■记者手记

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  有一位资深投资人，对认识企业价值有独特一套。他并不看重企业财务报表，因为在他看来，目前所有上市公司财务报表都可以技术化处理，成为按照公司董事会要求来编制的宣传品。

  而他的独门绝技是参加股东大会和拜访公司，直面企业负责人，观察其言谈间的细微表情变化，及情绪化的语言。因为从心理上讲，一个人的潜意识或真实想法往往会在这些方面得到体现。

  面对许家印时，笔者认真“阅读”着这位房地产风云人物在侃侃而谈时的神态变化，语气与情绪，希望了解最真实的房企生存状态。因为这一点，无论对于房地产市场投资者，还是关注整个中国经济的资本市场来说，都至关重要。

  根据刚刚公布的数据，去年12月份，全国70个大中城市中，有52个城市房价环比下降，降价城市数量比11月又新添3个。2011年末全国商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米。商品房存量再创新高。其中10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，同比增长了近40%。一线城市中广州、上海、北京的库存平均增幅同比增长约五成左右。

  宏观数据背后，是每个企业鲜活的生态演绎。也就是说，企业在不断降价，手里的可售存量又在不断增加。加上企业自己的还贷压力和经营成本高企，房子卖不出去的直接后果是项目“难以为继”。于是亏本抛售、减员缩编等做法在市场上大量出现。

  而房地产企业对市场又到底是如何判断的呢？总结下来，现在无非两派观点：一派认为房地产黄金十年根本性结束了，未来房地产项目的启动成本和入市门槛会大幅提高，企业利润率将大大降低。暴富时代就此终结。另一种观点认为，因为有刚性需求和城市化进程的支撑，一旦限购解除，楼市成交会骤然活跃，房地产业的未来值得期待。

  在这种楼市最微妙的转型期，我们采访到了房地产业的风云人物——许家印，希望在他这里可以找到些答案。

  记者面前的许家印，表情里没有了2008年时资金危局时的紧迫，也没有2009年上市时的兴奋，更多的是一种“渡尽劫波”的理性和平和，及看透时局的坦然。

  许家印不是上述两派的任何一方拥趸。在他看来，形势是很差的，企业一定要稳中求生。但形势又是乐观的，因为中国大量的住宅需求尚在，只要企业深谋远虑地筹划，严格控制风险，仍旧大有可为。

  即使对于近期网上流传的恒大裁员30%，许家印仍然直面回答。“文件是我签的，没有错。”许家印说。不过根据他的解释，30%这个数字并不是指裁员，而是对编制的调整。“原来我们为了应对快速扩张，制定了80%的扩编制度。即在实际需要10个工作岗位的时候，按扩大80%的数额来招人，也就是招18个人，因为项目在不断扩张，需要有后备力量应对岗位急剧增加的需求，另外也是为每年一定比例的淘汰制度提供竞争基础。而从去年开始，恒大制定了稳健经营的战略，80%的扩编指标减少30%，只留50%的扩编名额，也就是说还要再招5000人。”这也就是说，恒大并没有因为市场形势不好而大幅裁员，稳定发展的基调没有改变。

  恒大今天的稳健作风一定程度上源于2008年那场惊心动魄，甚至可能危及其生存的上市风波。

  1992年至1994年，年仅30多岁的许家印，在做了十几年钢铁公司车间主任后，下海试水房地产，并于1997年成立了他的恒大集团。此后，这个小公司一路发展，由40多人到了今天的3.2万名员工。截至今天，恒大经过六个三年计划，由快速扩张期向稳健发展期过渡。期间的2006至2009年，可以说是恒大的“蝶变”时期。

  2007年，已经在土地储备上做足准备的恒大开始冲刺香港上市，却因为遭遇2008年金融危机而受阻在上市路上。彼时，许家印遇到了人生最大的挑战和危机，用他的话说，是万事俱备，东风却不来。终于，在2008年6月，其费尽周折地募集到了5亿美金，令企业安然渡过资金缺口期。此后，随着楼市回暖，其百亿销售回款到账，终于渡过了恒大最残酷的“寒冬”。

  2009年11月5日，恒大在香港上市，许家印一举登顶中国首富。此后，恒大继续高举高打，快速扩张，并在2011年实现销售面积全国第一，土地储备1.3亿平方米，房地产项目187个。

  而对于房地产市场来说，恒大在2011年给大家留下的最深印象不是这些炫目的数字，而是其率先降价的敏感。“许家印已经变了。经过了2008年，他的性格里少了一丝天不怕地不怕的激进，多了很多谨慎和敏感，更加成熟和理性。相比于没有经历过危机的企业，恒大更看重稳健的重要性。所谓畏者无祸。对市场一定要心存敬畏，或许才是这一轮房企安然过冬的上策。”一位了解许家印房地产业内人士说。