卧龙地产集团股份有限公司
2011年年度报告摘要
§1重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人陈建成、主管会计工作负责人严剑民及会计机构负责人（会计主管人员）汤海燕声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2公司基本情况
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§4股东持股情况和控制框图
4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5董事会报告
5.1管理层讨论与分析
2011年国内房地产调控继续从紧，报告期内，央行通过6次上调存款准备金率，3次加息，来回收资金流动性，同时在全国几十个城市实行限购、限贷、限价等一系列措施，使房地产行业的经营环境面临严峻考验，全国一二线城市出现量价齐跌，房地产投资性需求明显下降，市场成交主要是以满足刚性需求的中小型普通住宅为主。面对复杂的市场坏境，公司通过加强营销、提高产品质量和加强公司治理等措施来实现公司房地产业务健康发展。
一、公司经营情况回顾
2011年，公司实现营业收入99397.40万元，营业利润 16548.24万元，归属于上市公司股东的净利润14105.37万元，由于受国家对房地产市场宏观调控的影响，经营业绩同比下降幅度较大；归属于上市公司所有者权益 150033.27万元，同比增长 6.52%；归属于上市股东每股净资产2.07元，同比增长 6.7%。
二、公司经营情况分析
1、经营模式不断完善，管理效能稳步提升
报告期内，公司成立了武汉区域管理总部与上虞区域管理总部，通过授权手册实行有效、充分的职权划分，较好地发挥区域内各项目的协同效应，加快市场反应能力；同时设立了营销中心和技术中心，引进行业优秀人才，增强两大中心的实力，初步形成"两头大、中间小"的管理模式；通过管理模式的完善，集中了公司的优势资源，提高了公司的综合管理水平。
2、加强制度建设，完善公司治理
公司根据《公司法》、《上市公司治理准则》等法律、法规及有关规定的要求，不断完善公司治理结构，提高治理水平。报告期内，公司按照相关规定，制定了《公司董事会秘书工作制度》，修订完善了《公司内幕信息及知情人管理制度》；同时，推行精细化、标准化体系的建设，制定了如：《园林绿化工程施工及验收标准》、《房屋分户质量验收标准及检验方法》、《房屋分户验收质量检测标准》、《方案设计任务书（标准版）》、《初步设计任务书（标准版）》、《施工图设计任务书（标准版）》等标准化体系，规范并提高了公司的内部控制水平。另外，2011年，公司被上海证券交易所与中证指数有限公司选入上证公司治理板块，并进入上证公司治理指数样本股。
3、增加权益土地面积，适当参与保障房建设
报告期内，公司适时增加了部分优质土地储备。2011年7月，公司以 2.61亿元竞得绍兴袍江新区两湖2号地块国有土地使用权，增加土地储备建筑面积77768平方米；9月，公司中标上虞市保障性住房代建工程建设，承建8万平米保障性住房；11月，公司以1250万元受让北京奥图天元投资有限公司持有的公司控股子公司青岛嘉原盛置业有限责任公司25%的股权。2012年1月，公司以 2.33亿元收购安信信托持有的公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司 49.9%的股权。
报告期末，公司拥有土地储备建筑面积约266万平方米。
4、加强人才的培育与引进，提高员工的整体素养
公司继续以广阔平台吸引人才，以优厚待遇保障人才，以发展空间留住人才。在员工培育上，公司通过内训和外训相结合、集团本级和项目公司联动、后备干部培养等多种平台，提高员工业务水平；在人才引进上，通过招聘会及分管领导直接挂钩等方式， 2011年公司共引进中高级专业人才20多名，提升了公司员工队伍的素质。
三、公司主营业务及其经营状况
(1) 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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(2) 主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币
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(3) 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
单位:元 币种:人民币
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（4）房地产公司和项目情况一览表
单位：平方米、万元 币种:人民币
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四、对公司未来发展的展望
1、行业发展趋势
2012年面对严厉的房地产宏观调控，从短期来看，金融和房地产政策存在着较大的不确定性，房产销售面临较大压力，短期内开发企业的到期债务将迫使市场加速下行。从长期来看，中国的城市化进程仍有很大的提升空间，对住房的刚性需求和改善需求仍较大。通过本轮调控，行业的集中程度将提高，竞争加剧整合加速，监管力度加大，行业进入门槛提高，对于有实力的企业而言这是修炼内力与谨慎扩张的好时机。为应对严峻的市场现状，公司在董事会的领导下，认清形势，广泛动员，努力推动房源去化工作，加速货款回笼，保持较高的现金储备，审慎扩张应对市场变局。
2、公司面临的主要困难
公司主营业务主要以房地产住宅销售为主，严峻的房地产宏观调控政策将给公司住宅销售带来一定的困难，短期将给公司的业绩带来一定的影响。
五、公司未来发展战略所需资金及使用计划、以及资金来源情况
1、坚持稳健的财务管理，加快销售速度与销售资金的回笼。
2、加强银行与非银行金融机构的良好合作，开展多样化的融资方式，来补充公司项目开发资金。
3、加强对公司资金的管理与监控，使公司项目进度与公司现金流量计划协调一致，提高公司资金的使用效率。
4、根据房地产市场形势，适当控制项目施工节奏。
六、公司未来面临的主要风险
1、宏观调控政策风险
2011年以来，国家又相继出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行宏观调控。从目前来看国家对房地产市场的宏观调控不会改变。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
