近日，全国不少城市传来首套房贷利率最低可优惠至８．５折的消息，这在让一些准备购房的人感到惊喜的同时，也让一些人开始担心，政策的不断微调会否刺激房价反弹？有专家就此认为，目前我国房地产市场总体仍供大于求，部分刚需的释放还不足以推动价格上涨，但抑制投机的调控政策决不能放松，以促使房价继续回归合理价位。

  减轻刚需购房压力

  对于首套房购买者来说，近期部分银行对首套房贷进行优惠打折的消息可谓是个大利好。据搜房网近日针对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等３０个城市重点银行首套房贷利率的调查，近九成银行已回归基准利率，沪津穗部分银行重返８．５折。

  记者就此采访了济南一些银行和地产销售公司，发现济南的首套房贷也出现了“松动”，银行大多表示可以打破基准利率，最低可降至９折，但８．５折的优惠还没有接到通知。

  早在全国两会期间，中国人民银行副行长刘士余就表示，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限（即八五折）之间，根据借款人的财务状况权衡定价。本月１２日住房城乡建设部等七部门发布的名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告也明确表示，将支持居民家庭购买首套普通自住房，保持首套住房贷款政策的稳定性。

  一些业内人士认为，贷款利率重回８．５折，一是说明国家正努力减轻刚需住房者的购房压力；另一方面也说明，银行贷款目前相对宽松。“每年上半年，银行的贷款额度都会宽松一些。”合富辉煌山东区域市场总监许传明说。

  据了解，从２００９年的７折优惠，到２０１１年底的上浮１０％，购房者在房贷支出方面的成本增加很多，房贷利率的下调对减轻购房者负担将起到明显作用。据测算，以首付三成总房价１００万元的商品房为例，贷款２０年，如果按８．５折利率，相当于房价降５．５％，每个月少还贷款４３６元。

  对楼市成交提振有限

  虽然银行开始陆续推出房贷利率优惠，但中国人民银行近日发布的《２０１２年第１季度储户问卷调查报告》显示，目前的购房意愿仍处于近年来的最低谷。一些业内人士认为，首套房贷利率优惠虽有助于提升成交量，但其意义更多在于减轻购房者负担，成交量能否有效上升还是要看地产商能不能真正把价格降到合理价位。

  业内人士分析，在目前房价已有一定回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于购房需求的释放。“８．５折的利率优惠肯定会导致需求增加，提高市场活跃程度。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。

  搜房网的调查也显示了类似的结果，在“如果首套房贷利率下调，是否会加快您的购房脚步”一项中，５２．１７％的参与者选择了“会”。

  此外，记者了解到，近期我国部分城市的成交量继续回暖。中国指数研究院的监测数据显示，今年第１２周（３月１２日至１８日）４０个重点监测城市中，１７城市楼市周均成交量同比下降，其他城市同比均出现不同程度的增长。同比下跌的城市数量继续减少，杭州和南京等城市的涨幅甚至达到１５０％以上。

  但许传明认为，近期的成交回升，是对部分楼盘大力度降价的回应，从济南来看，销售量较好的楼盘都是降价幅度较大的，这些楼盘普遍达到１５％至２０％的优惠幅度。因此利率优惠只能对成交量的上升起到辅助作用，最重要的还是要看房价能否降到消费者的心理价位。

  今年房价仍将稳中有降

  记者采访发现，部分民众担心在存款准备金率不断下调、首套房贷８．５折这样的“利好”政策不断出现而调控力度不再加大的情况下，楼市是否会反弹？专家认为，目前房地产市场的库存量仍然较大，减轻刚需负担等政策微调，虽可促进成交量小幅回升，但还不足以撬动价格反弹，并且国家将会继续严格实行抑制投机的政策，这将促使房价继续回调。

  “通过限购及差别化的房贷政策，有效地打击了过度投资及投机需求，这使市场总体处于供大于求的局面，虽然刚需的逐步释放会在一定程度上增加需求，但只有需求超过或者接近供给后，才会导致价格上涨。目前来看，供给空余还是比较大，所以今年房价仍会保持稳中有降的态势。”李铁岗说。

  专家表示，对于楼市的调控不可掉以轻心。“目前房价远未降至合理价位，如果在此时放松，则会使前期调控的效果大打折扣，并可能导致房价反弹，因此必须慎重。”山东社会科学院经济研究所所长张卫国说。