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公告编号：〈万〉2012-17
万科企业股份有限公司
2012年第一季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3、乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权张利平独立董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
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注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者净利润。
2.以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。
（单位：人民币元）
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2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止2012年3月31日，公司股东总人数为901,745户（其中A股879,222户，B股22,523户）。
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截止2012年3月31日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B股1,314,955,468股。
2.3报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（1）前10名08万科G1债券持有人的名单和持有量
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（2）前10名08万科G2债券持有人的名单和持有量
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§3 管理层讨论与分析
今年一季度，全国商品住宅成交面积同比下降15.5%；北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市，商品住宅成交面积季度同比下降25.5%，单月数据则波动较大。
上述14个城市1月份的住宅成交面积降至06年以来的最低点，同比降幅达72%；2月份成交面积环比1月份有所增长，同比仍下降27%；3月份随着春节后自住需求的释放以及首次置业信贷环境的逐步改善，市场成交量有所回升，加上2011年3月份基数较低，今年3月份，上述城市的成交面积同比增长62%、环比增长96%。
报告期内，上述14个城市的成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由去年全年的0.7回升至1以上，但值得注意的是，市场成交仍处在低位，批售比回升主要源于新增供应的减少。相比往年，今年1-2月主要城市的新房批售面积明显减少，已经达到06年以来的最低水平，3月份虽有回升，但一季度整体的批售面积同比仍下降近15%。新房供应的减少，一定程度上延缓了库存的积累，但考虑到已经累积的库存规模，上述城市的库存压力仍然较大。
报告期内，由于市场成交下降，且行业融资环境依然紧缩，企业的投资能力进一步下滑，缩减开发、暂缓购地成为普遍现象。一季度，全国住宅新开工面积同比下降5.2%，继09年之后再度出现罕见的开工同比下滑现象。企业开发投资规模的萎缩，将对市场的后续供应能力产生不利影响。
一季度，有公开数据可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来最低，且63%的地块以底价成交，25%的地块流拍，溢价情况已十分少见。
期内，公司继续坚持积极销售的策略，累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。其中1月份因去年同期基数较大（2010年底很大一部分客户认购在2011年1月实现签约，使公司2011年1月份的签约销售额达到201.0亿元，占去年1季度总签约金额的56.6%），公司的签约销售同比有所下降。之后的2、3月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。
其中，公司在广深区域实现销售面积100.4万平方米，销售金额110.4亿元；在上海区域实现销售面积50.4万平方米，销售金额61.7亿元；在北京区域实现销售面积87.4万平方米，销售金额85.1亿元；在成都区域实现销售面积62.7万平方米，销售金额53.6亿元。
公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品定位，一季度公司所销售的产品中，144平方米以下的比例进一步微升至90%。
报告期内，公司实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少4.2个百分点。
截至报告期末，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较年初进一步增长。
期末，公司持有货币资金390.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。净负债率23.0%，较年初下降0.8个百分点。未来公司仍将坚持“现金为王”的策略，保持经营的安全性和稳健性。
截至一季度末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）83.9亿元，占比3.91%。
期内公司参与了1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，相关项目由万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约39.4万平方米。未来在项目拓展方面，公司仍然会关注土地市场可能存在的机会，但总体上仍会采取审慎的态度，继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则。
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
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4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□ 适用 √ 不适用
4.2.1非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
4.2.2 公司存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
□ 适用 √不适用
4.2.3日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
4.2.4其他
□ 适用 √ 不适用
