资金压力比去年更大 地方政府筹钱输血保障房

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  2012年，不仅房地产企业将面临万亿债务集中到期的偿还高峰，在保障房军令如山、土地出让收入锐减的情况下，地方政府同样面临巨大的资金压力。

  记者近日从上海一区级政府内部人士处获悉，今年或将有120亿元公积金贷款用于上海保障房建设，目前上海各区政府都虎视眈眈、动用各种关系抢食这笔资金。

  上海各区争抢公积金贷款“救命”

  1月底上海各区刚与市政府签订保障房建设“军令状”，上海2012年将新建及筹措保障房源1100万平方米，在去年银根收紧、举债艰难的情况下，今年又要大量投入保障房，资金问题成为各区政府的头等难题。通过各种渠道筹措资金成为地方政府今年面临的首要大事。

  “今年地方政府的资金压力巨大，区长今年给我们下的头等任务就是四处‘找钱’，用于旧城改造和保障房建设。”一位上海区级政府土地规划部门的内部人士告诉记者。

  事实上，资金压力在上海各区政府普遍存在。上述人士向记者透露，由于去年银根收紧，各区政府很难向银行贷到款，政府往往是用新贷款去还老贷款，如此滚动才能应对巨大的财政开支，而去年新贷难借、旧账要还，让地方政府的资金情况难免捉襟见肘。

  更大的压力还在于今年保障房建设任务依然不轻。今年1月，上海市住房保障和房屋管理局表示，2012年将确保年新建和筹措保障性住房16.58万套、1100万平方米，供应11万套、770万平方米。

  而这一目标的实现必须有强大的资金做后盾。上海市房管局副巡视员、保障处处长李东表示，2011年上海财政投入仅在公共租赁住房建设方面就达25.5亿左右，而由于2012年新建和续建任务依旧较重，资金要求可能更高，因此未来还需继续拓宽公积金和保险资金以外的融资渠道。

  据消息人士透露，今年上海或将投入120亿元公积金贷款用于保障房建设，上半年将投入其中的60亿元。“以往银行贷款容易办的时候，各区都不太把公积金贷款当回事。今年不同了，公积金成了香饽饽，各区都在动用各种关系，希望能分食一杯羹。”消息人士告诉记者，目前上海公积金的贷款银行招标已完成，交通银行、建设银行和中国银行三家中标，给各区政府用于建保障房的公积金贷款利率为5.5%，比普通商业银行给出的利率还要低1个百分点。“现在资金那么紧，这么便宜的贷款各区当然要抢了。”

  业内人士给记者算了一笔账，以目前上海平均建安成本5000元/平方米计算，今年1100万平方米的保障房资金需投入的资金量在550亿元。如果公积金贷款能够提供120亿元，那将解决超过四分之一的保障房资金问题，无疑大大缓解了地方政府的资金压力。

  保障房资金压力较去年更大

  去年年底，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，要继续推进保障性安居工程建设。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2012年。

  此前姜伟新多次提醒地方政府负责人，尽管2012年开工指标下降，但大量2011年开工建设的保障性住房转结至2012年，因此资金需求量不仅不会下降，甚至将超过2011年的需求。

  “显而易见的一个问题是完成主体工程的投资，要超过浇筑基坑的投资，即便按照最保守的估计，即2011年全年各省都按1/3的比例浇筑基坑，1/3的比例出地面，那么至少有600万套主体工程建设要转结到2012年，再加上2012年继续以此口径统计的1/3出地面、1/3主体结构完工，这样处在最大投资量阶段的建设工程，恐怕将达到1000万套，这对地方政府的财力是一大考验。”中国房地产学会会长陈国强曾算过这样一笔账。

  由于保障房在建工程量带来的投资远高于开工初期，因此，地方政府面临的压力巨大。而2011年各地房地产市场降温带来的土地出让收入大降，地方财政对于保障房的承受力也有所下降。

  在住房公积金贷款支援保障性住房建设于28个城市试点将近两年之后，面对历史上最高的保障房在建任务，有消息称住建部已经开始筹划进一步扩大公积金贷款支援保障房的试点范围，以解地方政府燃眉之急。

  警惕公积金贷款被“错用”

  用公积金的闲置资金通过贷款形式推动保障性住房建设，似乎是两全其美之策。但也有业内专家表示，贷款放给谁，投向哪里很重要。对于房地产业而言，资金永远不会饱餍，况且按相关规定，公积金贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，但这仍低于商业贷款利率。因此，防止开发商和地方政府挪用是关键。

  三种保障房类型的放贷领域，情况有所差异。首先，对于经济适用房，公积金贷款并非“雪中送炭”。经济适用房是微利销售型住宅，政府要做的是免费划拨合适的用地，至于如何融资，开发商自然会想办法。

  而列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房，这个领域情况比较复杂。据政府内部人士介绍，棚户区改造涉及动拆迁的问题，对资金要求更高，而动拆迁往往又涉及地方政府，所以公积金贷款用在此处，地方政府将会大为受用。

  至于公共租赁住房，是有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题，目前是中央着力扶持和倡导的保障房类型。在此新领域，公积金贷款的作用算得上“雪中送炭”。但由于公租房运营和持有成本最高，地方政府的建设热情最低，因此仍需防止地方政府将投入公租房的资金挪作他用。