⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  除养老地产外，文化地产、旅游地产、园区地产、演艺地产、教育地产等各类主题地产，在今年的房地产市场尤为红火。

  业内人士认为，开发商之所以如此青睐主题地产的运作模式，归根到底，还是主题地产背后能给企业带来的土地、贷款、税收等一系列政策扶持与优惠。这或许才是主题地产在楼市调控下成为众多房企转型方向的重要原因。

  文化地产好处多

  “上海房地产不好干了，从去年开始，我们在三线城市拿了不少地，准备开发文化地产项目。”一家发迹于上海的小型房地产企业负责人告诉记者，过去十年在上海成功开发了多个房地产项目后，由于上海土地获取成本太高，公司决定卖光现有项目后就撤出上海市场，转战长三角区域的三线城市。

  这家企业负责人告诉记者，由于国家目前大力推动文化产业的发展，很多地方政府在这方面有明显的政策倾斜，甚至会跟银行打招呼，对进行文化地产开发的企业给予贷款扶持。“其实也说不上什么文化地产，建一条商业街，里面搞一个例如刺绣艺术展示馆或盆景艺术馆之类的，就可以包装成文化地产项目。实质上，还是一个建房子、卖房子的房地产项目。”这位负责人向记者坦言。

  “从去年年底开始，文化产业大热，很多地方都有文化产业专项扶持资金，开发商自然会从这方面动脑筋。”上海易居房地产研究院总经理周建成告诉记者，正是由于国家对文化产业的大力扶持，令文化相关的地产项目在拿地、审批、贷款、税收等多方面享有优惠。

  对于企业来说，与产业结合的房地产开发不仅可以拿到相对廉价的土地、项目审批流程更快、优质低价的开发贷款，还可以进行合理避税。周建成告诉记者，例如有些开发项目以教育文化产业为依托，保留部分文化产业机构作为持有部分，并做大其持有部分，这样平摊下来就可以降低项目利润，以降低房企所要缴纳的土地增值税。此外，房企还可通过持有的产业部分带来现金流，更可以拿到银行做抵押，为滚动开发获得贷款。

  主题地产存“虚火”

  正是由于文化地产等主题地产受到的政策大力扶持，从去年年底开始，多家房地产企业宣布向文化地产靠拢。去年年底，华侨城宣布，从“旅游+地产”的发展模式重新定位于“以文化为核心，旅游为主导”，“文化旅游+地产”的模式相比纯住宅开发经营业务具有更大的规避政策风险优势。万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。

  除传统开发商转型文化地产外，如凤凰股份、长江传媒等文化类上市公司也在房地产市场圈地。长江传媒今年6月定增募集资金近12亿元用于8个项目，包括将在宜昌市、襄阳市建设大型跨区域连锁文化MALL，打造集书城、影城、文化娱乐休闲城及特色文化主题馆于一体的大型体验式文化消费中心。文化地产俨然已成为原本靠出版传媒起家的凤凰股份未来最大的盈利亮点。

  “不光是文化地产，所谓的旅游地产、园区地产、养老地产，其背后的运作方式和市场逻辑大体相同。政府现在都在看，开发商除了会盖房子，还能给当地带来哪些附加值，因此开发商的竞争已从单一的造更多更好的房子，变成综合资源的竞争。”周建成表示。

  有业内人士认为，现阶段遍地开花的主题地产项目的确存有“虚火”，造成混乱局面的关键在于缺乏行业准入门槛，同时全国没有形成统一政策束缚。主题地产本意是好的，但近几年来的快速发展偏离了正常运行的轨道，全国各地存在大量“挂羊头卖狗肉”、“产业搭台地产唱戏”的行业现状正在形成继商业地产之后的又一轮泡沫。