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □ 不适用
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4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其他需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
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注：SST天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。
4.5.3 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
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4.5.4 其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）公司债券相关情况
报告期内，公司的资信状况良好。公司发行的公司债券“08万科G1”和“08万科G2”没有变动。
（2）内部控制建设情况
2012年公司继续坚持实质内控导向，关注实质业务风险。公司制定各月内控工作主题，每月针对一个专业领域推动内控工作。总部各专业部门确定各专业年度内控建设方案，一线子公司确定各公司风险管控计划。针对管控重点，公司将制订IT应用系统开发计划，提升管控效果。
第一季度，公司总部专业部门及各一线公司根据业务实际开展内控工作，加强内控环境建设，分析评估内控风险，采取有效措施提升内控水平。公司各部门协作，优化管理流程，开发系统模块，一季度公司档案管理系统上线。
4.6 衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
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4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况
√ 适用 □ 不适用
（单位：人民币万元）
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证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B
公告编号：〈万〉2012-018
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万科企业股份有限公司
关于万科置业为丰毅有限公司
提供融资担保的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
一、担保情况概述
公司之全资子公司丰毅有限公司为满足自身业务投资经营需要，向中国银行（香港）借款人民币10亿元，公司之全资子公司万科置业地产（香港）有限公司（“万科置业”）为有关借款提供连带责任担保，担保金额为10亿元。
万科置业董事会以3票赞成、0票反对、0票弃权通过了有关事项。由于丰毅有限公司资产负债率超过70%，有关担保经过万科置业股东会审议通过。
二、被担保人基本情况
公司名称：丰毅有限公司
成立日期：2009年5月29日
注册地：香港
经营范围：投资
丰毅有限公司为万科置业的全资子公司，截至2012年3月底，公司净资产277.86元，总资产976.71元，2011年公司营业收入0元。该公司不存在担保、抵押、诉讼等或有事项。
三、担保协议的主要内容
丰毅有限公司向中国银行（香港）借款人民币10亿元，万科置业为有关借款全额提供连带责任担保，担保期限自借款协议主债务履行期限届满之日起3年止。
四、董事会意见
万科置业为丰毅有限公司有关融资提供担保是为了满足丰毅有限公司业务投资经营需要，推动公司苏州国际广场项目、武汉金域华府项目、武汉圆方项目、武汉润园项目、大连溪之谷项目、大连朗润园和大连魅力之城项目的开发。其中大部分项目目前处于销售阶段，进展顺利，经营良好，丰毅有限公司未来具有较强的偿债能力。
有关担保符合《公司法》、《公司章程》及《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）等相关规定。
累计对外担保数量及逾期担保的数量
截止2012年3月31日，公司担保余额145.85亿元，占公司2011年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为27.54%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额128.84亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为17.01亿元。公司无逾期担保和涉及诉讼的担保。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一二年四月二十四日
| 2012.3.31 | 2011.12.31 | 增减变动（％） | |
| 资产总额 | 310,436,504,322.24 | 296,208,440,030.05 | 4.80% |
| 归属于上市公司股东的所有者权益 | 54,358,307,744.88 | 52,967,795,010.41 | 2.63% |
| 股本（股） | 10,995,210,218 | 10,995,210,218 | - |
| 归属于上市公司股东的每股净资产 | 4.94 | 4.82 | 2.63% |
| 2012年1-3月 | 2011年1-3月 | 增减变动（％） | |
| 营业总收入 | 10,345,911,610.85 | 7,970,255,508.29 | 29.81% |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 1,395,936,766.18 | 1,205,138,559.33 | 15.83% |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 1,280,120,650.55 | (1,975,209,083.64) | 164.81% |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | 0.12 | (0.18) | 164.81% |
| 基本每股收益 | 0.13 | 0.11 | 18.18% |
| 稀释每股收益 | 0.13 | 0.11 | 18.18% |
| 加权平均净资产收益率 | 2.60% | 2.68% | 减少0.08个百分点 |
| 扣除非经常性损益后的净资产收益率 | 2.53% | 2.64% | 减少0.11个百分点 |
| 非经常性损益项目 | 2012年1-3月金额 |
| 非流动资产处置收益 | (120,145.09) |
| 出售、处理部门或投资单位收益 | 36,279,214.24 |
| 持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | (10,353,617.67) |
