⊙广发期货 郑亚男 ○编辑 梁伟

  2011年出台的以限购、限贷、限价为核心调控措施迅速将房地产投资性需求遏制住，且主要限购城市的房地产市场成交量也开始出现快速下降趋势，并带动房价的向下调整。2011年毫无疑问地成为我国房地产行业发展史上市场调控最严厉也最为关键的一年。

  从目前的行业调控政策来看，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策不断升级和深化，行政、经济手段并用，土地政策、资金以及制度方面均不断调整完善。随着房地产调控政策的升级和货币政策的趋紧，总体上使房地产市场的降温、遏制了房价持续上涨的势头，同时，一定程度上抑制了房地产投机，取得了一定的政策效果。从2011年5月以来，国房景气指数陷入持续下滑阶段，11月份比10月下降了4个百分点，为2008年金融危机以来，第一次跌破景气线达到99.87，比去年同期下降3.3个点。总体显示，我国房地产开始进入非景气阶段。房地产行业已经进入了实质的下行轨道，接下来从政策方面对2012年我国房地产市场运行情况做简单的预测。

  限购政策方面，市场对2012年“限购限贷”政策是否有放松较为关注，笔者认为，短期限购措施仍将继续，但程度可能减小，包括限购房屋套数、首付比例、贷款利率等可能会下调。

  保障房政策方面，综合预计2012年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩2.5%-3%。但必须注意的是，因为保障房主要满足低收入阶层的住房需求，能够分流的中端和高端需求有限。加上“18亿亩红线”的硬性约束，以及保障房信托融资的困局，可能在一定程度上影响保障房的建设。住建部去年12月23日表态，2011年1000万套保障性安居工程住房，有1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工。住建部预计2011年能够竣工使用的保障性住房不会低于300万套。我们认为，虽然保障房对商品房的冲击作用有一定的减少趋势，但2012年保障房政策依然会稳步推进。

  货币政策方面，从2011年12月5日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，这也是三年来央行首次下调存款准备金率。加上M1、M2数据以及外汇占比等数据陆续公布，央行货币环境仍然较为紧张的环境需要进一步放松，以达到更好地完成“稳增长”的目标。央行下调存款准备金率可以看作是货币宽松政策的开始，有利于刺激银行信贷，推测央行有望在3-5月继续下调存准改变货币环境。货币环境的改善对房地产资金链持续偏紧的预期有所改善，利于整个行业。再根据CPI与M1同比关系，推测2012年年内将有多次存准率的下调。银行放贷能力将增强，居民购房贷款首付比例和利率将有所下浮。通胀压力将进一步缓解，年内或有一次降息。

  综合来看，2012 年，房地产行业景气度将会继续下行，房地产行业个股将会在震荡中构筑中期底部。加上GDP增速放缓、数据上显示2012年房市供应相对充足，需求相对不景气，房地产调控政策2012年恐难以放松，商品房价将继续缓慢下行。 从变化幅度来看，一线城市及二线部分城市由于投资需求的急剧释放，我们判断未来成交价格降幅明显。相比，三线及以下城市受益于城镇化进程，加上绝对价格相对较低，预计房价调整幅度将比较有限。