八折甚至七折利率有可能再现吗？

  算账：以一笔100万元总额、30年限、采用等额本息还款方式的纯商业贷款为例，如果银行给出7折优惠利率，将使得首套房购房者的月供较基准利率下的月供额减少近1297元。而从长期成本来看，7折优惠下的总利息更是将较基准利率减少46.7万余元。

  中央各部门屡屡重申，要继续严格执行好差别化住房信贷政策，支持首次置业的刚性购房需求。那么，在当前政策及市场环境下，针对首套房贷款有可能出现更加优惠的8折甚至7折利率吗？

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析认为，2009年房贷7折优惠利率是特定时期下的产物。首先，当年银行的存款准备金率经过屡屡下降，当时已低至15.5%，而目前银行存款准备金率则高达20%，银行可供放贷的额度比2009年时少得多，作为稀缺资源的优惠利率很难全面铺开。

  从利差角度更能反映问题。2009年时5年期以上贷款利率在7折优惠下，存贷利率差仍为0.29%的正值。而现在银行如果房贷利率最低可达到7折，那么如果按照6月份调整后5年以上的商业存款和5年的商业贷款7折利率计算的话，银行每做一笔贷款就意味着其将亏0.34%的存贷差，一旦部分银行通过上调存款利率1.1倍来吸进资金存款，则该存贷利率差距将更大。考虑到商业银行自身利润因素，黄河滔认为银行不会铺开7折的房贷利率优惠。

  贷款成数可能增加吗？

  记者从采访的多位业内人士处了解到，目前房贷市场上并没有提高商业贷款成数的说法。但今年以来，各地政府楼市微调政策不断出台，而在近40个微调城市中，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个，基本上都是通过提高公积金贷款额度来鼓励首套房和改善型住房需求者消费。

  “公积金贷款额度的提高主要是支持首套房和改善型购房需求，是在中央政策允许范围内的微调，不违背房地产限购以及宏观调控大方向。但在商业贷款提高成数的可能性不大。”德佑地产杨永认为，这最终还是房贷贷源的问题，目前作为稀缺资源，银行不会主动将信贷额度往首套房上倾斜，尤其是首套房贷款客户往往在银行没有过硬的资信记录，银行不会冒着风险给提高首套房客户的贷款额度。

  二套房贷款政策可能放松吗？

  “作为银行来说，明显是更愿意向二套房客户放贷。”杨永告诉记者，二套房目前仍按照贷款最高四成、利率上浮1.1倍严格执行，银行放贷给二套房明显比首套房利润丰厚。更何况，购买二套房的人至少有两套房，资金实力相对雄厚，对银行来说，这些二套房客户的资信显然比从未按揭买房过的首套房客户要好。

  杨永告诉记者，从实际操作来看，银行对二套房客户贷款审批、放款速度更快，从本意上来说，银行更愿意将资源向二套及以上房贷客户倾向。

  不过，房贷政策依然要服从于国家楼市调控的大局。目前楼市处在调控消化期，刚需的释放已经触碰到楼市上升的开关，尽管成交量的上涨是各方乐于见到的合理现象，但调控仍旧要防止在成交量迅速回暖后房价反弹。因此，业内人士普遍认为，二套房仍是不能触碰的政策红线。