上海多伦实业股份有限公司
2011年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经中喜会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人陈友忠、主管会计工作负责人蒋跃中及会计机构负责人（会计主管人员）蒋跃中声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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报告期内，公司实际控制人发生变更，具体情况如下：
2011年12月1日，公司原实际控制人陈隆基分别将其拥有、控制的东诚国际企业有限公司、劲嘉有限公司持有的多伦投资（香港）有限公司全部股权转让给自然人李勇鸿，并在有权机构办理完成了相关股权变更手续。上述股权转让前，多伦投资（香港）有限公司为公司第一大股东，持有上海多伦实业股份有限公司4000万股权，占公司总股本的11.75%。东诚国际企业有限公司和劲嘉有限公司分别持有多伦投资（香港）有限公司60%和40%的股权，陈隆基为东诚国际企业有限公司和劲嘉有限公司的实际控制人，也为本公司实际控制人。转让后，多伦投资（香港）有限公司仍为公司的第一大股东，持股数量和比例不变 。但多伦投资（香港）有限公司的股东发生变化，其中自然人李勇鸿持有该公司100%的股权。本公司的实际控制人由陈隆基变更为李勇鸿。（具体内容见《上海多伦实业股份有限公司关于实际控制人变更的公告》2011-028号）
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、面临的环境和公司应对措施
2011 年，国家对房地产市场实施宏观调控政策，在全国几十个城市实行限购、限贷、限价，连续六次提高存款准备金率、三次提高金融机构存贷款利率，房地产企业融资成本和融资难度持续增加，房地产企业去库存的速度明显放缓，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米、销售金额5.91万亿元，增速分别比上年回落5.7个百分点和6.8个百分点。国家统计局发布的数据显示，全国70个大中城市中，房价环比上涨城市由2011年1月份的60个减少到12月份的2个，环比下降的城市从1月份的3个增加到12月份的52个，房地产企业的经营环境发生了深刻变化，同时也加速了房地产企业的分化，房地产行业的集中度不断提高，中小房企的发展空间进一步受到限制。
报告期内，面对复杂多变的外部环境，公司积极应对市场变化，坚持稳健发展、安全运营的经营策略，重点推进项目建设和销售，在确保公司正常经营的同时，不断谋求新的发展空间，寻找其他行业的投资机会，推动公司业务转型。
2、、公司总体经营情况
报告期内，公司总体经营情况保持稳定增长，营业收入主要来自于福清向高街商业店面和福州"中亭街"商业房产的出售，净利润主要来自于房产销售和南昌项目的投资收益。公司全年实现营业总收入9264万元，较上年增长59.6%；实现利润总额1674万元，较上年增长267.3%；实现归属于公司股东的净利润2038万元，较上年增长257.3%。
截止2011年12月31日，公司资产总额93007万元，较年初增长19.7%，其中：流动资产82748万元，较年初增长21.1%；长期股权投资8259万元，较年初增长7.2%；固定资产1265万元，较年初增长30.3%。公司年末负债总额40039万元，较年初增长86.7%，其中：流动负债30039万元，较年初增长40.1%；非流动负债10000万元，系本年新增长期借款10000万元。公司年末归属于股东的权益49138万元，较年初增长4.3%。
3、报告期公司主要参股、控股公司的经营情况及业绩
（1）南昌平海房地产开发有限公司
公司参股公司南昌平海房地产开发有限公司（公司持股45%），主营业务为房地产开发，目前开发的项目为南昌"居住主题公园"。该项目从2004 年4 月动工建设以来，目前项目已完成动工78%，竣工73%，实现销售71%。目前仍在按计划滚动开发和销售。 2011 年度，该公司实现主营业务收入48274.91万元，较上年略有增加；但因受成本及税金等多方面因素影响，实现净利润1229.25万元，较上年相比大幅下降。
（2）荆门汉通置业有限公司
公司控股子公司荆门汉通置业有限公司（公司持股70%），主营业务房地产开发。现在开发的项目为荆门"汉通·楚天城"。该项目占地1614 亩。其中3 号地块占地420 亩，为"汉通·楚天城"一期开发项目，总建筑面积约56.32 万平方米，分A、Ｂ、Ｃ、Ｄ四个组团，其中A、B组团于2010年底动工。报告期内，"汉通.楚天城"已销售可售面积的50%，D 组团（占地110 亩，建筑面积24万平方米）已于2012年1月开始动工，预计2012年度中期预售。
4、 对公司未来发展的展望
（1）行业趋势与公司策略
2012年，国家对房地产调控的将继续执行既有的调控政策，对房地产的调控没有任何松动的迹象，中央政府对房地产业的宏观调控将常态化。虽然发展环境面临诸多不确定性因素，但是中国经济的平稳较快增长、居民收入水平的提高、城市化进程等因素都决定了房地产行业中长期仍有广阔的发展空间。
