京能置业股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人徐京付、主管会计工作负责人姜爱芸及会计机构负责人高京兰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

2011年，国家连续六次提高存款准备金率、三次提高金融机构存贷款利率，增加了企业融资成本及难度；限购、限贷、限价政策在数十个城市实行，房地产行业经营环境面临考验。

2011年，为了保证公司项目开发资金的需要，公司积极拓展融资渠道，加强资金管理工作，提高资金利用效率，期内，董事会审议通过了公司向合作方融资的议案并向股东大会提交了向京能集团委托贷款的议案，两项议案均获得有效实施，为公司融得资金共计6.8亿元；公司密切关注土地市场变化，并决定适时增加土地储备，满足公司发展需求，经公司于2011年9月27日召开的第六届董事会第二十四次临时会议决议，公司与大连阳光世界发展有限公司建立了战略合作关系，并于2011年11月初在大连共同投资设立了“大连京能阳光房地产开发有限公司”，共同合作开发大连房地产项目，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。

2011年，公司深入贯彻落实科学发展观，以市场为导向，以科学决策和提高经济效益为中心，在公司全体员工的共同努力下，公司基本完成了年初制定的各项任务，经营工作取得实效，发展思路更加清晰，管理工作逐步深化。全年完成利润总额4.04亿元，净利润2亿元，实现净资产收益率19.43%，以较好的业绩回报了股东。

1、2011年经营情况回顾

报告期内，公司实现营业收入1,822,870,012.50元；实现利润总额404,341,898.35元；归属于母公司所有者净利润200,136,982.41元。期内，公司现金流情况较好，经营活动产生的现金流量净额为10,736,697.27元。

（1） 公司主营业务及其经营状况

1）主营业务分行业、分产品情况

单位:万元 币种:人民币

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2） 主营业务分地区情况

单位:万元 币种:人民币

■

（2）主要子公司经营情况

金额单位：万元

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（3）主要供应商、客户情况

金额单位：万元

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（4）财务状况分析

公司主营收入、主营成本较上年有较大幅增长，主要为本期产品结转增加，因本期收入结转除北京地区外新增银川和呼和浩特市，新增地区的项目利润率较低，导致本期毛利润率较上年降低。

预付账款较年初大幅增长，主要是项目公司预付中交天航港湾建设工程有限公司工程款，由于尚未结算，预付的工程款作为预付款项列报；

可供出售金融资产较年初减少，主要是本期该资产市值下跌所致；可供出售金融资产为持有光大银行的股票，按照市场价值计价。

短期借款较年初减少，本期偿还了部分借款；

应付账款较年初增加，主要是本期部分项目结算计提应付工程款所致款；

预收账款较年初减少，主要是结转利润所致；

长期借款较年初增长，主要是项目公司新增贷款所致；

销售费用较上年减少，主要是本期销售代理费减少所致；

财务费用较上年减少，主要是本期部分借款利息资本化所致。

现金流量情况：本期经营活动收到的现金流量较上期大幅减少，主要是本期房屋销售收到的现金减少所致；本期经营活动支付的现金流量较上期减少，主要是本期项目的投入减少所致；本期投资活动产生的现金净流量较上期降低，主要是本期没有重大对外投资；本期新增吸收投资的现金980万，为子公司收到少数股东投资的现金。

2、未来发展的展望及2012年经营计划

（1）行业发展趋势

2012年，国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时加大政策的灵活性、前瞻性，促进经济增长方式的转变和经济结构调整，保持经济的稳定增长，同时国家将继续通过限购、加大保障房建设等多种方式继续对房地产市场的调控，旨在促进房价合理回归，保持房地产市场的健康平稳持续发展。

（2）2012年公司工作计划

①确立2012年为管理执行年。加强基础制度建设与管理，结合现有项目合作的特点，以计划为龙头，全面预算管理，按照新的二级管控制度，以基础管理和成长型投资为目标；加强预算管理、合同管理标准化和信息化建设；全面推进内控体系的试运行工作。

②做好规划设计、成本预算及标准化合同体系的建设工作。组织各方力量做好新项目的产品定位和全面预算工作。

③加强对房地产形势的分析。2012年房地产调控政策仍是从紧的态势，公司将密切关注项目所在地域的市场形势，探索2012年房地产调控形势下公司的销售模式。

④完善财务预决算、核算管理。加强财务系统的基础管理、核算管理工作；提高自有资金的使用率，保证公司现金流的安全。

⑤提高各层级的综合管理能力。加强内部的沟通与效率，提高执行力和项目整体运作能力，加强关键业务的管理，重点抓好规划设计、成本控制、考核评价体系，夯实基础管理和项目建设过程中的安全质量管理；做好全面预算与开发建设的控制管理；扎实做好项目市场研究、产品策划和营销方案；提高产品的品质与质量，增加抗风险能力的产品。