2、房地产市场波动的风险
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势呈现差异化。如果房地产市场在一系列宏观调控下，楼价下降，成交量萎缩，将对公司的收益产生较大的影响，公司面临收益波动的风险。金融、信贷等手段的调控，将迫使公司处理好资金回笼和项目开竣工节奏，若处理不好将使公司面临较大的资金压力。
七、新年度的工作计划
2012年，公司将积极应对严峻的房地产宏观调控形势，继续立足二、三线城市，积极寻找商业、旅游等综合性地产项目，积极参与政府保障房项目，择机开展收购兼并，审慎获取公开土地出让；以开发中高档住宅产品为主，逐步增加精装修产品比例；控制经营风险，加强资金计划管理，适时控制开竣工节奏；完善“两头大，中间小”的管理模式，发挥技术中心、营销中心职能，提高产品自行设计、鉴赏、审核、研发能力，提高项目定位、营销策划、商业运营、客户服务能力；加强品质过程管理，提高品牌知名度和美誉度；强化目标管理，提高成本控制能力；积极拓展融资渠道，增强持续发展能力；优化制度流程体系，提高高效运作能力；大力引进和培养各类专业人才，为公司的可持续发展夯实基础。为此，公司将重点完成以下工作目标：
1、全年预计营业收入166781.62万元，预计营业成本费用127351.35万元；
2、全力推动现有存量房销售，全年去化率达63%；
3、择机进一步参与政府保障房建设；
4、技术中心和营销中心有效运营，技术管理和营销管理水平有较大提升；
5、完善供方体系，健全大宗物料、设备统一采购体系；
6、引进数名中高级技术、营销、管理类专业人员。
§6财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
1、 与上期相比本期新增合并单位三家，原因为：公司本期新设立两湖置业、天香南园和浙江园林。
2、 本期减少合并单位一家，原因为：宁波信和置业有限公司（以下简称"宁波信和"）本报告期内已进行清算，截至报告日，已清算完成。
| 股票简称 | 卧龙地产 |
| 股票代码 | 600173 |
| 上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 马亚军 | 陈斌权 |
| 联系地址 | 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801号 | 浙江省上虞市经济开发区人民西路1801号 |
| 电话 | 0575-82177017 | 0575-82176751 |
| 传真 | 0575-82177000 | 0575-82177000 |
| 电子信箱 | mayajun@wolong.com | chenbinquan@wolong.com |
| 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | |
| 营业总收入 | 993,973,960.02 | 2,198,796,464.66 | -54.79 | 1,043,960,407.31 |
| 营业利润 | 165,482,437.38 | 568,050,016.45 | -70.87 | 242,613,511.98 |
| 利润总额 | 164,757,909.06 | 569,511,710.60 | -71.07 | 232,018,476.36 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 141,053,692.54 | 270,259,338.04 | -47.81 | 136,511,326.19 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 140,902,700.58 | 268,021,020.83 | -47.43 | 145,768,661.17 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -279,767,752.89 | 385,869,927.72 | 不适用 | 502,553,435.06 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年末比上年末增减（%） | 2009年末 | |
| 资产总额 | 3,180,357,519.53 | 3,660,040,624.63 | -13.11 | 3,163,059,030.06 |
| 负债总额 | 1,468,934,057.12 | 1,954,017,007.80 | -24.82 | 1,789,798,451.72 |
| 归属于上市公司股东的所有者权益 | 1,500,332,749.83 | 1,408,522,479.49 | 6.52 | 1,256,905,497.08 |
| 总股本 | 725,147,460.00 | 725,147,460.00 | 0 | 402,859,700.00 |
| 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | |
| 基本每股收益（元／股） | 0.19 | 0.37 | -48.65 | 0.23 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.19 | 0.37 | -48.65 | 0.23 |
| 用最新股本计算的每股收益（元/股） | 不适用 | 不适用 | 不适用 | 不适用 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） | 0.19 | 0.37 | -48.65 | 0.24 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 9.73 | 19.71 | 减少9.98个百分点 | 24.67 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） | 9.72 | 19.54 | 减少9.82个百分点 | 26.34 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） | -0.386 | 0.53 | 不适用 | 1.25 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年末比上年末增减（%） | 2009年末 | |