在国家宏观调控政策仍将持续、房地市场回归理性的情况下，公司将聚焦现有的项目和区域，本着稳健经营的原则，加速推进现有项目的开发建设，根据当地市场需求确定销售策略，确保项目工程质量和计划进度，降低成本，向客户提供满意的产品和服务，努力寻找新项目的投资机会。同时，持续优化管理制度并加大执行力度，提高公司运作的规范性和效率。
另一方面，由于公司经营规模小，十多年来没有在资本市场上直接融资，直接融资功能基本散失，间接融资因受房地产行业宏观调控的影响，融资的难度越来越大，缺乏持续融资能力，虽然在经营团队的不懈努力下保持了经营业绩的稳定，但是很难在短期内在房地产行业迅速提升市场地位，所以公司将以股东价值最大化为前提，在做好主业的同时，积极关注国家政策重点支持、有广阔发展空间的行业和项目，寻求新的经济增长点，持续推动公司业务转型，打造公司的核心竞争能力，努力将公司做大、做强、做实。
（2）2012年度经营计划
公司将继续坚持"稳健经营、适度扩张"的经营方针，以发展为主题，充分把握行业与市场时机，以住宅滚动开发为主，平衡节奏，努力培育新的利润增长点，有效提升公司的盈利能力，力争实现营业收入、营业利润稳中有升。
1）在项目开发和营销方面，全面推进荆门"汉通.楚天城"项目的开发建设，加大投资，分析市场，抓住所有能够抓住的市场机会，顺应市场需求，调整销售策略和手段，加速推盘，加速销售，加快公司资金周转速度。
2）在投资项目管理方面，继续加强南昌投资项目的管理、积极推进项目的滚动开发和销售，争取较好的投资收益；
3）在资金管理和融资拓展方面，公司将进一步强化计划管理和项目经营预测，加强资金规划、税务筹划的前瞻性和主动性，提高资金的使用效率；同时加强和各类金融机构以及战略投资者的合作，努力拓宽融资渠道。
4）在推动业务转型方面，认真分析研究国家产业政策，公司将大力加强人才储备，提高队伍的专业能力，利用多方渠道寻找优质项目的投资机会，充分调研，科学决策，认真推动公司业务转型。
5）在成本控制方面，继续推行目标成本管理，完善成本管理体系，降低经营成本，提高经济效益；
6）在内部管理方面，进一步健全公司内部控制体系建设，不断强化公司治理和规范经营。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
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5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
1、资产负债表项目
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2、利润表项目
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3、现金流量项目
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§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
报告期内，由于多伦路项目的延期开工建设和延期拆迁未获得政府部门的批准，在面临可能被政府收回的重大风险的情况下，2011 年9 月2 日，经公司第六届董事会第七次会议审议，同意将公司持有的控股子公司上海多伦建设发展有限公司51％（全部）股权，以该公司的账面净资产为参考依据，协议作价5500 万元转让给北京富成源投资有限公司，出售上海多伦建设发展有限公司51％（全部）股权导致合并范围变更。
| 股票简称 | 多伦股份 |
| 股票代码 | 600696 |
| 上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 董事会秘书 | |
| 姓名 | 张明 |
| 联系地址 | 上海市虹口区甜爱路36号 |
| 电话 | 021-56715833 |
| 传真 | 021-56712233 |
| 电子信箱 | mingzhang2008@vip.sina.com |
| 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | |
| 营业总收入 | 92,640,868.60 | 58,054,280.40 | 59.58 | 56,644,535.45 |
| 营业利润 | 18,021,274.13 | 1,710,228.99 | 953.73 | 5,384,592.64 |
| 利润总额 | 16,740,917.13 | 4,557,953.26 | 267.29 | 11,808,675.13 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 20,375,618.82 | 5,702,986.21 | 257.28 | 6,236,345.25 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 20,497,208.50 | 3,066,293.59 | 563.16 | -11,311,933.53 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -12,360,541.98 | -193,572,739.17 | 不适用 | 114,041,491.55 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年末比上年末增减（%） | 2009年末 | |
