李 翔

  笔者在前一次的专栏中从供给的角度探讨中国式房地产困局的解决路径，这次试着从需求的角度来分析一下，中国式房地产调控困局是否存在其他解决的办法。概括来说，住宅地产的需求，无外乎被区分为消费和投机两种需求。这次被舆论称为史上最为严厉的房地产调控，也明确无误地把住房的投机性需求列为重点打击目标。为了实现这个目标，甚至不惜动用“限购”这个“一刀切”式的行政性手段，这不能不遏制住了部分消费性需求，其中包括部分所谓的“刚需”和自住改善性需求。但是，世间的事情就是这么复杂，并非投资性需求就是简单地把炒房作为投资标的，消费性需求也并非只是为了自住就算是合理消费。笔者在此想要强调的是，中国式地产调控的困局中，不仅需要“重点抑制”投资属性的需求，在所谓的消费性需求中也要做具体的认真分析，不可简单而论。事实是，在中国的房地产市场上，确实存在通过利用住房抵押贷款的杠杆性不断放大投资收益的“专业炒房族”，但是其比例有限。而隐藏在消费性住房消费中的基于投资预期产生的消费需求，也是一个需要重点分析的因素。

  经济学专业的学生在学习基础经济学的时候，就被要求区分需求和欲望这一组概念。只有在具有购买能力的前提之下，才能被归于需求，否则就只能算是欲望。欲壑难填，人性使然，无关制度设计。哪怕在西方市场原教旨主义者的眼中，也无法通过市场手段来满足每个人的所有欲望。因此，不管是哪个理论学派，都无法满足人性带来的所有贪欲。不同学派的理论和实践的差异，体现在如何更为有效的需求管理上。而有效需求管理的前提，就是理解这些需求产生的原因和发展方向，以此设计合适的政策激励，引导需求朝着合适的方向发展。别误会，笔者绝无鼓吹回归到计划经济时期之意，更不希望住房重回国家计划分配的老路上去。僵化的计划与灵活的管理，是计划经济与有效需求管理的根本区别。

  按照国际标准，中国的房价已远远高于城市居民收入水平，如果还有人在拿着所谓的“刚需”来为房价的继续攀升作“推手”，那就不能仅仅让人从鼓吹这些论调的人士的专业素养上来质疑了。事实上，已有很多专家学者从中国传统文化的角度对国人的特殊住房需求，也即“刚需”，或者是所谓的“丈母娘需求”作了系统而详细的论述。我想在此强调的是，造成当下诸多楼市怪象的成因，不仅仅是中国传统的“成家立业”的观念，更多还是转型社会大背景下社会动荡心态的一种心理折射。更进一步来说，是有太多人把对社会中面临的压力和变化带来的焦虑所需要的安全感，都寄托在了能够买到的一套套商品房之上。理解这一点，对于我国房地产住宅市场的有效需求管理是至关重要的。根据安联集团的统计报告，中国富裕人群的房产占其总资产比重为72%，银行储蓄占比降至14%，股票占比为5%，银行理财产品占比为4%，外汇占比为1%，其他产品总计仅4%。

  由于在社会变革之中的焦虑感持续上升，缺乏安全感的民众只能根据自身的能力去选择抓住所有能够抓住的可能为自己争取某种安全感。演艺明星，豪商巨贾可以为自己在海外置办下若干份产业，以备将来不时之需。升斗小民没这个条件，办不下豪宅整个蜗居也成，先在力所能及范围之内买下再说。要是真是连个蜗居也置办不下来，那就赶紧把住房问题上升为人生头等目标，一切唯住房马首是瞻。

  对普通的居民来说，职业炒房的比例绝对是极小极小，他们并不指望着靠炒房一夜暴富，大多数人都不过是被时代大潮下的所谓社会主流情绪所裹挟，在无意识中被推向前进的微小个体。对他们而言，住房早已并不仅仅是住房，而是值得他们耗尽几代人储蓄所要获得的一种安全感，一份保障，至于这份保障是不是只有几十年的使用权，则是可以暂且不考虑的问题。可见，在国人心目中，住房所能提供的价值，是远远高于住房的物理属性能给人们的效用的。这恐怕是中国住房市场众生世相之中，最有代表性的一张浮世绘了。要扭转这种心态，简单的头痛医头、脚痛医脚恐怕只能是事倍功半，甚至徒劳无功。要想根本扭转这种心理，就必须想办法把住房所承担的这些额外的作用从住房本身给剥离出来，不仅仅剥离商品住房的投资属性，还要剥离其他的超出居住这一物理属性的其他功能。要给房子“所不能承受之重”及时 “减负”。缺乏牢固基础的安全感，恰如在沙滩上盖的高楼。如果继续让大众的安全感和幸福感寄托在都市中的一座座水泥建筑之上，不仅无助于构筑和谐发展的社会环境，更会对我国长期的经济增长埋下致命的隐患。

  （作者系英国约克大学金融学博士，现任教上海大学国际工商与管理学院）