| 归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） | 2.07 | 1.94 | 6.70 | 3.12 |
| 资产负债率（%） | 46.19 | 53.39 | 减少7.2个百分点 | 56.58 |
| 非经常性损益项目 | 2011年金额 | 2010年金额 | 2009年金额 |
| 非流动资产处置损益 | 39,569.81 | -9,758.33 | -6,894.73 |
| 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 | 68,839.00 | 144,548.70 | 244,443.00 |
| 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 | 3,940,303.19 | ||
| 对外委托贷款取得的损益 | -2,813,733.92 | ||
| 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 | 619,000.58 | 23,619.00 | |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | -832,937.13 | -2,613,399.41 | -10,832,583.89 |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 3,811,783.38 | ||
| 少数股东权益影响额 | 306,817.37 | -234,065.69 | -88,711.58 |
| 所得税影响额 | -50,297.67 | 12,639.29 | 1,402,793.22 |
| 合计 | 150,991.96 | 2,238,317.21 | -9,257,334.98 |
| 2011年末股东总数 | 66,394户 | 本年度报告公布日前一个月末股东总数 | 66,051户 | |||||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |||||
| 浙江卧龙置业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 43.32 | 314,104,357 | 0 | 质押105,700,000 | |||||
| 王建乔 | 境内自然人 | 8.17 | 59,244,315 | 0 | 无 | |||||
| 中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 | 未知 | 4.76 | 34,526,304 | 0 | 未知 | |||||
| 中国工商银行－国联安德盛小盘精选证券投资基金 | 未知 | 0.8 | 5,800,000 | 0 | 未知 | |||||
| 卧龙控股集团有限公司 | 境内非国有法人 | 0.45 | 3,264,150 | 0 | 无 | |||||
| 李凤霖 | 未知 | 0.19 | 1,407,640 | 0 | 未知 | |||||
| 王紫璇 | 未知 | 0.18 | 1,321,555 | 0 | 未知 | |||||
| 宁波保税区远中贸易有限公司 | 未知 | 0.17 | 1,200,000 | 0 | 未知 | |||||
| 周宗元 | 未知 | 0.14 | 1,045,970 | 0 | 未知 | |||||
| 董仲芬 | 未知 | 0.14 | 1,039,910 | 0 | 未知 | |||||
| 前10名无限售条件股东持股情况 | ||||||||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | ||||||||
| 浙江卧龙置业投资有限公司 | 314,104,357 | 人民币普通股 | ||||||||
| 王建乔 | 59,244,315 | 人民币普通股 | ||||||||
| 中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 | 34,526,304 | 人民币普通股 | ||||||||
| 中国工商银行－国联安德盛小盘精选证券投资基金 | 5,800,000 | 人民币普通股 | ||||||||
| 卧龙控股集团有限公司 | 3,264,150 | 人民币普通股 | ||||||||
| 李凤霖 | 1,407,640 | 人民币普通股 | ||||||||
| 王紫璇 | 1,321,555 | 人民币普通股 | ||||||||
| 宁波保税区远中贸易有限公司 | 1,200,000 | 人民币普通股 | ||||||||
| 周宗元 | 1,045,970 | 人民币普通股 | ||||||||
| 董仲芬 | 1,039,910 | 人民币普通股 | ||||||||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | （2）公司控股股东浙江卧龙置业投资有限公司与其他股东之间（除卧龙控股集团有限公司和王建乔先生外）不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 （3）除上述情况外，公司未知前十名股东和前十名无限售流通股东之间存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 | |||||||||
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 营业利润率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 营业利润率比上年增减（%） |
| 房产销售 | 985,005,184.78 | 597,735,116.74 | 39 | -55.10 | -50.69 | 降低6个百分点 |
| 物业管理 | 7,318,895.44 | 4,305,391.34 | 41 | 54.77 | 37.08 | 增加7个百分点 |
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 华东地区 | 882,289,833.22 | -52.37 |
| 华中地区 | 99,761,025.00 | -36.13 |
