求上市。