平安竞得杭州“地王”

  险资加速围猎商业地产

  ⊙记者 黄蕾 ○编辑 邹靓

  在住宅市场受到调控的背景下，商业地产投资快速升温，折射出各路资金的热情难捺。而随着保险资金投资不动产开闸，保险公司正成为一股新生力量，快速加入这场暗战。尤其是近年来一些新兴产业选择“逃离北上广”，二线城市的黄金商圈开始进入险资视线。

  5月23日下午，浙江杭州钱江新城E03地块以底价加价100万元直接成交，成交总价逾23亿元，创下了今年杭州主城区已出让土地价格的新高。这一“黄金地块”竞得人，正是去年率先拿到保险不动产投资牌照的平安人寿，以及和两家非“平安系”投资公司组成的联合体。

  布局二线城市商业地产

  事实上，这并非保险资金第一次围猎商业地产黄金地块。在去年北京CBD地块招标现场，共有国寿、安邦、泰康、阳光等四家保险系企业现身。他们有的与房企组成联合体，有的则是几家保险公司抱团联手。参与模式虽不同，但皆满载而归。

  自2010年9月保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，2011年多家保险机构拿到不动产投资牌照后，保险公司难耐已久的投资冲动得以释放。

  因为不能涉足住宅地产，同时保障房领域收益与风险较难平衡，以及养老地产盈利前景模糊等问题，商业地产便成了保险公司竞相争夺的投资标的。

  “由于保险资金久期比较长，我们更倾向于选择有稳定投资回报的商业地产介入。目前，我们的地产储备规模是计划的两倍。”3月下旬，中国平安副首席投资官陈德贤在接受本报专访时曾透露。

  值得一提的是，在争抢一线城市黄金商圈的“蛋糕”后，杭州、成都、武汉等二线城市尤其是省会城市的商业地产，成为保险资金布局不动产投资的新据点。

  一家大型保险公司地产投资方面负责人透露，“金融危机对商业地产的冲击正在慢慢减退。这两年来，商业地产尤其是办公写字楼的空置率开始下降，租金出现明显的上升态势，加上很多新兴产业正在从沿海发达城市向中西部进行转移，因此二线城市尤其是经济发达的省会城市的商业楼宇，将是我们下一步不动产投资的重点。”

  租赁为主 自用为辅

  除开始关注二线市场商业地产投资机会外，保险资金在这一领域的投资模式也在逐渐发生改变。正由“自用为主、租赁为辅”变为“租赁为主、自用为辅”。

  在投资不动产未开闸之前，诸多保险机构打着“自用名义”的擦边球相继购入一线城市办公楼宇，但碍于相关法规，多数楼层选择自用，仅有部分对外租售。

  而在险资投资不动产“名正言顺”之后，保险机构虽对外宣称仍以“自用+投资”模式涉足商业地产，但事实上，据记者了解，保险资金购入商业楼宇的很大一部分远远超出了自用规模，更多的是用于租赁。更有甚者，为了赚取不菲的租金，一些保险公司宁愿让自己的部分员工租用相对便宜的办公楼，而把自己买下的黄金地段写字楼的大部分楼层租出去，以赚取租金差价。

  因为保险资金的加入，一二线城市的商业地产争夺战已然升级。那么，能够流入商业地产的险资究竟能有多少？最新数据显示，截至今年4月，我国保险业资产总额逾6.3万亿元，若按照保险资金投资于不动产的账面余额不高于保险公司上季末总资产的10%来计算，目前可投向商业地产领域的最大资金量为6300亿元。

  虽然前景可期，但从现状来看，险资涉足商业地产只能算是小试牛刀。“主要还是管理、开发等经验不足，需要练好内功。”上述负责人坦言。这也就不难理解，为何竞标商业地产黄金地块时，资金实力雄厚的保险公司会选择“拉拢”开发经验丰富的地产商或投资商联合竞标，意在取长补短。

  尽管经验不足，但仍有多家物业咨询机构预计，随着保险资金进入不动产的开闸，未来数年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。