| 华南地区 | 10,273,222.00 | -94.59 |
| 报表项目 | 年末余额（或本期金额） | 年初余额（或上期金额） | 变动比率（%） | 变动原因 |
| 应收股利 | 6,403,770.86 | 100 | 应收宁波信和股利 | |
| 应收账款 | 4,732,201.00 | 95,725,192.00 | -95.06 | 本期客户结算房款 |
| 预付款项 | 125,450,544.32 | 12,269,904.03 | 992.42 | 本期预付龙信投资投资款和地块拆迁补偿款 |
| 其他应收款 | 111,613,399.43 | 661,401,030.63 | -83.12 | 收回土地保证金 |
| 其他流动资产 | 12,546,895.92 | 71,032,193.16 | -82.34 | 本期客户结算房款 |
| 投资性房地产 | 11,571,805.00 | 4,103,902.55 | 181.97 | 本期新增投资性房地产 |
| 无形资产 | 326,000.00 | 225,000.00 | 44.89 | 购买软件 |
| 递延所得税资产 | 13,544,215.31 | 4,937,108.03 | 174.33 | 未实现内部损益增加 |
| 短期借款 | 140,000,000.00 | 100 | 新增借款 | |
| 应付票据 | --- | 1,690,000.00 | -100.00 | 本期结清票据 |
| 预收款项 | 189,038,727.67 | 642,035,155.62 | -70.56 | 本期结转收入 |
| 应付利息 | 1,216,056.11 | 100 | 计提银行利息 | |
| 应交税费 | 115,540,559.89 | 220,642,113.92 | -47.63 | 缴纳税款 |
| 应付股利 | 24,800.00 | 4,018,500.00 | -99.38 | 支付股利 |
| 一年内到期的非流动负债 | 307,000,000.00 | 230,000,000.00 | 33.48 | 一年内到期的长期借款增加 |
| 营业收入 | 993,973,960.02 | 2,198,796,464.66 | -54.79 | 销售面积减少 |
| 营业成本 | 602,070,713.40 | 1,215,303,645.30 | -50.46 | 销售面积减少 |
| 营业税金及附加 | 92,552,077.84 | 153,270,555.39 | -39.62 | 营业收入减少 |
| 资产减值损失 | 26,562,392.47 | 150,014,959.86 | -82.29 | 宁波信和注销导致商誉减值减少 |
| 公允价值变动收益 | 619,000.58 | --- | -100.00 | 本期投资性房地产评估增值 |
| 营业外收入 | 1,638,706.93 | 5,082,610.89 | -67.76 | 本期无非同一控制下合并收益 |
| 营业外支出 | 2,363,235.25 | 3,620,916.74 | -34.73 | 非经营性支出减少 |
| 所得税费用 | 35,309,145.75 | 207,461,823.41 | -82.98 | 销售规模降低，应纳所得税减少 |
| 序号 | 公司 | 权益% | 占地面积 | 权益占地面积 | 规划建筑面积 | 到2011年12月31日止 | 未结转面积 | |
| 累计销售面积 | 累计结转收入 | |||||||
| 1 | 上虞市卧龙天香华庭置业有限公司 | 100 | 430,061.00 | 430,061.00 | 424,225.00 | 255,322.35 | 173,456.15 | 168,902.65 |
| 2 | 绍兴市卧龙房地产开发有限公司 | 95 | 139,212.00 | 132,251.40 | 310,385.02 | 272,693.02 | 127,358.19 | 37,692.00 |
| 3 | 嵊州卧龙绿都置业有限公司 | 100 | 111,334.00 | 111,334.00 | 216,746.45 | 212,229.66 | 73,958.57 | 4,516.79 |
| 4 | 武汉卧龙房地产开发有限公司 | 100 | 99,667.00 | 99,667.00 | 253,167.20 | 252,767.09 | 100,112.63 | 400.11 |
| 5 | 银川卧龙房地产开发有限公司 | 100 | 20,981.00 | 20,981.00 | 35,807.00 | 29,380.64 | 8,647.53 | 6,426.36 |
| 6 | 清远市五洲实业投资有限公司 | 50.1 | 617,983.00 | 309,608.48 | 1,373,100.00 | 58,970.20 | 35,207.41 | 1,314,129.80 |
| 7 | 上虞市天香西园房地产开发有限公司 | 100 | 55,403.00 | 21,276.47 | 130,095.00 | 121,890.99 | 82,393.86 | 8,204.01 |
| 8 | 标准厂房 | 100 | 31,911.00 | 31,911.00 | 38,372.62 | 16,889.65 | 2,046.62 | 21,482.97 |
| 9 | 耀江神马实业（武汉）有限公司 | 100% | 361,548.00 | 361,548.00 | 692,850.00 | 150,795.34 | 61,951.70 | 542,054.66 |
| 10 | 武汉卧龙墨水湖置业有限公司 | 70% | 154,030.00 | 107,821.00 | 438,728.00 | 438,728.00 | ||
| 11 | 青岛嘉原盛置业有限责任公司 | 75% | 39,734.00 | 29,800.50 | 39,734.00 | 39,734.00 | ||
| 12 | 绍兴市卧龙两湖置业有限公司 | 100% | 48,605.00 | 48,605.00 | 77,768.00 | 77,768.00 | ||
| 合计 | 2,110,469.00 | 1,704,864.85 | 4,030,978.29 | 1,370,938.94 | 665,132.67 | 2,660,039.35 | ||