| 资产总额 | 930,068,654.60 | 776,817,054.42 | 19.73 | 637,679,806.79 |
| 负债总额 | 400,385,811.18 | 214,416,975.97 | 86.73 | 102,898,486.22 |
| 归属于上市公司股东的所有者权益 | 491,378,880.33 | 471,003,261.51 | 4.33 | 465,300,275.30 |
| 总股本 | 340,565,550.00 | 340,565,550.00 | 0.00 | 340,565,550.00 |
| 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | |
| 基本每股收益（元／股） | 0.060 | 0.017 | 252.94 | 0.018 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.060 | 0.017 | 252.94 | 0.018 |
| 用最新股本计算的每股收益（元/股） | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） | 0.060 | 0.009 | 566.67 | -0.033 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 4.23 | 1.22 | 增加3.01个百分点 | 1.35 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） | 4.26 | 0.65 | 增加3.61个百分点 | -2.45 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） | -0.04 | -0.57 | 不适用 | 0.33 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年末比上年末增减（%） | 2009年末 | |
| 归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） | 1.44 | 1.38 | 4.35 | 1.37 |
| 资产负债率（%） | 43.05 | 27.6 | 增加15.45个百分点 | 16.14 |
| 非经常性损益项目 | 2011年金额 | 2010年金额 | 2009年金额 |
| 非流动资产处置损益 | 1,477,152.62 | 19,548,993.27 | |
| 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | -216,969.15 | -416,316.96 | 746,390.00 |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -1,062,688.42 | 2,847,724.27 | 7,107,263.91 |
| 少数股东权益影响额 | -4,038.86 | 205,285.31 | 2,892,224.66 |
| 所得税影响额 | -315,045.87 | 6,962,143.74 | |
| 合计 | -121,589.68 | 2,636,692.62 | 17,548,278.78 |
| 2011年末股东总数 | 39,749户 | 本年度报告公布日前一个月末股东总数 | 42,605户 | ||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | ||
| 多伦投资(香港)有限公司 | 境外法人 | 11.75 | 40,000,000 | 0 | 质押40，000，000 | ||
| 陕西省国际信托股份有限公司－陕国投.华明1号 | 未知 | 1.56 | 5,300,000 | 0 | 未知 | ||
| 陈黎春 | 境内自然人 | 1.26 | 4,296,000 | 0 | 未知 | ||
| 邢建英 | 境内自然人 | 1.17 | 4,000,000 | 0 | 未知 | ||
| 张宇 | 境内自然人 | 1.08 | 3,665,500 | 0 | 未知 | ||
| 李秀放 | 境内自然人 | 1.07 | 3,650,000 | 0 | 未知 | ||
| 太平洋证券股份有限公司 | 未知 | 0.88 | 3,000,050 | 0 | 未知 | ||
| 国泰基金公司－中行－陕西省国际信托股份有限公司 | 未知 | 0.82 | 2,779,921 | 0 | 未知 | ||
