本报独家获悉，境外投资机构奇力资本斥资2亿元，收购了国内排名前五的房地产代理机构——同策房产资讯股份有限公司部分股权，以股权投资的方式抄底房地产相关行业。

  开发商只拿地做开发，将产品营销定位以及销售代理的后续工作外包给专业的营销代理公司，这已成为行业大势所趋，并且是目前许多房企的共同选择。

  “春江水暖鸭先知。”在房地产整个产业链上，代理咨询行业将是复苏最快的一环。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  在旷日持久的房地产调控环境下，开发商对专业营销代理机构的依赖性更强，专业要求更高，未来房地产上下游产业分工更细、协同合作是行业发展的大势所趋。而目前来看，代理行业的集中度更远高于开发企业，不论是资本市场还是各类投资机构，对国内房地产咨询代理行业的龙头公司都充满兴趣。

  代理商直接受益成交回暖

  “从这家投资机构开始接触同策到最终落单，大概花了近1年的时间。”知情人士向记者透露，在这一年中，目睹中国楼市从政策收紧、市场冰冻，到政策筑底、成交回暖，目前国内外投资机构对楼市预期普遍开始转好，不少长期关注中国楼市的境外机构近期非常活跃，比如黑石、凯雷等机构到处看项目，国内投资机构中较为活跃的则有联想集团旗下的弘毅投资。

  不少境外投资机构都以整体收购成熟物业为主，但这家发起于美国的投资机构却将眼光投向了一家尚未上市的房地产代理咨询公司。作为投资方，该机构负责人表示目前尚不方便对外披露相关信息，也不愿承认“抄底”的说法，不过据知情人士透露，房地产调控给代理行业带来的冲击显然使标的公司的估值降至低位。尤其是今年2月受市场影响，同策大幅裁员精简给公司带来的负面影响，更令投资方在谈判中获得充分的议价空间。

  “之所以看好房地产代理咨询行业，是因为代理行业公司业绩的好坏受楼市交易量影响，与房价高低关系不大，而中央对楼市的调控目标亦是‘量升价平’，这点与代理行业颇为一致。”一位熟悉代理行业的资深人士告诉记者，在房地产整个产业链上，代理咨询行业将是复苏最快的一环，也是最为直接受益楼市成交回暖的行业。

  事实上，与业内预期的一致，今年第二季度开始全国房地产市场成交量的回升，令各大地产代理机构捷报频传。世联地产公布的业绩快报显示，受惠于二季度以来楼市成交回暖，二季度其代理的销售额达552亿元，同比增长41%；而就在一季度，世联代理销售额仅为275亿元。

  “和我们预想的计划不太一样，应该说和计划‘差别’非常大”，高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在谈及今年上半年业绩时表示。据悉，今年前5个月高策已经签约的合同额已近600亿元，上半年签约的合同金额超过1000亿元，与年初制定的1260亿元目标相比，上半年已经完成全年任务的三分之二。陶红兵预计，全年签约金额将达到2000亿元。目前高策旗下正在销售的项目超40个，另有10多个项目尚未销售但已经签了合同。预计今年年底由高策运作的项目会达到上百个，陶红兵说，“应该说比我们原来预想的速度要快”。

  “代理的项目最近都卖得不错”，思源经纪一内部人士告诉记者。据思源官方网站信息显示，今年上半年，由思源代理的保利中央公园，以26.7亿元签约额荣膺全北京住宅销售冠军。

  “3月和5月底的两个时间节点，促成市场成交行情的活跃，也使得代理业迎来转机。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天表示。

  房企对代理商依赖度更高

  从长远发展来看，房地产行业必将经历从粗放型向专业化发展的过程。也许在2000年至2010年全民买房的火爆市场下，卖房子并没有太高技术含量，无数没有任何开发销售经验的开发商只要能拿到地、贷到款，就不愁房子卖不掉。那时候，绝大多数开发商不在乎所谓的营销策略、产品定位，自己造房自己买，绝不肯让代理商分一杯羹。然而，在楼市调控常态化、房子越来越难卖的今天，代理商的价值和作用更加凸显。例如万科、恒大这两家目前全国最大的房地产开发企业，旗下几乎所有项目的销售都外包给专业代理公司。开发商只拿地做开发，将产品营销定位以及销售代理的后续工作外包给专业的营销代理公司，这已成为行业大势所趋，并且是目前许多房企的共同选择。