| 除上述各项之外的其他收入 | 21,367,742.05 |
| 所得税影响额 | (10,751,103.29) |
| 少数股东权益影响额 | (868,211.97) |
| 合计 | 35,553,878.27 |
| 报告期末股东总数 | 901,745 | |
| 前十名无限售条件流通股股东持股情况 | ||
| 股东名称（全称） | 期末持有无限售条件流通股股份数量 | 种类 |
| 华润股份有限公司 | 1,619,094,766 | A股 |
| 易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金 | 143,492,972 | A股 |
| 刘元生 | 133,791,208 | A股 |
| 博时主题行业股票证券投资基金 | 117,000,000 | A股 |
| 融通深证100指数证券投资基金 | 96,693,693 | A股 |
| UBS AG | 83,065,242 | A股 |
| HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD | 82,469,721 | B股 |
| 全国社保基金一零三组合 | 77,000,000 | A股 |
| 嘉实主题精选混合型证券投资基金 | 70,999,531 | A股 |
| 上投摩根内需动力股票型证券投资基金 | 68,000,000 | A股 |
| 序号 | 持有人 | 持债张数 |
| 1 | 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 | 5,548,262 |
| 2 | 中油财务有限责任公司 | 4,157,662 |
| 3 | 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 | 3,433,312 |
| 4 | 中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 | 2,698,727 |
| 5 | 中国人寿保险股份有限公司 | 2,619,042 |
| 6 | 太平财产保险有限公司 | 1,003,216 |
| 7 | 中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金 | 924,010 |
| 8 | 海通－中行－富通银行 | 897,256 |
| 9 | 中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 | 820,000 |
| 10 | 中国财产再保险股份有限公司 | 776,162 |
| 序号 | 持有人 | 持债张数 |
| 1 | 嘉实稳固收益债券型证券投资基金 | 1,066,978 |
| 2 | 华夏债券投资基金 | 1,065,000 |
| 3 | 工银瑞信基金公司－工行－特定客户资产 | 889,101 |
| 4 | 全国社保基金八零一组合 | 849,518 |
| 5 | 鹏华丰收债券型证券投资基金 | 613,644 |
| 6 | 华夏经典配置混合型证券投资基金 | 550,000 |
| 7 | 广发证券股份有限公司 | 502,000 |
| 8 | 汇添富保本混合型证券投资基金 | 500,000 |
| 9 | 工银瑞信四季收益债券型证券投资基金 | 480,842 |
| 10 | 鹏华丰润债券型证券投资基金 | 480,000 |
| 项目 | 2012-3-31 （人民币万元） | 2011-12-31 （人民币万元） | 变动幅度 | 说明 |
| 应收账款 | 125,416.72 | 151,481.38 | -17.21% | 款项及时收回 |
| 预付账款 | 2,396,146.22 | 2,011,621.90 | 19.12% | 预缴税金及预付地价增加 |
| 一年内到期的非流动负债 | 1,575,939.93 | 2,184,582.93 | -27.86% | 借款到期归还 |
| 长期借款 | 3,126,002.28 | 2,097,196.20 | 49.06% | 借款结构变动 |
| 项目 | 2012年1-3月 （人民币万元） | 2011年1-3月 （人民币万元） | 变动幅度 | 说明 |
| 营业收入 | 1,034,591.16 | 797,025.55 | 29.81% | 结算规模增长 |
| 营业成本 | 602,229.69 | 406,877.36 | 48.01% | 结算项目土地及建筑安装成本增加 |
| 营业税金及附加 | 114,640.87 | 109,414.47 | 4.78% | 营业收入增加 |
| 销售费用 | 58,223.64 | 39,352.14 | 47.96% | 为后期新项目开盘增加市场投入 |
| 投资收益 | 12,532.34 | (1,235.29) | 1114.52% | 联营、合营公司结算收入增加 |
| 归属上市公司股东的净利润 | 139,593.68 | 120,513.86 | 15.83% | 利润总额增加 |
| 承诺事项 | 承诺人 | 承诺内容 | 履行情况 |
| 其他承诺 | 中国华润总公司 | 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。 | 始终遵守承诺 |
| 证券代码 | 证券简称 | 初始投资金额 | 占该公司股权比例 | 期末账面值 | 报告期损益 | 报告期所有者权益变动 |
| 600751 | SST天海 | 143,600.00 | 0.04% | 143,600.00 | - | - |
| 合计 | - | 143,600.00 | - | 143,600.00 | - | - |
| 类别 | 时间 | 地点 | 方式 | 接待对象 | 谈论的内容及提供的资料 |
| BNP活动 | 2012.1 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | （二）提供的主要资料： 公司定期报告等公开资料。 |
| 瑞信证券活动 | 2012.1 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | ||
| 瑞银证券活动 | 2012.1 | 上海 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 德意志银行活动 | 2012.1 | 北京 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| Religare活动 | 2012.2 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 中信证券活动 | 2012.2 | 深圳 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 高盛活动 | 2012.2 | 深圳 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 年度业绩推介会 | 2012.3 | 香港、深圳（上海、北京） | 见面会 | 券商、基金、个人等各类投资者 | |