| 天津信托有限责任公司－天信08A4证券投资集合资金信托 | 未知 | 0.74 | 2,520,067 | 0 | 未知 | ||
| 闫国良 | 境内自然人 | 0.69 | 2,350,000 | 0 | 未知 | ||
| 前10名无限售条件股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | |||||
| 多伦投资(香港)有限公司 | 40,000,000 | 人民币普通股 | |||||
| 陕西省国际信托股份有限公司－陕国投.华明1号 | 5,300,000 | 人民币普通股 | |||||
| 陈黎春 | 4,296,000 | 人民币普通股 | |||||
| 邢建英 | 4,000,000 | 人民币普通股 | |||||
| 张宇 | 3,665,500 | 人民币普通股 | |||||
| 李秀放 | 3,650,000 | 人民币普通股 | |||||
| 太平洋证券股份有限公司 | 3,000,050 | 人民币普通股 | |||||
| 国泰基金公司－中行－陕西省国际信托股份有限公司 | 2,779,921 | 人民币普通股 | |||||
| 天津信托有限责任公司－天信08A4证券投资集合资金信托 | 2,520,067 | 人民币普通股 | |||||
| 闫国良 | 2,350,000 | 人民币普通股 | |||||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知上述股东之间是否存在关联关系。 | ||||||
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产 | 91,839,780.00 | 46,305,486.08 | 49.58 | 62.92 | 59.05 | 增加1.23个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 商品房 | 91,839,780.00 | 46,305,486.08 | 49.58 | 62.92 | 59.05 | 增加1.23个百分点 |
| 项目 | 期末数 | 期初数 | 变动幅度% | 变动原因说明 |
| 货币资金 | 85,465,432.15 | 5,876,212.28 | 1,354.43 | 本期销售收入增加、收回部分积欠资金所致 |
| 预付款项 | 232,971,667.00 | 146,637,500.00 | 58.88 | 本期支付项目的土地款项尚未结算所致 |
| 其他应收款 | 131,113,043.25 | 17,587,157.34 | 645.50 | 原应收合并范围内子公司款项本期出售子公司所致 |
| 预收款项 | 171,980,367.20 | 26,808,545.20 | 541.51 | 本期预售房款增加所致 |
| 长期借款 | 100,000,000.00 | 0.00 | 本期新增银行借款所致 | |
| 少数股东权益 | 38,303,963.09 | 91,396,816.94 | -58.09 | 本期出售子公司所致 |
| 项目 | 期末数 | 期初数 | 变动幅度% | 变动原因说明 |
| 营业收入 | 92,640,868.60 | 58,054,280.40 | 59.58 | 本期开发产品销售所致 |
| 营业成本 | 46,305,486.08 | 29,113,240.45 | 59.05 | 收入增加相应成本增加 |
| 营业税金及附加 | 8,033,321.67 | 40,739,612.40 | -80.28 | 上期计提土地增值税所致 |
| 销售费用 | 5,000,641.93 | 0.00 | 本期预售房产生销售费用 | |
| 管理费用 | 22,700,553.98 | 15,100,461.93 | 50.33 | 本期工资薪金及招待费增加所致 |
| 投资收益 | 7,282,160.04 | 28,615,401.84 | -74.55 | 联营公司本期利润下降所致 |
| 所得税费用 | -298,913.91 | 939,195.38 | -131.83 | 本期由于子公司亏损计提递延所得税所致 |
| 项目 | 期末数 | 期初数 | 变动幅度% | 变动原因说明 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -12,360,541.98 | -193,572,739.17 | 不适用 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 44,925,330.11 | 101,163,484.84 | -55.59 | 主要系本期处置长期股权投资较上年减少 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 47,024,431.74 | 92,067,497.08 | -48.92 | 主要系子公司吸收少数股东投资收到的现金及借入的周转金较上年减少所致 |