  “之所以不投房地产开发企业而选择代理公司，是因为与开发企业不同的是，房产代理行业的集中度其实更高，更容易把握住龙头企业。”一位参与此次收购的人士告诉记者。

  据中国房地产信息集团发布的数据显示，经过调控两年多来频繁的市场并购和行业大洗牌，房地产行业的集中度有了极大提高，今年上半年全国前十大房企市场占有率已达16%左右。而与之相对应的是，目前全国排名前五的房地产代理咨询行业的市场份额目前已达到20%。去年房地产开发企业的龙头老大万科总销售金额为1400亿元，而世联地产去年的代理总金额也达到1400多亿元。

  可以说，旷日持久的调控给代理行业带来了冲击，但更带来了行业集中度的进一步提升。“开发商现在的利润跟5年前已经不能比了，必须以更有效率的方式卖房。”同策机构一位内部员工告诉记者，之所以越来越多的开发商选择找代理商卖房，是因为代理商卖房效率更高。

  该员工表示，如果开发商拥有自己的销售团队，虽然与客户的维系更为紧密，更容易建立起品牌信任度，但一个随之而来的致命问题，就是开发商从售完一个项目到下一个项目销售之前，中间有一段无法预测的空档期，期间销售团队的利用效率无法保证，加大了成本开支。而代理商则不存在这个问题，一个项目卖完立刻投入下一个项目，代理的项目遍布全国各地，人员没有空档期，使用效率可以达到最大化。

  据记者了解，目前万科、恒大等全国化布局最为领先的龙头房企均采取项目销售外包

  的方式。当然，也有如绿城、仁恒等传统的豪宅开发商，为了保证客户与品牌的紧密联系、维系客户的品牌重视度和一贯性，仍坚持拥有自己的销售团队。

  五大龙头公司风格各异

  根据代理总金额、分支机构分布等综合实力的比较，目前业内公认的全国前五大房产代理咨询机构分别是：世联地产、易居中国、同策机构、合富辉煌和思源经纪，其中，世联地产为A股上市公司，合富辉煌为港股上市公司，易居中国和思源经纪均赴美上市，而只有同策机构目前尚未上市。

  一位业内人士向记者分析，这五大代理公司各自特点、优势劣势都十分鲜明：世联地产扎根华南、分支机构遍布全国，在规模、专业度与服务上业内口碑最好。不仅销售代理方面具有行业优势，其市场数据与分析报告的专业度也颇受市场认可，咨询业务是公司营收的有益补充。

  易居中国擅长资本运作，数据库资源延伸至全国主要城市。除了恒大等几个与公司理念极为契合的房企外，易居中国在很多合作过的房企眼中，其风格较为强势。

  曾与世联地产并称为“南世联、北思源”的思源经纪是典型的关系型公司，与保利等央企的关系深厚，无人能及。但去年，前总裁陶红兵率一批中层出走、自立门户创立新公司高策，这对思源可谓“伤筋动骨”，中坚人才的流失加上市场环境恶劣一度使得思源经纪股价持续低迷，遭遇纽交所退市警告。

  合富辉煌则是一家典型的区域型公司，在两广地区代理业务的垄断地位无人能及，其他代理公司几乎无法进入其“势力范围”。但在其他区域合富辉煌的发展较慢，全国化扩张始终未能实现。

  同策机构自成立以来始终扎根长三角地区，在市场研究和服务品质上，向世联地产学习的印记明显，风格较为相似，去年同策机构作为后起之秀在上海地区的市场份额已全面超越曾经的“霸主”易居中国。据内部人士透露，同策机构在拿到奇力资本2亿元股权投资后，今年已开始进行全国化扩张布局。

  “目前很多投资机构都有抄底中国房地产市场的想法。”一位投资机构内部人士告诉记者，他非常看好与房地产相关的上下游行业，与房地产开发相比，房地产代理行业杠杆更高，回报更快。尤其是未上市的公司，一旦在其投资周期的5-7年内成功上市，其投资收益率更为可观。