⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  随着5月份的临近，楼市真正意义上的第一个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月，但部分高端地王项目几近“成本定价”，这被业内戏称为“贴地飞行”。

  中海长风项目即将入市

  有消息称，中海地产在上海长风地王项目预计在4月底入市销售。虽然目前没有最终确定销售价格，知情人士介绍，最终公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米。相比中海拿地之初预计的7万销售单价，折让近一半。

  中海长风地王项目，目前定名为“中海紫御豪庭”，从2008年7月第一次挂牌，到2009年9月最终成交，中海长风地块成为当年地王的代表。2009年7月31日， 长风7C地块加上旁边相邻的6B地块，起始价格为30.58亿元。在华润、中海、龙湖、仁恒等近10家地产巨头的角逐中，中海地产以70.6亿元胜出，溢价率高达129%。而今天，这个被热抢的馒头成了烫手的山芋。

  资料显示，该项目总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达到22409元/平方米，在项目取得之初，这个价格已经与周边二手房的价格基本持平。

  时隔近三年后，长风板块目前一二手公寓价格仍在3万元/平方米左右徘徊。中海地王此时入市，定价确为成败关键。

  据了解，中海长风项目近十分之一为双拼或联排别墅，其余为超高层公寓。“从公寓来看，这个地块肯定是不赚钱的。”一位为中海提供项目决策咨询的房地产界人士告诉记者。

  豪宅项目纷纷“贴地飞行”

  大型房企豪宅项目“贴地飞行”的还有很多。

  近日，万科上海今年的重头项目五玠坊将于4月底正式开售。销售人员表示，这个精装修豪宅产品，销售均价可能在4 万元/平方米，最低单价或在3.5万元左右。业内人士称，此前万科对这一项目的最乐观预期曾经达到6至7万元/平方米。

  不过万科五玠坊4万元/平方米的定价最终能否得到市场的认可，业内却并不乐观。“我们觉得万科的定价还是高了，周边的星河湾无论位置还是装修都优于万科很多，价格已经降到5万元/平方米了。”一位房地产咨询人士称。

  另一家上市房地产企业负责人告诉记者，因为中低价房源在去年通过降价已经消化的差不多了，存在手里的多是高端物业。这些物业在今年五月要集中上市，却一直没有确定最终销售价格。“我们担心降少了卖不动，降多了赔不起。随着持有成本的不断增加，现在基本上降价空间已经很少了。”这位负责人称。

  龙头房企对豪宅定价的保守策略并非源自房企急迫的资金压力，而是豪宅市场整体去化困难的现实。

  中国房产信息集团发布的最新报告显示，近期，上海豪宅纷纷大幅度折让促销，较两年前的高位相比，基本上是6折出售。其中包括海珀旭辉、世茂滨江花园、华丽家族汇景天地等多个典型豪宅。

  海珀旭晖尽管在2011年11月开盘就在售价8.3万的基础上打8折，但是至今年2月份仅成交23套房源。无奈之下，今年3月份该案在原先打8折的基础上再打75折，整体房价跌幅比开盘报价下跌超过40%。

  同样是世博滨汇知名豪宅的华丽家族汇景天地跌幅也同样惊人，2010年开盘时部分房源的成交价超过5万元，如今已跌破3万关口，跌幅超过40%。汇景天地低区房源的价格更可能跌近2万元的水平，成为第一个房价跌破3万的滨江顶级豪宅。

  中房信的报告还显示，绿城黄浦湾、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭、华府樟园等大批豪宅的价格也都出现不同程度下跌，导致价格下跌的主要原因是豪宅成交量的持续低迷。上海豪宅（均价5万以上的一手商品住宅）成交量在2010年4季度达到高锋的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量创下了2009年2季度以来近12个季度的最低水平，仅成交285套。

  在16日举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。