| 里昂证券活动 | 2012.3 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 瑞信证券活动 | 2012.3 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 高盛活动 | 2012.3 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| BNP活动 | 2012.3 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 瑞信证券活动 | 2012.3 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 瑞银证券活动 | 2012.3 | 上海 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 |
| 注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 | |||||
| 接待券商 | 报告期内 | 深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、海口、福州、厦门、长沙、上海、南京、杭州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、青岛、武汉、成都、重庆、西安、昆明、贵阳等地 | 小组或 一对一 | 申银万国、国泰君安、大和证券、民生证券、里昂证券、中信证券、德意志银行、、瑞银证券、高盛、瑞信证券、摩根大通、中金、华泰联合证券、渣打银行、中信建投证券、高盛高华、广发证券、海通证券、美林证券、元大证券、长江证券、花旗、摩根斯坦利、东方证券、东兴证券、银河证券、国金证券、中银国际、三星证券、麦格理、BNP、Jefferies、Religare、UOB KayHian、Keefe, Bruyette & Woods Asia、Oliver Wyman、DBS Vickers (HK) Ltd等 | |
| 接待基金、其他投资机构及个人投资者 | 报告期内 | 深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、海口、福州、厦门、长沙、上海、南京、杭州、宁波、北京、沈阳、大连、青岛、武汉、成都、重庆、西安、昆明、贵阳等地 | 小组或 一对一 | 广发基金、东方资产、融通基金、高盛(亚洲)有限责任公司、深圳金朝阳企业管理顾问有限公司、中金资管、汇添富基金、泰达基金、富安达基金、大和投资信托、新华人寿、长盛基金、中国人寿、博时基金、嘉实基金、华夏基金、海富通基金、银华基金、大成基金、南方基金、易方达基金、富国基金、Ethan Capital、Wells Capital Management、PNC Capital、Moon Capital、Dialectic Capital、Heitman LLC、Libra Capital Managment、Kowloon Development Company Limited、Hwangdbs Investment Management、Discovery Capital Management LLC、Prince Street Capital Management、Matthews International Capital Management、GSI Fund (HK)、JF Asset Management、FMR、Capital Group、Cheuvreux Creidt Agricole、Boodell & Company、Marsico Capital、TT International、Trusted Sources、Barclays Capital、UBS GAM、F & C、Keywise、Lazard Asset Management、Baillie Gifford、Och-Ziff、Wellington Management、SAC Capital、CSPB、Havenport、Trivest、East Capital、Merchants Gate Capital、Capital、Norges Bank Investment Management、Broad Peak Investment Advicers、Putnam、EFMI Limited (HK)、holowesko partners、Waddell & Reed、Algebris、Ashmore EMM、Deutsche Asset Mgmt、Zeal Asset Management、Allianze、Open Door、Pictet Asset Management、Fortress Investment Group、Maverick Capital Ltd、Hokan Zurich Insurance Company Ltd、Bank of Singapore Ltd、TIAA-CREF Investment Management Inc、Sparx、CQS (Hong Kong) Ltd、Samena Capital Hong Kong Limited、SCHRODERS、FIL Investment Management (Singapore)、Cascabel Management、Soros等 | |
| 报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） | 为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。 IRS在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，控制利率变动风险。 |
| 已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定 | IRS价值变动对公司本报告期损益影响为人民币(10,353,617.67)元，IRS价值根据2012年3月31日评估的公允价值确定。 |
| 报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 | 无 |
| 独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见 | 公司独立董事认为通过IRS等金融工具避免了外币借款由于利率浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。 |
| 合约种类 | 期初合约金额 | 期末合约金额 | 报告期损益情况 | 期末合约占公司报告期末净资产比例 |
| 利率互换合约（IRS） | 307,987.99 | 307,665.38 | (1,035.36) | 5.66% |
| 合计 | 307,987.99 | 307,665.38 | (1,035.36) | 5.66% |