⊙记者 黄蕾 ○编辑 邹靓

  股市震荡难料，债市乏善可陈，万亿保险资金急辟蹊径。除在基建项目债权计划上加码之外，盈利模式日渐清晰的养老地产，亦引保险资金纷至沓来。在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图终于浮出水面。

  知情人士昨日向上海证券报透露称，按照目前中国平安内部规划，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

  “租赁+销售”模式

  近年来，素有金融业“急行军”之称的中国平安，却唯独在养老地产上一直观望不前：成立不动产投资子公司已有时日，团队建设已搭建完毕，但至今仍无明确的养老地产项目浮出水面，仅停留在研究论证阶段。相形之下，泰康、新华、国寿、太保、合众等保险同业囤地积极，多家中高端养老社区已相继竣工。

  平安在养老地产上的“慢一拍”令同业疑惑。盈利前景莫测难料，是其在养老地产上欲进又止的主因。中国平安不动产投资子公司一位项目经理坦承，“开弓没有回头箭，如果没有充分的市场调研，没有明确清晰的定位，以及明确的盈利模式，我们不会轻易下手。”

  根据保险投资新政规定，“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入。”

  “这意味着保险资金只能长期持有养老产业，不得上市交易，因此只能以租赁的形式来实现投资回报。”业内人士告诉记者，没有产权归属感的租赁模式，将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上。

  但显然，从目前平安的养老地产投资规划来看，并不仅限于租赁模式。其另外两条投资路线“亲情社区”、“度假休闲产品”均为销售模式。

  其中，亲情社区是依托于养老公寓，由老年人、青年人及儿童构成的全龄阶层的开放性生活社区；度假休闲产品则是以别墅型住宅为主，结合商业区、五星级酒店、特色文化养生馆、各类运动设施场等各项配套的顶级度假养生产品。

  “租赁+销售”模式是否存在违规之嫌？业内人士分析称，平安投资养老地产的资金来源，可能不仅限于保险资金，还包括动用平安其他子公司的非保险资金，举集团之合力，如取自平安信托的第三方募集资金等。而这种模式在其他非金控保险公司身上，几乎不具可复制性。

  亟待税收扶持政策

  事实上，对于投资养老不动产，保险公司是矛盾的。很多保险公司开始以为这是老龄化趋势下的巨大商机，但真正试水之后，才发现盈利周期远比想象中长。

  土地定价是首个难题。保险公司希望政府能够以非市场化方式，在土地出让上给予优惠政策。但政府则顾虑投资机构动机不纯，借养老为名，行地产之实。

  其次，投资养老地产的美好构想要在国家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税负。一家保险公司负责人告诉记者，“投资养老地产的过程中涉及营业税、房产税和所得税，我们期盼政府能给予税收优惠。”

  困境之下，保险公司直陈诉求。有保险公司告诉记者，他们在跟地方政府谈价拿地过程中，建议地方政府考虑将土地出让金返还，从而部分弥补其市场化拿地成本的劣势。另外，“政府还需要制定养老社区建设和服务的标准，以规范产业的发展。在政府审批环节，也需要提供便捷、快速的服务，否则企业的经营效率会很低。”

  前述种种，都是制约保险机构投资养老地产的障碍。如果政府不支持，只有企业的单方面热情，这个产业很难发展起来。

  最关键一点是，在投资养老地产过程中，保险公司很难单兵作战，除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色，保险公司如何从中协调，将考验保险管理层的集体智慧。