⑥加强激励保障措施。根据公司人力资源发展规划，分步骤的引进具有复合型管理和专业技术的人才；逐步完善以业绩为导向的薪酬激励、绩效考核制度和专项奖励体系。

（3）主要风险因素及对策

公司主要面临的风险有：

1） 宏观环境影响

由于欧美金融危机和经济危机导致的我国整体经济增速放缓、国内通货膨胀、国家对房地产市场实施的宏观调控等，导致住宅市场销售量下降、销售价格下跌、开发成本上升，给公司预期经营收益带来的不确定性。

对策：预测宏观环境变化的未来走向，分析宏观环境变化对房地产市场整体的影响，对公司业务运营进行调整，以有效应对宏观环境风险。

2）成本风险

在项目开发过程中，建材价格的波动、劳动力价格上涨等因素都会在一定程度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。

对策：公司将严格执行成本控制制度，依靠已建立的供应商体系，在较大范围内选择质优价廉材料设备，建立与施工企业之间的战略合作关系，提高开发产品的市场定位和项目策划水平。

§6 财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

2011年10月，公司本部实投1,020万元设立大连京能阳光房地产开发有限公司，占注册资本的51%，本公司对大连公司具有控制权，本期将其纳入合并范围。

股票简称	京能置业
股票代码	600791
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	朱兆梅	王凤华
联系地址	北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧	北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
电话	010-62698639	010-62698709
传真	010-62698709	010-62698709
电子信箱	JNZY@BEIH-ZY.COM	JNZY@BEIH-ZY.COM

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
营业总收入	1,822,870,012.50	1,064,191,984.52	71.29	190,265,430.78
营业利润	406,000,373.42	304,196,524.49	33.47	27,270,995.58
利润总额	404,341,898.35	304,781,989.15	32.67	37,942,681.25
归属于上市公司股东的净利润	200,136,982.41	125,007,517.53	60.10	15,883,121.27
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	201,610,788.81	125,028,313.60	61.25	2,392,394.81
经营活动产生的现金流量净额	10,736,697.27	1,093,874,761.15	-99.02	-334,859,223.23
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
资产总额	4,663,140,119.21	4,916,136,588.46	-5.15	2,914,178,229.92
负债总额	3,192,204,223.39	3,728,628,041.83	-14.39	1,950,207,079.89
归属于上市公司股东的所有者权益	1,120,160,230.07	945,411,527.66	18.48	840,214,450.13
总股本	452,880,000.00	452,880,000.00	0	452,880,000.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
基本每股收益（元／股）	0.44	0.28	57.14	0.04
稀释每股收益（元／股）	0.44	0.28	57.14	0.04
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.44	0.28	57.14	0.04
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.45	0.28	60.71	0.01
加权平均净资产收益率（%）	19.43	14.12	增加5.31个百分点	1.9
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	19.56	14.12	增加5.44个百分点	0.29
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	0.02	2.42	-99.17	-0.74
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.47	2.09	18.18	1.86
资产负债率（%）	68.46	75.84	减少7.38个百分点	66.92

非经常性损益项目	2011年金额	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益		596,000.00	16,966,393.48
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-1,658,475.07	-585,464.66	-5,608.20
少数股东权益影响额	152,963.07	12,762.06	-800,735.35
所得税影响额	31,705.60	-2,501.36	-2,669,323.47
合计	-1,473,806.40	20,796.04	13,490,726.46

2011年末股东总数		28,625户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		28,297户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
北京能源投资（集团）有限公司	国有法人	45.26	204,983,645	0	无
招商证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户	其他	3.38	15,290,229	0	未知
贵州省水城钢铁(集团)公司	国有法人	1.93	8,751,600	0	未知
信达证券股份有限公司	其他	1.30	5,896,314	0	未知

中国建银投资证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户	其他		1.18	5,332,399	0	未知
广东富盈建设有限公司	其他		0.94	4,254,228	0	未知
于秋吟	境内自然人		0.89	4,038,000	0	未知
陕西工业技术研究院	其他		0.52	2,345,486	0	未知
宋世麟	境内自然人		0.48	2,184,700	0	未知
苏颜翔	境内自然人		0.45	2,048,303	0	未知
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量			股份种类
北京能源投资（集团）有限公司		204,983,645			人民币普通股
招商证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户		15,290,229			人民币普通股
贵州省水城钢铁(集团)公司		8,751,600			人民币普通股
信达证券股份有限公司		5,896,314			人民币普通股
中国建银投资证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户		5,332,399			人民币普通股
广东富盈建设有限公司		4,254,228			人民币普通股
于秋吟		4,038,000			人民币普通股
陕西工业技术研究院		2,345,486			人民币普通股
宋世麟		2,184,700			人民币普通股
苏颜翔		2,048,303			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
房地产开发	181,532.89	113,239.55	37.62	71.25	126.4	减少15.2个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
商品房销售	181,532.89	113,239.55	37.62	71.25	126.4	减少15.2个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
北京地区	72,981.57	-31.15
呼和浩特地区	49,074.45
银川地区	59,476.87
合 计	181,532.89